第5章房屋买卖

2019/8/6房地产经纪1第五章房屋买卖教学内容：1、房屋买卖市场2、房屋买卖及其流程3、房地产价格分析4、房屋买卖环节税费2019/8/6房地产经纪2一、房屋买卖市场买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。新房市场和存量房市场现房市场和期房市场居住和非居住房地产市场高档、中档、低档房地产市场第一节房屋买卖市场2019/8/6房地产经纪3二、房屋买卖市场的参与者2019/8/6房地产经纪4三、房屋买卖市场的特点1.区域性2.垄断竞争性3.周期性4.易于形成泡沫2019/8/6房地产经纪5一、房屋买卖的条件一）新建商品房销售规定（一）商品房预售的条件1.已交付全部的土地出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工日期。4.取得《商品房预售许可证》。第二节房屋买卖及其流程2019/8/6房地产经纪6（二）商品房现售的条件1.具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2.取得土地使用权证书或是土地的批准文件。3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。4.已通过竣工验收。5.拆迁安置已经落实。6.配套基础设施和公共设施具备交付使用条件，或已确定施工进度和交付日期。7.物业管理方案已经落实。2019/8/6房地产经纪7（三）商品房销售代理的规定1、实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。2、房地产经纪机构应当经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取其他费用。3、房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订阴阳合同违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。2019/8/6房地产经纪8（四）新建商品房销售中的禁止行为1.不符合商品房预售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动。2.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；3.不得采取返本销售和变相反本销售（售后包租）的方式销售商品；4.实行购房实名制，商品房认购后不得擅自更改购房者姓名；2019/8/6房地产经纪95.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售他人；6.商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划，设计；7.房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，不得含有下列内容：（1）升值或投资回报的承诺；（2）以项目达到某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（3）违反国家有关价格管理的规定；（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的误导宣传。2019/8/6房地产经纪10（一）不能买卖的类型1、查封的房屋。2、依法收回土地使用权的房屋。3、共有房屋，未经其他共有人书面同意的。4、权属有争议的。5、未依法登记领取权属证书的房屋。6、未经抵押权人同意的已抵押的房屋。7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。二）存量商品房买卖规定2019/8/6房地产经纪11（二）共有房屋买卖规定是指两个或是两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。2019/8/6房地产经纪12按份共有人的权利：1、通常，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额。2、按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；3、按份共有人处分共有房屋，经占三分之二以上份额共有人同意即可。共同共有人的权利：1、共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋，才可请求分割。2、共同共有人处分共有房屋，需经全体共同人同意。2019/8/6房地产经纪13（三）已抵押房屋买卖规定1、买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人同意；2、抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3、卖方须在办理买卖合同网签（或备案）前提前还清贷款，注销抵押登记，取回房屋权属证书。2019/8/6房地产经纪14（四）已出租的房屋买卖规定1.出卖人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。2.“买卖不破租赁”。2019/8/6房地产经纪15三）其他住房买卖规定1、已购公有住房买卖规定可售公有住房（市场价、成本价、标准价）不可售公有住房；2、经济适用房和限价房买卖规定购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。满5年转让的，需按照同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。2019/8/6房地产经纪16二、房屋买卖合同商品房买卖合同主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。2019/8/6房地产经纪17面积差异的处理：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%2019/8/6房地产经纪18②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。2019/8/6房地产经纪19三、房屋买卖的主体资格广州：居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。2019/8/6房地产经纪20买方主体资格房屋买卖中买方必须是法律法规规定可以购买房地产的权利人。可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。但各地政府对不同的房屋性质的购买主体资格又有具体要求。广州：本市户籍居民家庭执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房。2019/8/6房地产经纪21房屋买卖审查存量房买卖居间审查的内容（一）房地产权属状况1.是否有合法有效的权属证明，是否可以依法转让的，是否需要补交相应的价款。2.是否是共有财产。3.是否被查封。4.是否被抵押。5.是否有优先购买权人。2019/8/6房地产经纪22（二）买卖双方主体资格1.查看双方的身份证明2.判定买卖当事人精神状况3.是否具有购房资格4.买方或卖方是境外人员或单位，需要查询当地房地产政策是否有相应限制5.是否具有卖房资格，卖方是单位，需要提交相应的证明文件。2019/8/6房地产经纪23房地产价格：是和平的取得他人的房地产必须付出的代价。房地产价格通常用货币来表示。房地产价格的特点：1.与区位关系密切。2.实质上是权益的价格。3.同时有买卖价格和租赁价格。4.交易受交易者的个别情况影响。5.形成的时间通常较长。第三节房地产价格分析2019/8/6房地产经纪24房地产价格影响因素？2019/8/6房地产经纪25对于一宗具体的房地产商品，其价格可以从三个方面来考察：一是市场上同类房地产商品的成交价格；二是房地产商品开发建设的成本；三是房地产商品的收益能力房地产价格分析思路2019/8/6房地产经纪26一、新建商品房买卖税收1.营改增之后，销售不动产、转让土地使用权，增值税适用税率为11%。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第四节房屋买卖环节税费2019/8/6房地产经纪2.土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对个人销售住房暂免征收土地增值税土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。2019/8/6房地产经纪人282019/8/629练习：某商业房地产扣除项目金额之和100万元，现转让增值额为100万元，转让该房地产的土地增值税应为多少？2019/8/6房地产经纪303.企业所得税：居民企业所得税税率为25%，非居民企业取得所得应缴纳企业所得税的，使用税率为20%。居民企业是指依照中国法律、法规在中国境内成立、或者实际管理机构在中国境内的企业。2019/8/6房地产经纪314.印花税：由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印花税，买受人应缴纳每证五元的权证印花税。对个人销售和购买住房免征印花税2019/8/6房地产经纪325.契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。税率为3%—5%。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积90平米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90平米以上的减按1.5%的税率征收契税。第二套，90平米及以下1%，90平米以上2%。（北上广深除外）广州：90平方以下（不包含90平方）契税1%。90平方以上契税1.5%。二套房、房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。2019/8/6房地产经纪33二、存量房买卖税收1.增值税、城市维护建设税及教育费附加：个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。2019/8/6房地产经纪342.个人所得税：出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。3.契税4.印花税：买受人应缴纳每证5元的权证印花税。2019/8/6房地产经纪35三、房屋买卖环节费用1.住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部分、公用设施设备保修期满后的维修和更新，改造的资金，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。2019/8/6房地产经纪362.住房交易手续费：新建商品住房，由每平方米3元降为每平方米2元。存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。3.评估费：（1）申请贷款时，公积金贷款中心或商业银行为确定房屋的价格需对待抵押的房地产进行估价。（2）缴纳房地产有关税费时，交易双方申报的房屋成交价格过低，有关主管部门对房屋进行估价。2019/8/6房地产经纪374.住房公积金贷款担保费：在公积金贷款中，银行为了规避风险，需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或是自然人的担保保证。常见担保方式为担保中心或担保公司进行担保。5.公证费6.登记费：