浅析房地产纳税技巧_secret

房地产税费1、增值税增值税实行三档税率，基本税率为17%，低档税率为13%，出口货物税率为零，小规模纳税人销售销售货物或应税劳务的征收率4%。计算公式：当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额=销售额×征收率销售额=含税销售额÷（1+征收率）小规模纳税人当期应纳税额=销售额×征收率销售额=含税销售额÷（1+征收率）消费额、营业税、印花税按国家有关规定执行。2、企业所得税外商投资和外国企业的生产性企业所得税率15%，地方所得税税率为应纳税所得额3%。内资企业年应纳税所得额低于3万元，税率18%；3万元-10万元，税率27%；10万元以上，税率33%。3、个人所得税个人所得税率适用下表个人所得税率表级数全月应纳税所得额税率（%）速算扣除数1不超过500元的502超过500元至2，000元的部分10253超过2，000元至5，000元的部分151254超过5，000元至20，000元的部分203755超过20，000元至40，000元的部分2513756超过40，000元至60，000元的部分3033757超过60，000元至80，000元的部分3563758超过80，000元至100，000元的部分40103759超过100，000元的部分4515375注：（本表所称全月应纳税所得额是指外籍人员每月收入减除4，000元后和中国居民每月收入减除800元及定额扣除各项补贴100元后的余额）4、房产税计算公式：外资全年应纳房产税=房产原值×（1-30%）×1.2%或租金收入×12%。内资全年应纳房产税=房产原值×（1-扣除率）×1.2%或租金收入×12%。5、土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。计算土地增值税税额可按增值税乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分土地增值税税额=增值额×30%增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%增值税超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%增值税超过扣除项目金额200%的部分土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。收费标准(工商行政管理收费标准)类别收费标准备注注册资本≤1000万元注册资本1.0%最低50元〉1000万元超过部分0.5‰1亿元超过部分免收设立常驻代表机构600元延期收费300元企业名称申请100元预先申请登记100元变更登记100元/次增加注册资本只交追加部分注册登记费基础设施主要项目收费价格标准单位：人民币元项目类别价格备注给排水增容费500元/米3按日用气量一次性交纳水费工业0.7元/米3酒类饮料0.7元/米3机关团体学校0.6元/米3建筑营业等1.0元/米3排水设施使用费0.15元/米3按实际用水量80%计收煤气增容费500元/米3按日用气量一次性交纳煤气费民用1.0元/米3开发区为人工煤气工业1.3元/米3营业等1.6元米3热力增容费蒸汽15万元/米3按平均每小时用量一次性交纳水暖30元/米2按建筑面积计收蒸汽费115元/吨采暖费25.41元/米2按建筑面积计收,层高3米电讯初装费2600元/台不包括话机电力贴费10千伏用户660元/千伏安按变压器容量一次性交纳(T接)基本电价10千伏用户10元/千伏安•月电费10千伏用户0.4-0.52元/千瓦小时按用户用电性质、功率因数等注：准确及详细情况可向规划建设局或有关专业管理部门查询土地费收费标准1、土地出让价格：每平方米26美元，对特殊项目可根据投资强度、产出效益、技术含量及付款期限由双方另行协商确定。2、土地使用费：投资企业每年每平方米1元人民币。保险福利费标准项目标准（按中方职工工资总额额计）备注养老保险金21．00%其中个人承担3%失业保险金1．10%工伤保险金0．3-0．6%各行业费率按规定的比例缴纳住房补助基金39．93%物价等项补贴10%注：外资企业中方职工工资不得低于开发区企业最低工资标准住宅小区的概算（含小区配套设施）原创某小区概算方案一、占地：8.42亩，252.6万元（地价按30万元/亩）二、建筑面积：10416平方米（包括地下室，不包括阳台）三、基建造价：781.2万元（750元/平方米）四、市政配套费（土建和征地费用的5%）46.11万元。五、旧城改造费（安土地2万元/亩）16.84万元六、人防费（按建筑面积40元/平方米）：35.71万元七、工程报建费用:73.43万元1、规划费(放线按土地面积0.4元/平方米,规划费按1.5万元/公顷):1.75万元2、勘探费:4.32万元3、设计费：20．9万元4、设计审查费(造价x0.3%)：2.0l万元5、招标代理费(造价x0.3%)：2.0l万元6、质检费(造价x0.1%)：0.67万元7、监理费(造价x2.5％)：16.74万元8、统筹费(造价x2.3％)：15.4万元9、绿化:(绿化造价x30％)：16.74万元10、节能(建筑面积5元／平方米)：4.46万元11、预算费(造价x0.3％)：2.01万元12、施工合同审查费(造价x0.05%)：0.33万元八、区内配套工程(不包括锅炉安装及设备变压器安装费用)：44．7万元1、给水(包括二次加压)：12万元2、电照：7万元3、排水(包括化粪池)：10万元4、道路：9万元5、区内绿化［绿化造价(33.6元／平方米)普通绿化标准价)]：6．7万元九、不可预见费：20万元十、管理费:20万元十一、办理房产手续费(建筑面积的11．25％)：123.04万元十二、营业税(收入x5％)：58.05万元十三、城建税(营业税x7％)：4.06万元十四、教育附加税(营业税x3.5%)：2.03万元十五、平方米造价(不包括土地部门费用、阳台、地下室)：1373元／平方来注：1、方案未计算土地部门收费2、因土质不清没有考虑基础处理费用3、物业管理费用未计算成本内4、锅炉变压器两项配套工程未计算成本内5、阳台、地下室未作销售成本推荐】土地征用费用构成(参考值）1.1土地使用权出让金13.34万元/亩1.2征拨用地费按照土地总价2-3%1.3用地性质变更费2元/平方米1.4土地补偿费1.2万元/亩1.5国有土地补偿费30元/平方米1.6农业重点开发基金0.2万元/亩1.7耕地开垦9元/平方米1.8土地复垦0.2万元/亩1.9青苗补偿0.1万元/亩1.10劳动力安置3.5万元/人1.11土地费用合计约18.2万元/亩房地产开发成本及其核算我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。对房产商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。一、房地产开发成本的组成。房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分：1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。二、房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。2、正确划分成本项目，客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。3、关于间接费用的核算。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通