商业地产全程运营

机密第1页2022/5/301商业地产全程运营合集机密第2页2022/5/302购物中心土地开发的配置........................4海鼎对购物中心的运作增值分析...................10租店签约内容及注意事项.......................12购物中心的市场行销计划.......................14谈商业地产的招商管理要诀......................21租赁业务与电子商务之二.......................26店铺组合营销形式的实施.......................27购物中心的市场研究方法.......................31实施租赁策略及运用方式.......................38购物中心的招商指标分析.......................47购物中心租赁契约的制定.......................55租赁业务与电子商务之三.......................64商业街店铺组合营销形式的实施...................65实施商业街租赁策略及运用方式...................67谈商业街的招商管理.........................67高端租户细节上的考虑........................69对商业街商铺租赁期限的分析....................70制订商业街物业招商谈判策略....................71商业街招商管理制度参考样本....................73商业街招商的原则及其准备过程...................78商业街物业招商方式渠道确定....................81商业街招商管理与商业地产的运营..................81商业街招商方案实施中的细节....................82实施店铺组合营销的方法步骤....................86商业街统一招商管理原则.......................87实施商业街租赁策略及运用方式...................87商业街租金和消费者导向的计划...................88某定位高档的商厦招商方案参考...................89租赁业务与电子商务之一.......................93机密第3页2022/5/303租金和消费者导向的计划.......................94家居经营模式掀起革命风暴......................96建材销售新亮点：体验式营销....................98建材营销的IT观察.........................99购物中心建立特色才能胜出.....................101论中国MALL发展的适存性.....................103购物中心集资的基本性质......................110统一招商管理的十项基本原则...................111购物中心建设与其战略选择.....................115购物中心的管理和信息化......................117购物中心管理合约的制定......................119评估购物中心价值的方法......................121购物中心管理的团队合作......................124购物中心中财务管理职责......................128购物中心并不是一种业态......................129购物中心类型之客源范围......................132独门精品店型购物中心.......................133购物中心管理事项与重点......................140购物中心经营管理的模式......................148中国购物中心综合管理中的主要策略建议..............153从经营的角度分析购物中心商场定位................162“销品茂”--“销”的首先是概念.................168美国摩尔--开创“娱乐零售”新概念................169新加坡购物中心的管理.......................173聚焦SHOPPINGMALL运作管理...................176SHOPPINGMALL的经营理念、管理方式亟待更新...........179购物中心的用地选址分析.......................................185摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（中）..........189MALL开发商如何与异地管理顾问更有效地合作............192机密第4页2022/5/304购物中心要吸引客流，细节是关键.................194统一采购自由退货建材家居业管理新方式..............195肉搏式销售竞争建材卖场销售团购突破...............196宜家的管理、资源优势.......................199市场类商铺概念..........................201市场类商铺类型..........................202专业市场商铺的特点........................203品牌商家与商业地产的对接.....................205大范围检测客流量数据的价值...................213购物中心的商业管理理念......................214MALL管理者服务概念的体现....................217从管理角度看新加坡购物中心...................217购物中心的营销推广策略......................220购物中心管理合约的制定......................230独门精品店型购物中心.......................239购物中心管理事项与重点......................243摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（上）..........251摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（下）..........255商业街的规划设计.........................255商业街建设的战术研究.......................268中美两国购物中心发展比较.....................272mall返租模式必将退出历史的舞台.................275专业市场投资开发要点.......................302购物中心土地开发的配置由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基机密第5页2022/5/305本仍有数项原则是二者皆须考虑的：（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。（三）周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心，更需注意如下部分：（一）维持都会中心发展的状态及方法。（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。（四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。同时，一个优良的计划必须考虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中，例如现有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街道景观皆有影响。另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利与新的购物中心连接等。在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服务上做调整。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景观上都需要做特别的考虑。对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下：（一）尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一条通路可以出入购物中心。（二）服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。（三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而机密第6页2022/5/306以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。一、水平配置形式水平配置形的购物中心可参考欧、美的案例。以美国的案例而言，购物中心通常为一、二层楼高，30至60公尺深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域大小不一，可能横跨整栋建筑的深度，如百货公司及超级市场，也可能小至仅有面宽6公尺、深度12公尺的范围，如一般的精品店等。购物中心通常可归纳为几种典型配置形式：（一）传统商店沿街配置形式，商店沿着主要人行步道配置。（二）建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿着凹入的内庭配置，退缩的部分为庭园或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭，而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式，适用于集中性的购物行为，但其停车量容易不足。（三）建筑物平面配置同上为U形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心入口在外围，四周有绿化的人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店街或Mall的形式。（四）以高密度族群方式配置，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状的人行步道。商店，特别是主要的卖点，都配置在人行步道沿线上。（伍）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。如商店可有两个正面，分别向外部及中庭；或利用人车不同层方式促使人车分离，而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多的便利等。在高密度地区，购物中心也可以象三明治一样，在一个大建筑物内，上下两层为停车场，中间层为步行道。以美国的经验而言，最成功的配置形式为简单的形式，如I型、T型及L型等，而复杂的平面配置则不易成功。对于Mall的最大长度并没有一定的标准，以开发者的角度来看，当购物者经过一些没有租出去的店面，这个Mall便算太长了。而根据针对美国的Mall所做的研究来看，最合适的长度是180公尺，最长不要超过240公尺。若长度太长，则建筑物可能会被街道所截断，且量体可能过大，此时便要注意与周围环境融合的问题。Mall内通道的宽度是很重要的，因为对于购物者心理上的影响很大。美国的Mall机密第7页2022/5/307内的通道宽度大约界于9公-15公尺，英国较窄，约7.5公尺-10.5公尺。二、垂直配置形式除非是坡度的关系使购物中心自然形成两层的形式，否则建议最好将Mall设在一围封的单层购物中内。然而开发者通常会希望将购物中心推至三层、甚至五层，尤其是在都市中的购物中心。果真有此需求则建议将办公室、须预约及特殊的摊位（电影院、图书馆、舞厅等）置于上层。依[非都市土地工商综合区开发审议规范]规定，大型购物中心供百货商场、量贩商场、便利商店、超级市场等大型贩售性质的空间，其楼层的使用配