珠海近几年商业地产发展状况

关键词：珠海会所项目普遍经营不善，精准化定位、特色化经营才是出路。会所物业为数众多规模档次普遍较高经营状况大多欠佳解决之道特色定位Part1珠海城市调研珠海区位及城市整体规划珠海城市经济综合情况珠海人口结构珠海市民收入水平及消费状况Part2房地产市场调研房地产市场整体状况珠海商业地产开发及销售状况珠海商业地产开发营销水平珠海商业地产热点开发区域目录Part3珠海商业市场调研珠海主要商圈分布情况珠海主要零售商业项目在城市中的区位及地段珠海主要零售商业项目在城市商业格局中的角色和位置中山重点商业项目调查珠海主要零售商业项目在城市商业历史、商业文化中的作用珠海主要零售商业项目的一般规划特征珠海主要零售商业项目的一般景观、形象、其他配套系统珠海主要零售商业项目的一般业态规律珠海主要零售商业项目的商业及品牌资源珠海主要零售商业项目的一般租金和售价规律珠海主要餐饮休闲娱乐项目在城市中的区位及地段珠海主要餐饮休闲娱乐项目的商业及品牌资源珠海主要餐饮休闲娱乐项目的租售价格规律目录Part4珠海典型会所调研珠海典型会所项目的分布情况珠海典型会所项目在城市商业格局中的角色和位置珠海典型会所项目在房地产项目中的角色和位置珠海典型会所项目的一般规划特征珠海典型会所项目的一般景观、形象、其他配套系统珠海典型会所项目的一般业态规律珠海典型会所项目的一般租金和售价规律目录报告整体逻辑架构珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研（社会经济状况）城市中观环境调研（房地产市场状况）城市微观环境调研（商业及会所状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费整体状况开发销售营销水平热点区域商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研（社会经济状况）城市中观环境调研（房地产市场状况）城市微观环境调研（商业及会所状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费整体状况开发销售营销水平热点区域商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所1、珠海区位及城市整体规划（1）珠海城市概述珠海是中国的五个经济特区之一，珠三角花园城市，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海的陆地面积有1701平方千米，海岸线长604公里，有大小岛屿146个，故有“百岛之市”的美誉。上冲新香洲老香洲吉大拱北前山珠海中心城区版图南湾生态宜居、综合城区商贸旅游服务中心城市窗口地区城市门厅建材商贸流通中心新城市中心东西双城之纽带（2）珠海城市行政区划珠海市辖3个市辖区（香洲、斗门、金湾），8个街道、15个镇。其中香洲区是珠海市中心城区，是珠海市政治、经济、文化、交通和金融中心，下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道办事处和南屏镇，共104个社区居委会。（3）珠海城市整体布局由“主城区——次中心城——外围新城——中心镇”组成，形成“一主”（主城区）“两副”（唐家湾新城、横琴新城）组团结构的整体城市格局。（4）珠海城市整体发展规划根据“工业西进、城市西拓”的“两西战略”和“拓展西城，提升东城，保护资源，做优基础”的城市发展规划，珠海将优先开拓西部地区，同时改善东部主城区，未来工作重点聚焦在西部，力争将珠海建设成“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海主要的风景旅游城市”（5）珠海城市交通路网建设规划以公路和铁路为主的陆路交通设施的建设，使珠海由“尽端末梢”成为“始端龙头”，也使珠海的“海港、航空港”得以盘活，获得重大发展机遇。包括广珠城际轨道与公路交通一体化，粤港澳大桥、伶仃洋大桥、广珠铁路、高栏港、三灶机场等交通基础设施建设。珠海陆路交通发展规划（6）珠海城市重大发展契机2009年6月25日，国务院发布《横琴总体发展规划》，对横琴岛进行了新的定位，决定横琴要通过重点发展商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术产业，加强生态环境保护，鼓励金融创新，实行更加开放的产业和信心化政策等，逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的平台。在政治层面上说，开发横琴是贯彻落实“一国两制”方针的具体体现，这对促进澳门经济适度多元化发展、维护澳门长期繁荣稳定、探索粤港澳合作新模式有着特殊的意义。在经济层面上说，开发横琴对于珠海提高现代服务业发展水平，加强科技创新，提升城市功能，加快经济社会发展，建设珠江口西岸核心城市具有举足轻重的作用。通过横琴岛进行珠澳资源互补，形成“澳珠同城化都市区”，打造珠三角的另一空间增长地，带动珠三角西岸和粤西沿海地区发展。2、珠海城市经济综合情况2010年全市实现地区生产总值（GDP）992.06亿元，比上年增长9.0%。其中，三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、52.8%和46.8%。人均GDP达67591元，按平均汇率折算约合9733美元。虽然珠海经济总量在广东省排名靠后，但人均GDP、旅游收入、实际利用外资、投资、消费、出口、城乡居民储蓄存款等均居珠三角区域城市前列。（1）珠海国民经济稳步增长珠海以高科技为重点、综合发展的外向型工业体系经济格局初具雏型，按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。珠海也是外商投资的热点地区之一。已有52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30多家著名跨国公司已落户珠海。（2）珠海形成外向型高科技工业体系（3）珠海旅游会展产业基础雄厚珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，1991年，珠海以整体城市形象为景观被国家旅游局评为“中国旅游胜地四十佳”之一。珠海有各类旅游饭店300余家，年接待能力达700万人次，其中星级酒店20多家。酒店建设多以园林别墅为设计主题，依山傍水，构成了一道独特的城市风景线。还建有各类会议中心、展览馆10多个，可举办各种国际性会议及各类博览会、交易会等。在珠海，每两年举办一次国际航空航天博览会，这一盛事在国内外影响极大。珠海还建有国际赛车场，每年都有国际性的汽车赛事举办，对广大汽车运动爱好者具有极大的吸引力。（4）珠海城市区域产业发展规划资料来源：珠海市规划局功能发展指引主导功能核心条件主城区香洲提升强化现有功能，发展综合服务业行政办公中心与文化体育中心、综合服务业、特色旅游业区内交通便捷，高品质生活空间拱北吉大提升原功能、发展旅客联运枢纽、会议商务会展、旅游业（休闲度假旅游）、区域性房地产、区域性金融商贸等综合服务业综合服务业区域交通设施，现状基础条件前山提升原功能，提升普通制造业，发展前山物流产业园普通制造业、区域性商贸业现状基础条件南坪湾仔提升原功能，促进南坪科技工业园向商贸业、物流服务业转变，发展区域性房地产高新技术产业、区域性商贸业国家政策、区域交通设施洪湾提升原功能，促进保税区的活力呈现，发展物流仓储业区域性商贸业、仓储物流业国家政策、现状基础条件唐家提升原功能，利用交通节点及大学城优势，提升科技创新海岸与金鼎工业园高新技术产业、综合服务业、旅游业区域交通设施、环境资源条件横琴培育新功能，打造作为泛珠三角经济合作区的新功能综合服务业、高新技术产业、旅游业国家政策、区域交通设施3、珠海人口结构珠海是目前珠三角地区人口最少的城市，在一定程度上影响了珠海经济总量的提高和商业规模的扩大。2008年末全市总人口约280万，其中常住人口148.11万人，比上年末增加2.67万人，增长1.8%。其中，户籍人口99.48万人，增长4.0%。全市户籍人口出生率11.61‰，死亡率2.99‰；自然增长率8.62‰。根据珠海“十一五规划”，到2010年，珠海常住人口数将达到170万。（1）珠海人口总量据珠海统计局资料显示，珠海就业人员受教育程度相对较高，高中以上学历占就业人员比重高于广东省平均水平10个百分点，人力资源优势较为明显。（2）珠海人力资本情况就业人员分类广东省比例（%）珠海市比例（%）高中以上学历53.6863.78研究生及以上学历0.690.87大学本科以上学历6.168.70大专以上学历12.4214.26高中学历34.4139.95初中及以下学历46.3236.22珠海市与广东省各学历就业人员比重比较数据来源：珠海市统计局一、珠海从事第三产业人员比例明显较周边城市高，跟城市产业结构有直接关系。二、非公有制企业是吸纳就业的主力。三、制造业及批零贸易、酒店餐饮是吸纳从业人员的主要行业。四、香洲区作为珠海的主城区，占总就业人口的60.5%，其次为斗门区，为22.8%，最少的为金湾区，为16.7%。且高素质人才也大多集中在香洲区。（3）珠海就业结构情况珠海佛山中山二产从业人员比例（%）54.8668.3075.62三产从业人员比例（%）45.1431.7024.38珠海、佛山、中山三市从业人员比重比较数据来源：珠海市统计局4、珠海市民收入水平及消费状况（1）珠海市民收入情况根据统计数据显示，2009年珠海市民人均可支配收入为20949.48元，同比增长8.6%，城乡居民存款余额同比增长23%；2010年1-9月，居民人均可支配收入增长9.9%，存款余额增长10.8%，居民收入稳步提高。指标名称计量单位2009年1-12月同比增长（％）2010年1-9月同比增长（％）城乡居民储蓄存款余额亿元727.8623.0806.1810.8城镇居民人均可支配收入元20949.488.617341.959.9珠海市民储蓄存款余额及人均可支配收入情况数据来源：珠海市统计局指标名称2009年1-12月（万元）同比增长（％）2010年1-9月（亿元）同比增长（％）社会消费品零售总额359.7419.3299.3514.0居民消费价格指数104.6%4.696.6%-3.4%（2）珠海市民消费情况从2010年度珠海社会消费品零售总额及累计增长速度来看，较上年同期增长了19.3%，高于GDP增幅10个百分点，扣除居民消费价格指数增长4.6%的影响，仍呈现出明显增长的态势，2009年前三季度，珠海社会消费品零售总额增长14%，而居民消费价格指数下降3.4%，充分说明珠海市民更加注重生活品质并敢于消费。珠海社会消费品零售总额及居民消费价格指数数据来源：珠海市统计局关键词：珠海社会经济稳定健康发展，为城市房地产和商业提供有力支撑。经济稳步增长人口略有不足收入持续提高消费较为旺盛发展重大机遇珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研（社会经济状况）城市中观环境调研（房地产市场状况）城市微观环境调研（商业及会所状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费整体状况开发销售营销水平热点区域商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所1、房地产市场整体状况（1）全国房地产市场销售价格同比上涨根据发改委和统计局09年8月的最新调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份持平。一、新建住房销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。二、二手住房销售价格同比上涨3.6%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月缩小0.3个百分点。三、新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨0.1%，环比上涨0.3%.四、8月份，全国房地产开发景气指数为100.08，比7月份提高2.07点。中国经济在金融危机之下表现出较强势的抵御能力，吸引了大量的国际投资资本、热钱的涌入，成为中国股市、楼市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前国内适度宽松的金融信贷为楼市的向好提供了良性的政策支持；在刚性置业需求的带动下，投资性需求也大量入市，促使房屋成交明显回升，房价再一次面临上行的压力，不排除国家将在后市出台相关政策抑制房价再次过快上涨。房地产投资情况单