第1部分：房地产态势研究

湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告一、长沙市房地产供给分析1、长沙房地产开发投资完成情况图2.12002—2005年长沙房地产投资完成情况单位：亿元81.56122.56168.81231.740501001502002502002年2003年2004年2005年数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局近4年来长沙房地产市场一直保持高速增长的发展势头，但2004年受国家政策调控影响，投资增幅有所下降，长沙房地产市场在2005年表现沉稳，作为经济发展的支柱产业，呈现出持续、健康、稳定的发展态势。湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告2、2002年—2005年房屋施工面积、竣工面积2005年长沙市商品房新开工面积779.54万平方米，比去年同期增长25.21%，施工面积达1913.57万平方米，比去年同期增长30.85%，而由于近两年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢，商品房竣工面积515.16万平方米，同比上涨-13%。图2.22002---2005年长沙商品房施工面积、竣工面积833.91107.041624.951913.57322.12443.24636.29779.540500100015002000250030002002年2003年2004年2005年竣工面积施工面积单位：万平方米数据来源：《长沙楼市》长沙房管局湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告从2005年1-12月房屋新开工面积数据来看，综合以上数据表明，2005年长沙市房地产市场，住宅开发仍是房地产开发的主流，住宅施工面积、竣工面积、新开工面积皆占各项指标的70%以上，且保持了较高的增长趋势。商业营业用房和其他用房新开工量也保持了增长的态势，办公楼新开工量12.71万平方米，对比去年的31.23万平方米，下降了59.3%。从区域分布来看，写字楼项目主要集中在芙蓉区、雨花区和天心区，区域差异较为明显。图2.32002年－2005年长沙市商品房批准预售面积情况394.72468.82369.18584.19341.26381.83311.75459.8451.6510.9931.7822.143.8786.3601002003004005006007002002年2003年2004年2005年商品房批准预售面积住宅批准预售面积写字楼批准预售面积商业用房批准预售面积单位：万平方米数据来源：《长沙楼市》:湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告从图2.3可以看出,商品房批准预售面积总体上自2003年宏观调控来是下降的，其中住宅与写字楼都呈现下降趋势，而商业用房则反而增加了，2003年长沙市批准商业用房面积为22.1万平方米；2004年为43.87万平方米，增加了近一倍；2005年商业用房再次增长一倍，达到86.36万平方米；表明商铺供应进入空前高峰。从图3.4可以看出，近年来长沙市商品房施工面积和竣工面积呈现快速增长趋势，而从2004年批准预售的面积来看较2003年减少了近100万平方米，2005年批准预售的面积较2004年有了大幅增长,增长率为58.24%,其中,绝大部分是住宅批准预售面积,也就是说这部分施工和竣工的商品房将会集中在今后几年内上市，供应量会大大增加。二、长沙市场房地产需求分析1、长沙商品房销售情况统计（一）商品房成交数量图2.42002---2005年长沙市商品房成交情况数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局商品房成交套数（套）2159426727386715675501000020000300004000050000600002002年2003年2004年2005年商品房成交套数（套）湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告2005年，全市共成交商品房56755套，成交面积639.02万平方米，成交金额169.79亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长46.76%、41.94%和71.20%，增幅较大，增速加快。随着我市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。（二）商品房成交面积图2.52002—2005年长沙商品房成交面积情况(单位：万平方米)单位：万平方米251.16299.27450.22639.0201002003004005006007002002年2003年2004年2005年数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告从上图可以年出，一直受福利性分房的影响，长沙商品房市场自2003年进入需求势能集中放量时期。2005年全市商品房销售面积639.02万平方米，较2004年增长近42%，说明长沙楼市仍然处于需求扩张阶段。（三）商品房成交金额图2.62002---2005年长沙市商品房销售额单位：亿元数据来源：《长沙楼市》:从上图可以看出，2005年商品房销售金额比2002年增加约116.89亿元，增长率达220%。，年均增长率为55%。通过分析我们发现，除了近年房价上涨因素外，商业用房销售的增加也是2005年商品销售金额快速增长的重要原因。商品房成交金额（亿元）52.963.1599.17169.790204060801001201401601802002年2003年2004年2005年商品房成交金额（亿元）湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告2、长沙商品房销售价格统计图:2.72002年－2005年长沙商品房销售价格（单位：元）数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局从上图可以看出,长沙的房地产价格一直保持平衡,2005年商品房均价增长近292元/平方米,而住宅均价增长148元/平方米,略低于2004年的增长水平，说明自2003年的宏观调控的效果显现，但对长沙住宅销售价格增长的影响不大。2376246827383030213922222391253905001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年商品房销售均价（元）商品住房销售均价（元）湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告图2.8长沙房地产价格结构现状资料来源:长沙房地产交易中心长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/㎡，经济适用房价格在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性研究报告三、长沙市房地产需求的构成分析及总量预测通过对长沙房地产市场的需求分析，可以发现长沙房地产市场的需求构成主要有四种类型：（1）自动型需求：指由于城市人口自然增长所产生的首次置业需求和为了改善现有的居住环境而产生的换房的需求。（2）被动型需求：指由于城市建设拆迁而产生的对住宅商铺的需求。（3）主动型需求：指处来人口的入驻而产生的一系列的在居住、办公等方面的需求。（4）投资型需求：商品房作为一个特殊的商品，具有保值和增值功能，近年来这种增值的作用表现得越来越突出了。就长沙房地产市市场来说，需求主要还是以主动型的首次置业和改善居住环境的换房需求为主，因长沙本地人对房地产投资的观念并不能强，而外来投资者还尚未进入长沙市场，投资型需求不是一个主要需求，目前长沙每年投资型需求约占总需求的15%左右。长沙近年来大搞城市建设，拆迁的房屋面积较大，也极大的刺激了一部分住房需求，但随着城市建设的阶段性和一系列的政策对拆迁建设的限制，这种需求具有局部性和不稳定性，也不是长沙的主要需求。长沙市目前年均人口增长约为8万人，按40%的有效需求，以每人100平方米计算，这种主动型的需求每年约为320万平方米；若按50%的有效需求计算，则每年的需求量为400万平方米；每年15%的投资需求约50万平方米左右，在不考虑因拆迁所产生的被动型需求和外来人口的需求，估计长沙市每年的房地产需求总量在400多万左右。