目前房地产泡沫化机理及其影响分析

目前房地产泡沫化机理及其影响分析作者：范文民作者单位：河南矿业建设(集团)有限责任公司刊名：商场现代化英文刊名：MARKETMODERNIZATION年，卷(期)：2010，(12)被引用次数：0次参考文献(10条)1.赵保强基于社会矛盾理论的房地产预警研究20082.敖波成都市房地产市场泡沫研究20083.王鹏中国股票市场财务信息与股票价格相关性研究20084.贺雪梅东部沿海城市住宅价格运行研究20085.吴地宝不对称信息、信贷支持与房地产泡沫风险研究20086.刘炳鹏中国股票市场泡沫研究20087.黎子超政府干预股票市场研究20088.张伟泡沫经济对我国金融业的效应分析20089.纪红帆城区地价监测预警研究200810.刘祥茂广州市房地产泡沫度研究2008相似文献(10条)1.期刊论文李静房地产泡沫形成机理的探讨-长三角2009,3(11)随着房地产行业的持续升温,房地产价格一路走高,我国房地产经济中的泡沫现象开始出现.房地产泡沫的存在和发展将对我国房地产行业的长期健康发展产生巨大的负面影响,而对房地产泡沫形成机理的探讨将对消除房地产泡沫提供理论层面的支持.本文在房地产泡沫进行界定的基础上,列举了我国目前房地产泡沫具体表现,深入分析和探讨了房地产泡沫的形成机理.2.学位论文林智敏浅析中国房地产泡沫与金融风险2006房地产业是我国的重要支柱产业，对国民经济有着巨大的贡献。近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。但目前的研究多是从房地产业的表面现象出发来推测和判断房地产市场是否存在以及存在多大泡沫，缺乏理论深度。有鉴于此，本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上，采用理论分析与实证分析相结合的方法，从房地产泡沫的内涵、特征入手，运用当代经济学原理探究了房地产泡沫的形成机理；分析了房地产泡沫与金融风险的相互关系，并以我国近年来房地产价格和银行信贷供给数据为依据，对我国房地产价格波动与金融支持的关系进行实证研究；并根据一些房地产泡沫相关经济指标对我国当前房地产市场的发展状态进行分析，得出了我国房地产市场整体不存在普遍性的高泡沫，但部分城市的房地产市场确实存在较严重泡沫的基本结论。进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融风险的政策建议。本文共分四个部分：第一部分以房地产泡沫相关理论为依据，首先对泡沫、泡沫经济与房地产泡沫的内涵做了简单介绍，然后分析了房地产泡沫的形成机理和具体成因及可能引发的金融风险。第二部分分析房地产与金融行业的内在关系。在剖析银行体系自身存在的脆弱性的基础上，结合上个世纪末日本金融危机和泰国房地产泡沫的具体案例，通过对房地产泡沫与银行风险的传递效应分析，充分论证了房地产泡沫与银行风险的相关性。第三部分是在上述理论研究的基础上，对中国目前的房地产市场状况与金融风险进行了实证分析。从房地产市场的生产层面、交易层面和融资层面，借助房价增长率／GDP增长率、房地产开发贷款／全部银行贷款及相关增长率、房地产开发投资／固定资产投资、房价收入比、空置率等房地产泡沫评价指标，对我国房地产市场状况进行了统计分析。第四部分，在上述分析的基础上，针对中国房地产业发展情况提出了抑制泡沫，防范金融风险，促进房地产业健康发展的一些政策建议。3.期刊论文曾红霞.张岳君.曾向阳房地产泡沫的形成机理与防范-华中农业大学学报(社会科学版)2004,(2)文章从分析房地产泡沫的内涵入手,探讨了房地产泡沫的形成机理;在此基础上,提出应规范房地产市场、调节供求,健全房地产税制,加强信贷监管、抑制投机,建立房地产价格监测和预警系统,培植优秀房地产中介等,全面防范房地产泡沫的产生.4.学位论文李丹金融支持与房地产泡沫关系研究2007房地产业是资金密集型产业，房地产开发所需资金主要由金融机构提供，由此产生一个悖论：缺少金融支持房地产业发展就会滞后，其运行效率将下降；金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期，甚至出现价格泡沫。本论文选题正是立足于此背景，对房地产泡沫进行全方位研究。本文首先从泡沫和房地产泡沫的概念出发，给出定义并对其含义以及特征、产生原因进行细致的描述，从而使读者对房地产泡沫有一个清晰全面的认识。本文第二部分主要探讨金融支持与房地产泡沫之间的相互关系。首先，本文试图通过原理性的关系描述指出房地产市场与金融市场具有共荣共损、相互强化的共生性关系。在房地产市场上升时期，金融市场信贷的扩张促使房地产泡沫产生和膨胀，在房地产市场崩溃时期，金融市场信贷的收缩将加速房地产泡沫的破裂，并引起房地产金融风险的爆发，甚至引发全社会的金融危机。其次，运用Carey的一般均衡模型和建立局部均衡下受到金融支持的置业者与房地产开发商的行为关系模型来推导出房地产价格与银行信贷量成正比例关系，银行信贷量的增加，也就是说金融支持的增加，是推动房地产价格上升的主要因素之一。最后通过引用Herring&Wachter提出的银行对危机的短视、信息不对称、不正当的激励三种假说来解释银行低估房地产业信贷集中的风险而投放大量的房地产贷款的原因。确定房地产金融支持衡量指标与房地产泡沫的检测方法是本文所探讨的另一主要问题。随着金融深化程度的加深，各种金融衍生工具的应用为经济活动提供了巨大的金融支持，房地产业的发展也不例外。房地产金融支持的种类包括银行贷款、证券融资、房地产信托、租赁融资等多种方式，各种方式在不同国家所占据的地位差异很大。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此把房地产贷款额占银行贷款总额的比重、房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重作为房地产金融支持衡量指标；而货币供应量的增加和利率的降低，是房地产价格上涨的金融条件。反过来，房地产价格的上涨，使房地产市场的投机性看好，又推进了金融资产的继续膨胀。货币供给宽松，住宅购买的融资条件，如利率、还款成数等比较优惠，房地产价格就会表现出一个强劲的上升势头。反之，则表现得比较低迷。因此，房屋平均销售价格与货币供给的相关关系也作为房地产金融支持衡量指标。利用我国近几年的相关数据计算得出上述几个衡量指标的分析数值，从而得出我国目前还没有出现金融支持过渡的结论。房地产泡沫检测方法的种类也很多。大致可分为理论价格法、统计检验法、空置率修正法、预警指数法几种。理论价格法是从房地产泡沫的定义出发来衡量房地产泡沫。许多经济学家都采用这种方法来对本国的房地产泡沫进行检测。在理论价格法中，确定特定房地产在特定时期的正常合理的纯收益及确定正常合理的折现率是至关重要的。但对我国房地产泡沫进行估算时，除了上述两个要素确定困难外，我国目前转型发展的社会经济使房地产的现实价格常常难以反映市场的供求状况，这就使理论价格法的运用受到极大的限制。统计检验法的实质是利用计量统计学的原理对房地产价格的变化进行统计分析。当房地产市场上无泡沫经济时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当泡沫经济存在时，由于泡沫经济使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。空置率修正法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。房地产同国民经济的各个领域关系密切，房地产泡沫的出现必然通过国民经济发展的一些指标显示出来。预警指数法能比较好地预警房地产的泡沫，并且能将房地产泡沫进行分级量化。为能充分反映房地产泡沫的程度，在选择衡量指标上，本文遵循可操作性原则，并根据经验数据设定泡沫的指标值，主要选择房价收入比、价格增长率与GDP增长率之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、国房景气指数几个指标作为衡量房地产泡沫的依据。最后，针对可能引发房地产泡沫的原因提出防范房地产泡沫的方法主要从改善宏观环境、建立多种融资渠道、加强国家宏观调控等几个方面入手，保证我国房地产市场的健康发展。改善宏观环境可以从建立全方位的监管体系；加大金融监管力度健全信息传递机制，降低信息不对称程度；建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理几个方面进行。建立多层次、多元化的房地产金融筹资渠道包括扩大权益性融资比例，降低行业整体债务依存度；以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构；房地产信托融资；房地产投资信托基金等多种方式。运用金融政策、税收政策和土地政策成为国家调控房地产的三大手段。为保持房地产经济和宏观经济的健康运行，政府以经济、法律、行政和引导的手段，运用货币政策、财政政策、产业政策和区域经济政策，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督和控制，实现房地产经济规模和速度的合理化发展，保持供给和需求的基本平衡，供给结构与需求结构的协调。本文的主要贡献在于对于房地产泡沫界定、形成机制及检验研究目前仍是理论界存有争议尚需突破的难点问题。系统而全面地对房地产泡沫形成机制、泡沫检验以及政府如何有效调控房地产市场作理论探讨，对于完善和发展房地产经济理论有着重要的学术意义。在理论上从金融支持的角度探讨房地产泡沫的形成机理，丰富和发展了房地产泡沫理论。在方法上运用一般均衡及局部均衡模型来推导、证明金融支持与房地产泡沫的共生性关系。在防范对策上提出了有针对性的对策，包括改善宏观环境、拓展融资渠道、加强宏观调控。对于国家经济政策制定者有积极的参考意义，有利于国家制定合理的信贷政策和房地产业发展战略。5.学位论文周孝平深圳市住宅商品房价格影响因素分析研究2006相对于国际先进水平而言，中国房地产业起步较晚，房地产研究比较少，随着房地产市场的逐渐开放和兴起，在近期各种研究也逐渐得以深入，但大部分停留在对房地产市场的定性分析阶段，如何通过数学模型深入分析房地产，在量化的基础上揭示房地产发展的内在规律成为了现阶段房地产市场的研究目标。本论文选择深圳住宅一级房地产市场作为研究对象，初步探索了房地产价格模型的建立。首先将影响房地产价格的各个因素根据影响机理不同，归为两大类：房价构成因素和房价影响因素。房地产价格购成因素包括：地价、建安费用等；房价影响因素包括：政策、人均可支配收入、利率变化、人口数量、经济地理环境、国内生产总值、房地产供给量等。两类因素的作用不同，处理办法也不同。构成因素直接进入成本房价，影响因素的作用看作是在成本房价的基础上进行调整，从而很好地建立了模型。另外对房地产的价格影响中的人均国内生产总值以及需求缺口的影响作用程度，按照日常生活现象，将房地产价格影响看成是各独立影响因素的叠加，进行了相应假设，提出合理的分担方案。初步得出了房地产的价格模型。然后利用深圳市房地产市场的统计数据进行实证分析。本研究，得到以下几点结论：一是房地产的价格，可以看作是地价的延伸。从本质上看，房产是土地的后续投资，因为有了这部分投资，地价得以增值。房地产价格实质是土地的价格。二是真正推动房地产价格升高的原因是居民生活水平的提高。从研究的数据来看，房地产的成本价格历年以来变化幅度不是很大，远远赶不上房地产市场交易价格上涨幅度。房地产价格在成本价格之外的上涨幅度与人均国内生产总值的相关性非常强，有一定的规律可循。三是房地产的价格受供求关系影响。但供求关系的影响与普通商品相比不是很明显，这与房地资源的垄断性、独占性和唯一性有一定关系。本次研究建立了一个比较实用的模型，基本理清了房地产价格影响因素的关系。要更全面把握房地产的价格影响因素，应进一步研究房地产泡沫形成机理，深入了解房地产市场规律和经济宏观运行规律。因此，未来的研究方向应是加强地产泡沫形成机理的探讨，从整体上把握房地产的价格变化规律。6.期刊论文文红星中国房地产泡沫的形成机理及政府行为分析-生产力研究2008,(5)文章主要分析了中国房地产市场的真实需求变化及其影响,考察了中国房地产市场