百锐地产大讲台-房地产设计阶段成本优化

12岩土、结构工程设计的成本控制3一、培训目的理清房地产项目设计阶段岩土、结构成本控制的过程及思路，提高房地产公司项目岩土、结构成本控制水平，树立房地产项目岩土、结构成本控制的新观念。4二、设计阶段岩土、结构成本优化的思路5三、现阶段房地产公司项目岩土、结构成本控制现状1.工程量计算阶段；2.招投标控制阶段；3.规划设计控制阶段；4.项目定位控制阶段。6在现阶段，大部分房地产公司的岩土、结构成本控制属于1、2阶段，本次培训的目的就是房地产公司的成本控制能提到第3阶段，即设计阶段的成本控制。7四、设计阶段岩土、结构成本优化的主要内容1.基坑、边坡方面的成本控制2.基础方面的成本控制3.地下室方面的成本控制4.主体结构方面的成本控制8基坑、边坡方面的成本控制在基坑、边坡的设计中，经验占70％、计算占30％，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。9边坡方面的成本控制边坡平面位置图：a)挡土支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准为“在满足结构安全可靠及环境绿化要求的前提下综合造价昀低方案为中标方案”。10边坡方面的成本控制b)在中标方案的基础上再综合另外的方案，以确保方案为昀优。11c)在设计方案确定后，为进一步降低造价、便施工和缩短进度，需要在计算、构造、施工图设计等方面进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提下更经济合理，主要有以下措施：边坡方面的成本控制12边坡方面的成本控制(a)对锚杆格构梁结构进行优化处理，使锚杆总长度比方案减短10%；(b)格构梁尺寸由400x500改为350x400，梁配筋由5Φ25改为4Φ20；(c)锚杆钢筋直径由全为Φ32精轧螺纹钢筋改为根据锚杆所受拉力分别采用Φ32钢筋（约占2/3）和Φ25钢筋（约占1/3）等。13d)成果：（a）本项目挡土支护工程限额为650万元，完成费用不到300万元；边坡方面的成本控制14总结：1.一个好的设计单位和设计人员是基坑、边坡方面的成本控制的关键；2.由于基坑是临时结构物，很多建设单位不很重视，这是基坑事故频发的一个重要原因；3.由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节15一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键因素。基础方面的成本控制16基础方面的成本控制基础平面图：17基础方面的成本控制a）合理的基础方案决定其工程造价——为使基础工程作到安全、经济、合理，针对各栋建筑物各部位的受力特点、相对应位置的地质情况分别对采用不同持力层（粘土层、强风化基岩）、不同基础形式（天然基础、桩基础）进行技术、成本以及施工分析；18b）大量的设计过程优化可降低造价：（a）严格按照计算结果核对墙柱轴力与桩基础承载力的关系，使一部分四桩改为三桩、三桩改为两桩等；（b）桩尖由封闭桩尖改为开口桩尖；（c）核对天然基础部分的设计，充分利用底板的钢筋和混凝土；基础方面的成本控制19基础方面的成本控制c）成果：基础工程限额为650万元，实际完成不到400万元；20结论：1.需要进行仔细认真的基础方案论证；2.剪力墙、柱的基础设计需要的轴力取值复核；3.设计过程中需要仔细严格的监控。21地下室方面的成本控制地下室的结构成本是相当高的，也是建设单位很重视的。影响地下室造价成本的因素很多，比如地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等等，下面将对这个问题进行专题分析：22地下室方面的成本控制a）地质情况，特别是地下水位：地下室的地质以及水位情况是根据勘察单位提供的地质报告确定的，勘察单位的综合实力是决定地质报告的准确与否的关键；23地下室方面的成本控制b）地下室底板的结构形式：地下室底板的结构形式主要有梁板式和无梁楼盖式两种，需要根据地下室的埋深以及地质情况综合比较确定，一般选取无梁楼盖经济合理；24地下室方面的成本控制c）地下室的层高：地下室层高＝建筑净高（2.2m）＋结构梁高（0.9m）＋空调管高度（0.4m）＋消防喷淋高度（0.1m）＝3.6m，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在3.8m左右是比较合适的；25地下室方面的成本控制d）地下室顶板的覆土厚度：水、电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度在1.0m左右是比较合适的；26地下室方面的成本控制（b）结果比较:I.无消防车道的钢筋为**kg/m2、混凝土为0.366m3/m2，钢筋和混凝土综合造价为376.78元/m2；II.有消防车道的钢筋为86kg/m2、混凝土为0.416m3/m2，钢筋和混凝土综合造价为481.28元/m2；27主体结构方面的成本控制要做到主体结构方面的成本得到很好的控制，应做好以下三方面的工作：体系选型与结构布置要合理、结构计算与内力分析要正确、细部设计与构造措施要周密。28主体结构方面的成本控制1、案例四介绍：1）、建筑规划总平面：2）、地质、地形情况：（1）为场地为坡地，地质地形条件复杂；（2）建筑物为台阶状分布，地下室为开敞式；29主体结构方面的成本控制2、结构方案：合理的结构方案决定主体工程成本造价:案例结构特点：坡地建筑、建筑物的埋深不满足规范要求、建筑平面布置不规则等，对这些问题的合理解决是决定工程造价的关键因素。这些问题的解决在方案设计阶段都进行了细致专题研究，并组织专家对方案报告进行评审。303、结构计算对结构成本控制有极为重要的作用:通过对计算参数、计算荷载、梁墙柱构件尺寸的选取以及计算指标的控制，以求达到经济合理的结构计算结果；主体结构方面的成本控制31主体结构方面的成本控制4、应加强结构构造方面的控制:应在结构配筋方式、结构构造配筋以及加强部位进行控制。32主体结构方面的成本控制5、选用热轧Ⅲ钢、冷轧扭钢筋等新技术，降低含钢量；6、应加强对施工图的审查核对，避免了设计图纸人为的放大。33成果：标准层结构设计限额为钢筋65kg/m2，混凝土为0.39m3/m2，实际完成为钢筋43kg/m2，混凝土为0.33m3/m2，项目结构部分节省造价1500万元以上。主体结构方面的成本控制34•数量多的优点：能适应地形变化•常见错误：•一刀切、推平头或数量过少。削山头很贵，而且破坏自然环境。•切忌：•不要将山头削成平地——一刀切，有利于景观和生态保护。实例21：一刀切处理山地•某甲方在重庆建厂时，根据平坦场地经验处理山地问题，如设计人员把六个车间设计成台阶式，但甲方要求一刀切，使土方量增大，挡土墙加高。35•数量多的缺点：•太多、太**的小平台，土石方机械化施工就越困难；•人工开挖成本太高、工期太长；•施工材料进场的运输也成问题，施工组织和施工管理工作量也相当大相当难；•挡土墙数量及管网、管井穿挡土墙基础也就越多。36•适度的目标：•尽量减少台阶数量，以能保证小区主干道的衔接为准。•主要台阶标高确定的适当及小区主干道方案的好坏，是控制工程总造价的关键。3738稳定性经济性合理性安全措施边坡挡土墙边坡+挡土墙（4）保证场地安全3940•道路调整引起边坡和挡土墙的设计变化。•分台阶布置边坡。•开挖后岩石的防护，技术性。4142•湖南某项目资料：•据初步统计，平均每栋约1000m2的房屋，相应约有20m以上的挡土墙，按挡土墙平均高度为6m、平均厚度约2.0m计，其工程造价近10万元左右，单此一项，每平方米增加工程造价约100元左右。•经过平面和竖向优化后，挡土墙高度一般也较为优化，根据不同地质条件和用途选择不同断面形式。43•实例23：施工改变了挡土墙位置和高度•重庆某小区施工异常情况：爆破使挡土墙位置向高处移动了，其高度变高，费用大大增加。而使场地可使用的面积减少，少建了五栋别墅。•并且没有及时反映到图纸上，各单位还在按原来设计进行，造成直接经济损失。44•实例24：建筑方案未考虑边坡挡土墙的处理•湖南某项目在建设过程中，由于建筑方案未考虑边坡挡土墙的处理，以致到施工过程中，由于坡地较陡，挖去大量边坡土方，来满足建筑平面需要；•同时由于边坡较高，用重力式挡土墙其墙身较厚，而中标施工方又无其它如锚杆挡土墙等施工能力，昀后多方协商仍采用重力式挡土墙，使原来狭小的场地更加拥挤，昀后房屋北向离道路仅1.5m，南向底层外墙边离挡土墙仅0.3m，不仅造价偏高，布置不合理，而且由于挡土墙问题延误工期达2个月之久。45•施工造成了滑坡。填不可再填（可能滑坡），挖可以再挖。有的建筑师没有处理好，造成1000~2000万元损失。•要统计挡土墙长度和高度，边坡长度和高度。挡土墙增加几千万，还不如不作。多花钱，花在*了，埋在地下。没注意的大问题。别墅开发吃亏了。46•实例25：边坡与建筑物间距太近•湖南某项目在设计过程中，按基建处提供的地形图布置，但靠场地东向为一高达8.0、9.0m的边坡，下面为一栋8层住宅，按原设计，有两栋楼的东向靠边坡太近，需重新设计原挡土墙且要采取特殊处理。根据另一栋楼现场基础开挖工的情况，只能将这两栋楼重新设计，将建筑物长度缩短。4748•排洪沟和截洪沟•提前作好该片区内排洪规划，并•分部实施，在开挖山体和冲沟回•填时，要将排洪设施设置跟上。•山谷冲沟应先埋排洪涵管后再回•填土。片区的排洪泄洪口要复核•过水断面是否合适，标高怎样，•是否能将场地的积水排走。工程量土方调配施工进度49•实例26：排洪设施滞后•重庆某项目一期挖方量相当大，因排洪设施没跟上，片区主干管设计没作，山峪冲沟不能作为挖方的回填场地。U形山头大量的挖方要运走，不能就地回填，要制定安全施工、文明施工的规则，三方均互相监督执行。50（5）土方工程量1）土方量计算2）土方平衡3）场地平整设计标高的优化4）取土点和弃土点挖填价格取土弃土可优化51•土方工程平衡表•土方平衡问题要三方（甲方、设计方、施工方）协商解决。•土方允许的差额范围——不可能绝对平衡。•设计调整中的问题:•虽然没敢动道路位置，但道路标高做了较大的调整，后山的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。•设计地下室，留出空间，减少土方回填量。地下车库土方量对场地标高的影响。•适当抬高场地台阶的标高。52•做水景：就要特别注意每一分期范围内的土方平衡，有时场地平均标高的确定往往要多次演算以求得土方平衡的昀优。•在低密度别墅区中，设计中往往都要引入水系形成岛屿形成卖点，而一块整体的城市地块内做水会引起大面积的土方填挖，这时候土方平衡显得特别关键。•在平原地区，如果不做水系的话，往往建筑基槽余土会造成土方剩余。如果景观堆山不足以消化这些土方的话，做水就显得特别需要。53•标高的系统性施工中返工多工期长周围关系市政衔接成本上升取土点实例27：河北某开发区54•弃土点•有些土不能回填，无法使用，并且不适宜改造。如垃圾、稻田、水塘、鱼塘等不适当的土壤类型。•直接费用：数量、运距。•互换土方。•土壤改良：清除淤泥、清理废墟、根系、岩石等。•分清土方和石方，价格不同。•实例28：古代疏浚西湖的葑草湖泥堆放•实例29：安康锦绣花园小区的弃土利用55•土方调配•土方的二次倒运。•二次开挖：•挖一次，回填一次，破坏了地表的稳定性，影响到修路、植树、挡土墙等。•施工设计为动态控制，随时返回施工现场的信息，设计应根据返回的信息及时调整，设计的挖填范围线及边坡放坡值，建设方和设计方应随时监督控制施工单位，不允许施工单位任意超挖超填或加大工作药量。•土方中牵涉与预算的关系•规划阶段应做出大体的土方图。56•实例30：安康望江小区土方的优化设计57•随着设计阶段的不断深入，甲方的建设条件和设计意图会不断的变化调整，总平面竖向道路也随着设计条件的变化而变化。道路及组团关系、建筑单体、综合管线、山地的竖向处理、排水排洪防洪等若没有深入细致地作技术设计，前期所做的一切工作因不能符合甲方不断变化和调整的要求或设计，将与现场实际情况不符，都会对总平面图提出修改和调整设计。总平面及竖向道路设计的条件不成熟，关系没有大致稳定时场地粗平土图仓促地大范围设计，大面积开挖施工是要出工程质量问题和工程经济问