第一章-房地产法概述

讲述：陈会玲（13152310213）1章房地产法律概述(基本理论)2章房地产开发用地法律制度3章城市房屋拆迁管理法律制度4章房地产开发法律制度5章房地产交易法律制度6章房地产权属登记法律制度（实体法）7章房地产中介服务管理法律制度8章房地产税收法律制度9章住房公积金法律制度10章物业管理法律制度11章房地产纠纷法律制度（程序法）5次作业电子版[e-mail]考勤作业考核（提问或作业）学习目的学习内容1.房地产的基本概念2.法的基本基本理论3.房地产法的基本理论1.房地产的基本概念房产+地产房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。具体指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。2.法的基本理论（1）法的本质（2）法律体系（渊源：层级与效力）（3）法律的逻辑结构（4）法律关系（构成要件、类型）（5）法律事实（6）法律责任（7）适用原则（范围、溯及力）从“水”,表示法律、法度公平如水;从“廌”(zhì),即解廌（jiězhì）,神话传说中的一种神兽,据说,它能辨别曲直,在审理案件时,它能用角去触理曲的人。解廌（jiězhì）具有很高的智慧，懂人言知人性。它怒目圆睁，能辨是非曲直，能识善恶忠奸，发现奸邪的官员，就用角把他触倒，然后吃下肚子。它能辨曲直，又有神羊之称，它是勇猛、公正的象征，是司法“正大光明”“清平公正”的象征。法的本质是统治阶级意志的现。是指统治者为了实现统治并管理国家的目的，经过一定立法程序，所颁布的一切规范的总称。横向：法律体系是由不同法律部门组成的。如我国的法律体系由宪法、刑法、民法、经济法，诉讼法、房地产法等组成。纵向：由级别不同、效力不一的法律组成。宪法：根本大法，效力最高（立法机构：全国人大会）法律：基本法，效力仅次于宪法（立法机构：全国人大会及其常委会，主席令）行政法规：（立法机构：国务院国务院令）部门规章：（立法机构：国务院各部委例：住建部令）地方法规：(立法机构：地方人大其及常委会）地方规章：（立法机构：地方人民政府）*国际条约（惯例）效力层次适用序次假定：是指法律规范中，确定适用于该规范的条件和环境的部分处理：是指行为规则本身，是法律规范确定的允许做什么，禁止做什么，要求做什么的部分制裁：是法律规范的后果部分。它说明的是违反法律规范时，国家将给予怎样的处理，即法律规范的强制措施。案例：1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《城市房地产管理法》，按法规的构成要素分析：假定—第一章“总则”部分明确提出了该条例所运用条件，即构成本条例“假定”要素，“在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”处理—第二~五章对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理进行了规定，明确了相关主体该做什么、禁止做什么和要求做什么，即构成本条例的“处理”要素。例：第四章第五十四条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”制裁—第六章“罚则”构成本条例的“制裁”要素。例如，第六十八条”违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”主体：法律关系当事人客体：物、行为、智力成果内容：权利、义务行为：以人的意志决定，有意识的行为事件：不以人的意志所决定不可预见、不能克服、不能避免民事责任（违约责任、侵权责任）(1)停止侵害；(2)排除妨碍；(3)消除危险；(4)退还财产；(5)恢复原状；(6)修理、重作、更换；(7)赔偿损失；(8)支付违约金；(9)消除影响、恢复名誉；(10)赔礼道歉。行政责任(1)行政处罚：主要有警告、罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留等。(2)行政处分：主要有警告、记过、记大过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。刑事责任（1）主刑：管制、拘投、有期徒刑、无期徒刑、死刑（2）附加刑：剥夺政治权利、驱逐出境属人管辖属地管辖保护主义约定管辖法不具有溯及既往的能力从旧兼从轻原则3.房地产法的基本理论（1）房地产法概念（2）房地产法基本原则（3）房地产法调整对象（4）房地产法法律体系（5）房地产法法律关系房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人(包括房地产使用人、修建人、管理人等)之间在房地产开发经营、房地产交易(包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁)、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。（1）房地产民法（物权法、债权法）：平等主体之间的房地产关系；（2）房地产行政法：非平等主体之间的房地产关系。（一）土地公有原则（国有、集体所有P6）（二）土地有偿、有期限使用原则有偿：以出让方式取得（例外：划拨无偿取得）期限：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。*农村宅基地期限：无限期，因组织成员身份而取得（三）市场调节与宏观调控相结合原则（规划）（四）合理利用土地与保护耕地原则（五）经济效益、社会效益和环境效益统一的原则（案例赏析：违建未拆除没收做他用）（六）保障房地产权利人合法权益原则住建行政主管部门（住建、税收）房地产企业（经纪公司、公证、评估、银行等）个人（业主）宪法：根本大法，效力最高（立法机构：全国人大会）法律：基本法，效力仅次于宪法（立法机构：全国人大会及其常委会，主席令）行政法规：（立法机构：国务院国务院令）部门规章：（立法机构：国务院各部委例：住建部令）地方法规：(立法机构：地方人大其及常委会）地方规章：（立法机构：地方人民政府）国际条约（国际惯例）房地产法体系核心：《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》《农村土地承包法》房地产社会关系在法律上的反映主体：房地产法律关系中“当事人”。国家（授权各级国家机关代为行使权利举例）。企业（举例）公民（举例）客体：主体权利和义务所共同指向的对象“载体”物（举例）行为（举例）智力成果（举例）内容：权利：主体享有的权利义务：义务主体承担的义务主要表现为因房地产财产而享有的权利或承担的义务。1987年12月1日，深圳首开国有土地公开拍卖先河，新中国第一块有偿出让国有土地被深房集团竞拍成功。1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开始进行房改。房改的基本内容可以概括：1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。3.由实物分房改为住房补贴。4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。5.建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立规范化的房地产交易市场。2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。商品房住房供应主体经济适用房政策性商品住房1.切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上（90/70）政策。2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；住房问题是重要的民生问题。1.合理确定廉租住房标准：新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。徐滇庆:如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。”2007年房价高企，国家税务局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于美国的次贷危机------不了了之。2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布《促进房地产市场健康发展措施》（“国三条”）：自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2009年房地产市场火爆第一拳（12月9日）：营业税征免时限2年变5年第二拳（12月14日）:国务院要求遏制房价过快上涨第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房贷首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款准备金率上调0.5个百分点2010“两会”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票”。在2010年3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但还不到几个小时的工夫，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。二、增加住房有效供给。三、加快保障性安居工程建设。四、加强市场监管。一、禁止异地购房二、首套房贷一刀切比例30%三、暂停发放第三套房贷，部分城市限购房套数四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款五、推进房产税改革试点南京和深圳最严厉，看存量不看增量南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。深圳：本地人可购买两套，外地人只能购买一套上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购买一套（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个