私宅住宅用房抵押评估报告(含技术报告部份)

房地产估价报告项目名称：某私人住宅房地产抵押价值评估委托方：XXX估价方：XXXX房地产评估有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：2015年7月6日至2015年10月14日估价报告编号：XXX房评字第071403号XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号1目录致委托方函....................................................2房地产估价师声明..............................................4估价的假设和限制条件..........................................5房地产估价结果报告............................................6一、委托方................................................................6二、估价方................................................................6三、估价对象概况.........................................................6四、估价目的.............................................................9五、价值时点.............................................................9六、价值定义.............................................................9七、估价依据............................................................10八、估价原则............................................................10九、估价方法和技术参数说明.............................................12十、使用本报告的提示....................................................13十一、估价结果..........................................................15十二、估价作业日期......................................................16十三、估价报告应用的有效期.............................................16十四、估价人员..........................................................16附件.......................................................18XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号2致委托方函XXX：受你们委托，我公司于二○一五年七月六日至二○一五年十月九日，对权属为你们共同所有的，位于XXX前座，《房屋所有权证》证号为XXX区字第15099XX号、XXX区字第15099XX号，《国有土地使用证》证号为X国用（2015）第100XX号，建筑面积为262.97平方米，土地使用权面积为64.24平方米的住宅房地产进行评估，为委托方核实房地产抵押价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例，遵循房地产估价原则、标准、程序和方法，估价人员在现场查勘的基础上，依据《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、科学和适度的原则，按照估价程序选取适宜的方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产于价值时点二○一五年七月六日的市场价值为：房地产评估总价：￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。（详细结果见下表）评估结果表XXX号前座建筑面积/土地使用面积（m2）单价(元/m2)总价(万元）房地产价值262.97153240.29其中房屋价值262.9769918.38土地价值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地产估价师知悉的估价时点二○一五年七月六日委估房地产法定优先受偿款后（截至估价时点，据委托方提供的相关资料复印件记载，估价对象于XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号3估价时点未设定他项权利，优先受偿款为0。）房地产的抵押价值为￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。XXX房地产评估有限公司法定代表人：XXX二○一五年十月十四日XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号4房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我公司的房地产估价师XXX、XXX及估价助理XXX于二○一五年七月六日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七、本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。八、本估价报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，在报告使用的有效期内，作为整体时有效，复印件无效。九、参加本次估价的注册房地产估价师签名：房地产估价师资格证书号签名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二○一五年十月十四日XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号5估价的假设和限制条件㈠本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，设立委估房地产为住宅用途，其在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。3.本次评估是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的。4.本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供的资料失实或有任何隐匿，导致估价结果失实，本公司及估价人员不承担责任。㈡本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对全部资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供确定房地产抵押价值提供参考依据，不对其他用途负责。3.估价报告的有效期从出具报告之日起计壹年有效，即从2015年10月14日起至2016年10月13日止，超过有效期使用本报告的，相关责任由使用者承担。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.报告使用者要对抵押物进行定期检查，随时掌握抵押物状况，预测抵押物变现价值，保证抵押物足值，使用状况良好，并在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。6.本报告所指变现能力是假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。7.本报告的房地产所有权人及房屋建筑面积以委托方提供的《房屋所有权证》证号为XX区字第150998XX号、XX区字第150998XX号上登记的为准；本报告的土地使用权人及土地使用权面积以委托方提供的《国有土地使用证》证号为XX用（2015）第100XXX号上登记的为准。8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号69.房地产估价报告备查编号：XX（2015）房评字第071XX号。10.本报告一式肆份，叁份提交委托方，壹份留存评估公司。XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号7房地产估价结果报告一、委托方委托方名称：XXXX身份证号码：45XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托方名称：XXXXX身份证号码：452XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXX二、估价方受托估价机构：XXXXX房地产评估有限公司机构地址：XXXXXXXXX法定代表人：XXXXXX资质等级：X级资质注册号：XXXXXXXXX联系人：XXXXXX联系电话：XXXXXXXXX三、估价对象概况㈠物质实体状况1.土地状况⑴土地坐落：XXXXXXXX号前座⑵地籍图号：XXXX⑶宗地号：45XXXXXXXXXXXXXXXX⑷土地面积：64.24㎡⑸土地形状：规则⑹规划限制条件：无⑺土地用途：住宅⑻土地使用权类型：出让⑼土地剩余使用年限：63.51年（估价基准日起至终止日期2078年12月24日）（10）土地四至：东至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号8宅用地。2.房屋实体状况⑴估价对象位于XXXXXXXXXXX号前座，所在建筑物约于1998年建成，维护保养情况一般，朝向为南北，建筑面积为262.97平方米，户型结构为4层大开间一厨一卫。⑵委估建筑物为独幢的四层砖混结构自住用房，整幢楼房配备一趟步梯，经济耐用年限为50年，工程质量合格。估价人员按照建筑物现状判断综合成新率为7成。⑶委估房屋建筑物装饰装修具体情况如下：委估对象外墙为清水砖墙，室内墙面、天花刷石灰漆，步梯为水泥梯级，水泥砖砌扶手，天台地面为水泥地面，厨房、卫生间地面铺防潮砖，墙壁贴1.5米高的瓷砖，估价人员按照委估建筑物现状判断为普通装修，装修较陈旧。⑷设备设施室内供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，室外供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，消防设施不齐全。3.委估对象利用现状委估房地产在估价时的法定用途为：住宅，现实际用途为住宅，为委托方自住用房，处于正常使用状态。4.区域状况⑴区域概况：估价对象位于XXXXX号前座，现属XXX市X区，XXXXXXXXXXXXXXXX有电影院、影剧院、舞厅、卡拉OK厅、录像室等文化娱乐场所等。⑵商业繁华度：估价对象位于XXXX街，周围主要是居民住宅用房，分布有餐饮店、便利店、美容美发店、金融营业网点等临街小商铺，车流量较少，人流量较少，综合评价估价对象所在区域商服条件一般。⑶生活设施便利度：委估对象位于XXX街，周边分布有新塘冲市场、新时代电器商场、苍梧东晖百货、聚龙广场、中心小学、图书馆、中小型诊所、士多店、烟酒行、各银行网点等，基础配套设施较齐全，生活配套设施较齐全。⑷交通状况：区域内主要道路为XX街等，临近XX河岸，区域内路网发达,XXXX房地产评估有限公司XXX房评07XXXX号9道路通达度一般，交通便利度一般。⑸环境状况：所在区域自然环境及绿化环境一般，周边分布有住宅小区、中小学校等，人文环境一般，综合评价环境状况一般。㈡权益状况委估房地产座落于XX号前座，房屋所有权人为XX、XXX共同共有，《房屋所有权证》证号为XX区字第1509XXX号、XXX区字第15099XX号，设计用途为住宅，建筑面积为262.97平方米。委估对象土地所有权属国家，土地使用权人为XX、X，《国有土地使用证》证号为XXX用（2015）第100XXX号，土地使用权面积为64.24平方米，土地用途为住宅用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2078年12月24日。根据委托方提供的《房屋所有权证