百锐地产大讲台重庆成本研讨会戴戈缨

20062006200620062006200620062006年年年年年年年年99999999月月月月月月月月99999999--------1010101010101010日日日日日日日日重庆重庆重庆重庆重庆重庆重庆重庆现现现现代代代代房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目管管管管理理理理之之之之合同管理篇合同管理篇合同管理篇合同管理篇项目管理项目管理项目管理项目管理中国传统管理思想中国传统管理思想中国传统管理思想中国传统管理思想项目管理项目管理项目管理项目管理现代管理思想现代管理思想现代管理思想现代管理思想•结构化结构化结构化结构化•流程化流程化流程化流程化•指标化指标化指标化指标化
企业越做越大企业越做越大企业越做越大企业越做越大————————项目项目项目项目““““管理管理管理管理””””人员越来越多人员越来越多人员越来越多人员越来越多
项目越管越细项目越管越细项目越管越细项目越管越细————————越做越像总承包商越做越像总承包商越做越像总承包商越做越像总承包商
员工分化员工分化员工分化员工分化————————留下留下留下留下？？？？离开离开离开离开？？？？老板的苦恼老板的苦恼老板的苦恼老板的苦恼……传统项目管理的特点传统项目管理的特点传统项目管理的特点传统项目管理的特点以施工管理为主导以施工管理为主导以施工管理为主导以施工管理为主导经验导向的项目管理经验导向的项目管理经验导向的项目管理经验导向的项目管理甲方的项目经理与承包方的项目甲方的项目经理与承包方的项目甲方的项目经理与承包方的项目甲方的项目经理与承包方的项目经理区别模糊经理区别模糊经理区别模糊经理区别模糊项目管理缺乏系统性和连续性项目管理缺乏系统性和连续性项目管理缺乏系统性和连续性项目管理缺乏系统性和连续性传统合同与合同管理传统合同与合同管理传统合同与合同管理传统合同与合同管理部门管理职责划分不合理部门管理职责划分不合理部门管理职责划分不合理部门管理职责划分不合理——预预预预算部算部算部算部、、、、合约部合约部合约部合约部、、、、采购部采购部采购部采购部合同管理人员知识结构单一合同管理人员知识结构单一合同管理人员知识结构单一合同管理人员知识结构单一合同与合同管理的理念落后合同与合同管理的理念落后合同与合同管理的理念落后合同与合同管理的理念落后——孤立的孤立的孤立的孤立的、、、、静态的合同管理理念静态的合同管理理念静态的合同管理理念静态的合同管理理念合同文本缺乏系统性合同文本缺乏系统性合同文本缺乏系统性合同文本缺乏系统性传统的工程项目管理与合同传统的工程项目管理与合同传统的工程项目管理与合同传统的工程项目管理与合同管理的关系及其不适应性管理的关系及其不适应性管理的关系及其不适应性管理的关系及其不适应性相互分离的管理体系相互分离的管理体系相互分离的管理体系相互分离的管理体系不平衡的管理关系不平衡的管理关系不平衡的管理关系不平衡的管理关系1＋＋＋＋12甲方的项目管理甲方的项目管理甲方的项目管理甲方的项目管理甲方项目管理特点甲方项目管理特点甲方项目管理特点甲方项目管理特点甲方项目经理的职责甲方项目经理的职责甲方项目经理的职责甲方项目经理的职责以合同管理为核心的思想以合同管理为核心的思想以合同管理为核心的思想以合同管理为核心的思想现代项目管理现代项目管理现代项目管理现代项目管理－－－－动态全过程管理动态全过程管理动态全过程管理动态全过程管理项目范围项目范围项目范围项目范围时时时时间间间间质质质质量量量量成成成成本本本本风风风风险险险险人人人人力力力力沟沟沟沟通通通通采采采采购购购购集集集集成成成成现代项目管理的知识体系现代项目管理的知识体系现代项目管理的知识体系现代项目管理的知识体系知识体系知识体系知识体系知识体系风险管理风险管理风险管理风险管理采购管理采购管理采购管理采购管理沟通管理沟通管理沟通管理沟通管理人力管理人力管理人力管理人力管理质量管理质量管理质量管理质量管理成本管理成本管理成本管理成本管理范围管理范围管理范围管理范围管理集成管理集成管理集成管理集成管理时间管理时间管理时间管理时间管理项目管理项目管理项目管理项目管理启启启启动动动动计计计计划划划划实实实实施施施施控控控控制制制制收收收收尾尾尾尾阶阶阶阶段段段段房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购的定义房地产项目采购的定义房地产项目采购的定义房地产项目采购的定义项目采购不同于一般概念上的商品购买项目采购不同于一般概念上的商品购买项目采购不同于一般概念上的商品购买项目采购不同于一般概念上的商品购买，，，，它包含着以它包含着以它包含着以它包含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物不同方式通过努力从企业外部获得货物不同方式通过努力从企业外部获得货物不同方式通过努力从企业外部获得货物、、、、土建工程和土建工程和土建工程和土建工程和服务的整个采办过程服务的整个采办过程服务的整个采办过程服务的整个采办过程。。。。因此因此因此因此，，，，采购不仅包括采购不仅包括采购不仅包括采购不仅包括采购建筑采购建筑采购建筑采购建筑材料设备材料设备材料设备材料设备，，，，而且还包括而且还包括而且还包括而且还包括雇用承包商来实施土建工程雇用承包商来实施土建工程雇用承包商来实施土建工程雇用承包商来实施土建工程和和和和聘用咨询专家来从事咨询服务聘用咨询专家来从事咨询服务聘用咨询专家来从事咨询服务聘用咨询专家来从事咨询服务。。。。材料设备采购材料设备采购材料设备采购材料设备采购工程采购工程采购工程采购工程采购咨询服务采购咨询服务采购咨询服务采购咨询服务采购房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理【【【【工程采购工程采购工程采购工程采购】】】】采购内容采购内容采购内容采购内容：：：：工程总工程总工程总工程总（（（（分分分分））））包包包包工作内容工作内容工作内容工作内容：：：：工程招投标工程招投标工程招投标工程招投标，，，，合同管理合同管理合同管理合同管理【【【【材料设备采购材料设备采购材料设备采购材料设备采购】】】】项目采购项目采购项目采购项目采购采购内容采购内容采购内容采购内容：：：：建筑材料与设备建筑材料与设备建筑材料与设备建筑材料与设备战略采购战略采购战略采购战略采购工作内容工作内容工作内容工作内容：：：：采购招投标采购招投标采购招投标采购招投标，，，，供应商管理供应商管理供应商管理供应商管理课课课课程程程程大大大大纲纲纲纲上篇—建立集团企业合同管理标准化体系下篇—项目/战略采购与供应商管理上上上上篇篇篇篇建立集团企业合同管理标准化体系建立集团企业合同管理标准化体系建立集团企业合同管理标准化体系建立集团企业合同管理标准化体系课程内容提纲课程内容提纲课程内容提纲课程内容提纲1.合同管理是工程项目管理的核心2.标准化合同与成本管理流程体系3.合同与成本管理人员的专业化熏陶1111、、、、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？？？？（（（（1111））））关于目标成本的研究和制定已经相当深入关于目标成本的研究和制定已经相当深入关于目标成本的研究和制定已经相当深入关于目标成本的研究和制定已经相当深入；；；；（（（（2222））））建筑市场竞争日趋激烈建筑市场竞争日趋激烈建筑市场竞争日趋激烈建筑市场竞争日趋激烈，，，，建筑采购成本日益低廉建筑采购成本日益低廉建筑采购成本日益低廉建筑采购成本日益低廉；；；；（（（（3））））ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。。。。2222、、、、设计设计设计设计、、、、工程人员的苦恼工程人员的苦恼工程人员的苦恼工程人员的苦恼……………………（（（（1111））））成本目标束缚设计成本目标束缚设计成本目标束缚设计成本目标束缚设计；；；；（（（（2222））））招投标与项目采购分判混乱招投标与项目采购分判混乱招投标与项目采购分判混乱招投标与项目采购分判混乱；；；；（（（（3333））））变更签证管理混乱变更签证管理混乱变更签证管理混乱变更签证管理混乱；；；；（（（（4444））））遵守流程和赶进度的矛盾遵守流程和赶进度的矛盾遵守流程和赶进度的矛盾遵守流程和赶进度的矛盾。。。。苦恼苦恼苦恼苦恼……•传统概预算成本管理传统概预算成本管理传统概预算成本管理传统概预算成本管理——以固定以固定以固定以固定“量量量量”、、、、“价价价价”、、、、“费费费费”定额为主导的静态管理定额为主导的静态管理定额为主导的静态管理定额为主导的静态管理模式模式模式模式•现代合同管理与成本控制理念现代合同管理与成本控制理念现代合同管理与成本控制理念现代合同管理与成本控制理念——以标准化合同文本与流程化管理为核心以标准化合同文本与流程化管理为核心以标准化合同文本与流程化管理为核心以标准化合同文本与流程化管理为核心——工程量清单计价模式工程量清单计价模式工程量清单计价模式工程量清单计价模式——成本的动态管理与监控成本的动态管理与监控成本的动态管理与监控成本的动态管理与监控合同管理是工程项目管理的核心合同管理是工程项目管理的核心合同管理是工程项目管理的核心合同管理是工程项目管理的核心工程的一切均在成本工程的一切均在成本工程的一切均在成本工程的一切均在成本、、、、工期和质量这三要素的指导工期和质量这三要素的指导工期和质量这三要素的指导工期和质量这三要素的指导下下下下，，，，通过承包合同这个纽带通过承包合同这个纽带通过承包合同这个纽带通过承包合同这个纽带，，，，来完成合同规定的义来完成合同规定的义来完成合同规定的义来完成合同规定的义务务务务。。。。合同管理作为工程项目管理的核心合同管理作为工程项目管理的核心合同管理作为工程项目管理的核心合同管理作为工程项目管理的核心，，，，是法律是法律是法律是法律、、、、工程管理工程管理工程管理工程管理、、、、成本控制成本控制成本控制成本控制、、、、质量标准的综合体现质量标准的综合体现质量标准的综合体现质量标准的综合体现。。。。合同合同合同合同工期工期工期工期质量质量质量质量成本成本成本成本合同与合同管理是核心合同与合同管理是核心合同与合同管理是核心合同与合同管理是核心标准标准标准标准招标文件包括以下内容招标文件包括以下内容招标文件包括以下内容招标文件包括以下内容和顺序和顺序和顺序和顺序：：：：1、投标须知投标要求和2、投标书报价书3、合同协议书4、协议书附录5、合同条款合同条款5.1通用条款5.2专用条款6、工程规范6.1施工措施项目6.2工程照管和总包配合项目要求、规范与图纸6.3工程建设标准7、图纸8、工程量清单8.1工程量清单说明8.2工程量清单表报价清单8.2.1措施项目清单8.2.2工程照管和总包配合项目清单8.2.3……9、附录和附表9.1房屋建筑工程质量保修书9.2履约保函样本9.3指定分包工程清单9.4独立工程清单附件9.5限品牌范围采购材料设备清单9.6指定供应材料设备清单9.7发包人供应材料设备清单9.8其他有关附件以及要求投标人提交的其他投标资料合同合同合同合同质量质量质量质量施工措施施工措施施工措施施工措施，，，，技术技术技术技术规范规范规范规范，，，，图纸图纸图纸图纸成本成本成本成本合同价格合同价格合同价格合同价格，，，，工程量清单工程量清单工程量清单工程量清单，，，，支付与变更管理支付与变更管理支付与变更管理支付与变更管理工期工期工期工期工期要求工期要求工期要求工期要求，，，，进度进度进度进度计划计划计划计划，，，，延误赔偿延误赔偿延误赔偿延误赔偿范围范围范围范围招标文件与合同文件的组成对比表招标文件与合同文件的组成对比表招标文件与合同文件的组成对比表招标文件与合同文件的组成对比表：：：：招标文件的组成和优先解释顺序：合同文件的