浙江省集体土地房屋登记实施细则

浙江省集体土地房屋登记实施细则（征求意见稿）第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》（以下简称《办法》）等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。起草说明：本实施细则的目的和依据。本条明确本实施细则是在《物权法》《房屋登记办法》等的基础上的扩充及细分。第二条本实施细则适用于本行政区域范围内集体土地范围内的房屋登记。本细则所称集体土地房屋包括依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。第三条根据《办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构负责办理。各乡镇、街道等基层房管所配合房屋登记机构开展集体土地房屋登记工作。起草说明：本条规定房管所配合登记工作的进行，是鉴于以下考虑：1、明确房管所不是登记机构，也不是登记机构的派出单位；2、集体土地房屋一般位于农村，如果叫村民到统一的登记机构办理，有诸多不便，可以由房管所代为受理，审核工作在登记机构进行。第四条根据《办法》第十条，村民住房由于分家析产房屋分割导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间也可以作为基本单元。起草说明：非成套农民住房分家析产，也应该予以办理。第五条根据《办法》第十一条，经有关机关确认与原件一致的复印件主要指留存原件的有关机关、机构和部门确认的与原件一致的复印件。起草说明：复印件留存的部门不一定在机关，也有可能在档案馆、土地登记机构等机构和部门。第六条《办法》第十二条第二款第（二）项所称生效的法律文书，主要包括以下几种：（一）人民法院终审的裁判文书；（二）人民法院一审裁判文书和协助执行通知书；（三）人民法院民事调解书和协助执行通知书；（四）仲裁委员会的仲裁文书和人民法院的协助执行通知书。第七条根据《办法》第十四条规定，证明监护人身份的材料一般由村委会出具。（起草说明：未成年人的房屋登记，不涉及房屋处分，所以监护人身份证明材料可以从简，根据《民法通则》第十六条的规定，村委会对监护人有同意权、指定权等相关权利和义务，意味着村委会对监护人身份有证明的法定义务。）其他无民事行为能力人或限制行为能力人的监护证明也可以参照本条规定执行。第八条根据《办法》第十五条规定，涉及房屋处分的登记，房屋所有权人委托代理人申请登记的，委托书应当公证。第九条根据《办法》第十九条，办理因房屋部分灭失或改、扩、翻建等房屋状况发生变化的变更登记，房屋登记机构也应当实地查看。实地查看时，房屋登记机构的工作人员应不少于2人，并应出示相关有效证明。因申请人原因致无法完成实地查看的，由工作人员在查看记录中进行记载，房屋登记机构可以据此作出中止登记的决定。第十条《办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图）。房屋建造时房屋所在地规划管理部门尚未颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府证明该房屋系符合规划的合法建筑的建房批文等证明材料。起草说明：由于各地情况不一样，在这里只作原则性规定，即有《建设工程规划许可证》提供《建设工程规划许可证》，没有《建设工程规划许可证》，提供建房合法证明材料。申请登记的农民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。第十一条申请初始登记的房屋，竣工后需要验收的，还需要提供房屋已竣工验收的证明。无法提供房屋竣工证明的村民住宅，可由登记机构现场查看确认房屋已经竣工。第十二条申请初始登记房屋的实际状况同《建设工程规划许可证》或者建房证明材料中记载不一致的，申请人应当先补办相关手续。起草说明：各地对于少批多建的情况处理有多种方式。但根据《房屋登记办法》的精神，登记只是一种公示行为，需要合法公示，对于同规划不一致的房屋，如果不能明确确定哪些是合法的，哪些是不合法的，无法明确的部位都不能登记。第十三条根据《办法》第八十四条规定，房屋登记机构认为有必要，可以就登记事项进行公告。集体土地房屋申请初始登记、转移登记以及房屋权属证书、登记证明补发的，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在申请登记的建筑物上和房屋所在地农村集体经济组织（村委会）的相关公告栏上以张贴的形式进行公告。公告期不得少于10日。起草说明：初始登记和转移登记都必须进行公告，是基于以下考虑：1、农村集体土地不能随意流转的特殊性；2、村民宅基地的取得以家庭为单位，但实际上土地使用权人一般都确定为一人，而房屋所有权和土地使用权人应该是一致的，导致房屋登记也应该是一人。权利的公示存在一定的不确定性；3、村民住房权利公示存在瑕疵，所以财产处分经公告会更安全。村民集体经济组织操作不规范，不当处置后有导致群体性事件的发生之虞，未经公示，也会增加恶性事件产生的可能性。基于以上考虑，所以确定转移登记需要进行公告。公告以张贴的形式，而不是以登报的形式，主要是考虑到村民了解情况的主要方式。公告期内有异议，登记机构认为异议成立的，应当中止办理原登记申请，并在3个工作日内通知登记申请人。起草说明：细则中不对异议成立后的处理方式进行规定，是考虑异议成立的情况有多种，特别是许多合法而不合理的，登记机构可根据实际情况作相应处理。第十四条申请房屋初始登记前，房屋权利人应先办理土地使用权登记。房屋所有权发生转移时，土地使用权性质发生变化的，申请房屋转移登记前，房屋权利人应先办理土地使用权登记。起草说明：未作转移登记都必须先进行土地登记的规定，主要是基于以下考虑：1、如果土地部门在房屋登记之前，不予土地登记，会导致转移登记无法办理；2、在浙江省，房屋登记和土地登记都分属不同部门办理，涉及到职能的问题。如果转移登记也都是先土地后房屋，导致房屋登记部门在集体土地房屋登记中的职能全面丧失。第十五条申请人申请登记的房屋实际占地面积或界址与集体土地使用权证或者宅基地使用权证不一致的，登记机构不予登记。第十六条“土改”前建造的房屋，该房屋所有权变更的历史演变资料已经不完全的，也不能提供有效产权证明的，符合以下条件的，可以申请房屋登记：（一）登记机构核查确认未进行房屋所有权登记的；（二）村委会或农村集体经济组织证明该房屋在“土改”后一直由申请人居住的；（三）农村集体经济组织和乡镇街道政府证明或同意申请人为该房屋的所有权人的；（四）已经取得土地使用权证的。申请人申请房屋登记，适用初始登记。符合申请条件的申请人已经死亡的，其合法继承人可以申请房屋登记，适用初始登记和转移登记合并办理。第十七条《办法》第三十六条申请变更登记的情形还包括土地使用权性质的变化。土地使用权性质的变化，主要是指集体土地使用权转为国有土地使用权。房屋面积增加或减少的情形主要是指同一宗土地上房屋的改、扩、翻建和因房屋部分灭失所引起的房屋面积的增加或减少的情形。同一宗土地上的房屋新建，适用于初始登记。第十八条乡镇、村企业更名时投资主体的投资份额发生变化的或者乡镇、村企业性质发生变化的，申请人申请变更登记的，还应当提供村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。起草说明：由于集体土地使用权一般都是没有使用期限的，所以本条的规定，主要是对集体经济的一种保护。特别是企业性质的变化，从理论上来说，更应该是先办理土地使用权出让。第十九条根据《办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，除因为继承或者人民法院、仲裁委员会生效的有效法律文书取得房屋所有权外，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，或法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予登记。第二十条本细则由浙江省建设厅负责解释。第二十一条本细则自2008年7月1日起施行。