第6章 房地产评估——假设开发法及其应用

房地产估价第六章假设开发法房地产估价一、概念假设开发法（TheHypotheticalDevelopmentMethod），又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。二、理论依据预期原理§6-1假设开发法概述房地产估价三、假设开发法适用的对象和条件（一）假设开发法适用的对象1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；3、再开发待拆迁的房地产的估价；4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价；5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。房地产估价（二）假设开发法适用的前提条件1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。房地产估价1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。（三）假设开发法评估精确度的影响因素房地产估价四、假设开发法的其他用途（一）确定拟开发场地的最高价格。（二）确定开发项目的预期利润。（三）确定开发中可能出现的最高费用。房地产估价拓展知识假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”房地产估价一、假设开发法最基本的公式§6-2假设开发法概述待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式（一）求生地价值的公式1、适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费2、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式（二）求毛地价值的公式1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费2、适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式（三）求熟地价值的公式熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式（四）求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式（五）求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费房地产估价三、按开发完成后的经营方式细化的公式（一）适用于开发完成后出售的公式CVVpVpVC式中——待开发房地产的价值；——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；——应扣除项目。房地产估价三、按开发完成后的经营方式细化的公式（二）适用于开发完成后出租、营业的公式CVVrrV式中——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。房地产估价现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。即：净现金流量=现金流入量－现金流出量§6-3现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的定义房地产估价二、现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（一）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。房地产估价二、现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（二）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。房地产估价二、现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率），这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。房地产估价三、现金流量折现法和传统方法的优缺点现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为，现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下三点：①开发经营期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。房地产估价运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（一）调查待开发房地产的基本情况1、调查土地的位置；2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等；4、调查此地块的权利状况；§6-4假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤房地产估价运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（二）确定最有效的开发利用方式根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置、这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势等。一、假设开发法的操作步骤房地产估价运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（三）估计开发经营期确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。一、假设开发法的操作步骤房地产估价运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（四）预测开发完成后的不动产销售总价根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。一、假设开发法的操作步骤房地产估价运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（五）估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润1、开发建筑成本费用2、估算专业费用3、确定开发建设周期，估算预付资本利息4、估算税费5、估算开发完成后不动产租售费用6、估算开发商利润一、假设开发法的操作步骤房地产估价运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（六）计算和确定估价额将上述数据直接带入公式进行计算，即：地价=不动产总价－建筑费用－专业费－利息－税费－租售费用－开发商利润一、假设开发法的操作步骤房地产估价调查该类待开发土地的基本情况主要包括以下四个方面：1、弄清土地的位置。包括三个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。2、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。3、弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。4、弄清将拥有的土地权利。房地产估价（一）开发经营期开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。房地产估价（二）开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年8月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期为1.5年（或18个月），如果要估计该商品住宅在2009年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。房地