重庆方兴袁家岗·金茂珑悦营销沟通案(上韬)XXXX-199页

第1回—话题今天，上韬在这里作方兴项目的提案思考，其实，就是一场PK啦但市场是多么的公平，我们对方兴项目的思考，也是从“方兴如何PK”开始的……这是一个注定要PK的“局”重庆第1品牌╱全国第1品牌╱央企地产一哥╱全国地产大鳄╱地产酒店旗舰同样是一次PK，发生在1300多年前。都是主流品牌，竞争层级如此之高，这场PK具备足够的强力聚焦性，这给了我们讲故事的机会——1300年前的这场PK——有剑拔弩张的气势╱有狂放不羁的飘逸╱有尊重和惺惺相惜唐开元中，王之涣与王昌龄、高适三人共来旗亭小饮，正好有四位著名梨园歌妓也来此会宴，三人乘兴而起，要比拼诗名究竟谁胜于谁？今天就看她们唱谁的诗多，谁便为优者。第一个歌妓唱“一片冰心在玉壶”，王昌龄在壁上为自己画了一道。第二个唱的是高适的“开箧泪沾臆”，高适也为自己画了一道。两人很得意地干尽一杯酒。王之涣指最美的歌者说，真正胜者要看那位最佳歌妓唱谁的诗。若唱的不是我诗，则终身不与二位争衡了。待那个最美的歌妓唱的是《登鹳雀楼》欲穷千里目，更上一层楼……引得满亭客人一阵喝彩，王之涣也大笑着干尽一杯酒，三人也皆大欢喜。王之涣用人生登临之作，佐证诗名之盛，获得PK胜利。这个“旗亭画壁”的故事，遂成典故，编演进元曲。这场PK，胜在何处？胜在不凡的胸襟抱负和无止境的探索。胜在极目骋怀的情怀，以及对理想境界的勇而不辍。第2回—认识理解第一部分:机遇第一部分机遇机遇就是契机、时机或机会，通常被理解为有利的条件和环境。无论个人、企业还是项目有个好运气占个好时机都十分重要在重庆，是方兴的机会方兴，在重庆是重庆人的运气这样的好运气和好时机就这样出现在我们面前，今天我们一起来分享和规划这份机遇，看看我们的项目如何把握机遇变好运气为大成就。方兴将在重庆奉献一场属于重庆的方兴生活……第二部分:形势分析第二部分形势分析政策支撑重庆地位：国家五大中心城市之一长江上游地区的经济中心西部地区的重要增长极城乡统筹发展直辖市中国一线城市国家重要的现代制造业基地西南地区综合交通枢纽“到2020年，两江新区经济总量将超过6000亿，对全市经济的贡献超过1/4，工业产值将超过1万亿，相当于10年再造一个重庆，这将改写重庆在中国经济版图上的位置。”重庆已成为最具发展潜力与发展最快的城市，314总体部署明确了城市定位，重庆上升为国家战略。两江新区奠定大城市发展基调。大城市发展基调奠定城市价值和对外引力项目开发周期，与重庆利好政策周期重合第二部分形势分析经济发展部分城市2010年利用外资情况比较亿美元部分城市2010引入500强企业数量对比图•2010年重庆实际利用外资，全国排名第六，超过北京•2010年重庆引入世界500强企业164家，位居全国第四成为国际资本的最新战略关注地，吸引了大批世界500强企业入驻第二部分形势分析经济发展“包括我自己在内，多数外来商人决定进入重庆之时，是既看好重庆本地的发展潜力，又看好对于整中国西部地区的辐射能力。”-重庆市浙江商会常务副会长金位平“在渝浙商对重庆未来的发展抱以莫大的期盼和赞许。”-重庆市浙江商会常务副会长徐泓“金融风暴下重庆经济稳步增长，让越来越多的温州企业感受到了这座城市的魅力。”-重庆市温州商会会长陈成宽“我对重庆，尤其是两江新区的地形已经了如指掌，闭着眼睛都能开车。最近至少接待了16个广东到重庆的投资考察团，为上百个广东老板投资带路。”-重庆广东商会秘书长何文光0500100015002000250030001996199719981999200020012002200320042005200620072008200920101996~2010国内各省市来渝投资总额统计图截止2010年，全国在渝客商•总人数：200万以上•年产值：2000亿元以上•解决就业人口：400万人以上重庆在吸引内资方面增长速度明显加快无论国外还是国内的投资增长，都在不断提升重庆的城市地位，城市价值也随之不断提升。项目开发周期，与重庆城市地位的快速提升周期重合。消费固定资产投资保持增长，房地产投资依然火热。社会固定投资7631.8亿元，同比增长10.05%；其中第三产业完成投资4568.27亿元，占全市投资总量的59.9%，同比增长24.9%。对外贸易投资对外贸易大幅增长、利用外资情况良好。进出口贸易总额292.18亿美元，增长135%，其中出口总额198.38亿美元，同比增长165%。实际利用外商投资105.29亿美元，增长66%。消费市场依旧活跃。社会零售总额3415.9亿元，同比增长18.7%，其中，城镇居民家庭人均可支配收入达20250元，同比增长15.5%。2011年GDP10011.13亿元，同比增长16.7%。经济增长在五大中心城市排行第一；经济持续快速增长，发展动力强劲。2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP3907.234676.135793.666530.017894.2410011.130200040006000800010000120002006年-2011年GDP走势北京上海天津广州重庆GDP16000.419195.6911190.991238010011.13增幅8.10%8.20%16.40%11%16.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0500010000150002000025000全国中心城市2011GDP对比第二部分形势分析经济发展投资、消费、贸易的持续增长，支持重庆的经济快速增长项目开发周期，与重庆市经济高速发展周期重合未来10年将是重庆城市化率快速提升的10年。根据《重庆市城乡总体规2007~2020年》，到2020年，重庆市总人口将达到3250万人，城镇化水平70%左右，城镇人口为2275万人，而目前重庆市城市化率为55%，城镇人口约1605万人。城市化率必将带来大量刚需住房需求，10年间增加600万人，按照每人30平米的住房需求，则共产生需求18000万平米，按照每个家庭2.5人计算，则需要240万套住房。这些住房将由商品房市场、保障房市场、租赁房市场提供。第二部分形势分析城市化进展重庆的城市化进程不断加速和加深项目开发周期，与重庆城市化高速发展周期重合区域性政策的利好城市地位不断提升3.14总体部署，重庆发展上升为国家战略经济快速增长大城市基调建立城市化进程加快加深重庆经济中投资和消费拉动比例较大，随着经济发展，市场需求将日益增加。两江新区的成立，大重庆发展基调建立未来10年将产生240万套住房的市场需求第二部分形势分析方兴城市的机遇2011年重庆经济增长在五大中心城市排行第一，发展态势良好第三部分:市场环境第三部分市场环境政策环境新国八条出台房产税试点上调存款准备金率0.5个百分点新国八条实施细则出台上调存款准备金率0.5个百分点基准利率上调0.25个百分点重庆公布房价控制目标：涨幅低于2011年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值上调存款准备金率0.5个百分点上调存款准备金率0.5个百分点上调基准利率0.25个百分点2月3月4月5月1月6月一房一价实施调整土地增值税征收率上调存款准备金率0.5个百分点上调存款准备金率0.5个百分点7月上调基准利率0.25个百分点新“国五条”出台，楼市调控继续加码8月央行：继续实施稳健货币政策执行差别性住房信贷政策9月重庆10月1日起开征存量房房产税婚后房屋产权加名免征契税10月住建部考虑收紧地方限购调整权限购或成为长期政策写字楼利率上浮30%，商业地产首付至少5成，利率至少要上浮20%甚至更多我国楼市调控政策明年将持续房贷利率明年起提高到7.05%下调人民币存款准备金率0.5个百分点坚持调控政策不动摇促进房价合理回归将房产税由原来的9941元/㎡提高至12152元/㎡。逐步扩大房产税改革试点。下调人民币存款准备金率0.5个百分点坚持宏观调控，无论长短期都不动摇。2012年2011年财政、货币、非市场化手段齐下，房地产市场调控虽有调整但依然严峻第三部分市场环境整体市场受到宏观调控的影响，重庆市整体房地产市场成交量下滑明显。2011年销售1520万方，月均销售127万方。从单月来看，重庆市成交量波动幅度较大，2012年波动幅度更大；虽然3月份成交量有所提升，但4月份下降明显，市场需求依旧低迷；2012年前4月，平均销售约150万方，较之2011年并没有质的提高。2011.4—2012.4月度成交量走势第三部分市场环境整体市场成交价格上涨速度明显放缓，且主要发生于2011年上半年。2012年，整体价格仍然在低位徘徊，市场以价换量的态势非常明显。2006—2011年年度均价走势2011.4—2012.4月度均价走势上为道·韬为行上为道·韬为行整体市场结构分析市场接受度最高的户型段，分别为40—80平方米的户型，以及200平方米以上的户型。40—60，60—80平方米户型主要集中在高层产品中，这类客户主要为首置类客户，其次为首改类客户。（60—80成交比例约为35%）200平米以上户型，主要集中在别墅产品中。滞销户型，明显集中在120—200平米段，这类客户主要为再改类客户。2011年整体市场数据市场调控基调下，接受度最高的产品为紧凑型产品，客户群体以首置为主，首改为辅第三部分市场环境整体市场房型推出套数（套）去化套数（套）去化率单间74219927%1房161887254%2房4297241256%3房3472147643%4房69729242%五房及以上46837179%合计11294562250%中端刚需紧凑型高层，40-60和60-80的整体认购率均在50%以上，这类客户群体为纯刚性需求客户群体，多为首次置业，以年轻一代两口、两代三口居多，购买高层物业。紧凑型小别墅，本月200㎡以上产品去化率最高，达到82%。主要为龙湖紫云台项目开盘当天推出319套联排别墅，去化率达到100%。近几个月200㎡以上高端产品去化率均居首列。2012年4月整体市场数据政策微调下，仍然是首置刚需和首改成交量最大第三部分市场环境整体市场第三部分市场环境大石杨区域市场2011年年度各区供给面积2011年九龙坡区供给量为152万方，渝中区供给量为73万方，在现有数据体系下，我们初步界定大石杨板块供给量为225万方，平均单月供给为19万方。（大石杨市场要小一些）第三部分市场环境大石杨区域市场2011年重庆市主城分区域商品房成交面积2011年大石杨板块商品房成交合计255.4万方，平均每月销售21万方。按照35%的成交比重，60—80平米户型年度成交89万方，月度成交约7.45万方。通过数据看出，区域呈现供需平衡的态势，市场对区域的认可度较高。但同时，2009—2010年的城市拆迁，及片区价值提升对外区客户的吸引，已经释放了大量需求，未来对客户资源的竞争将更加激烈。第三部分市场环境小结政策导向决定行业短期内整体上行空间有限，房价上涨空间有限甚至有回落可能，但政策微调支持首置刚需型的住宅项目。重庆整体市场成交量下滑明显，2012年有一定提升，但并没有本质改善；价格方面，上涨通路被打破，2012年仍在低位。总之，市场以价换量的态势将成为未来一年的市场的主流。目前的市场成交量的支持动力来自于刚需、改善型刚需；高层住宅产品中，40—60平米，60—80平米的成交比例最高。区域市场的认可度较高，2011年呈现出供需平衡的态势，但城市拆迁及片区高品质楼盘的大幅供给，释放了区域过去三年的大量需求，未来大盘对区域需求的争夺将更加激烈。第四部分:竞品解读典型项目总建面（万方）物业类型容积率客户关注点清水套内价格（元/m2）主力户型面积区间套内㎡户型配比（%）主力户型清水总价区间（万元）剩余方量估算（万方）万科锦程64洋房、高层及商业配套5周边配套880058-6850%51-62179-11040%70-100110-14010%100-130