第三章 房地产产权与产权面积(07-10)

1第三章房地产产权与产权面积第一节房地产产权一、产权与物权（一）产权及其内涵演变（产权物权化）第一种观点认为，产权就是所有权。第二种观点认为，产权即财产权。第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。广义:包括所有权（即财产的归属以及与这种归属有关的利益要求）和债权（指财产在市场中的支配权）。狭义:指债权即所有权在市场交易中的体现，其本质是与生产相关的财产支配权与责任。第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。产权概念混乱必然引起房地产产权概念的混乱2•到底产权是什么呢？《牛津法律大辞典》：“财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。”然而，随着社会经济的发展，仅所有权已不能满足人们日益复杂的社会需要，人们除了对自己的物享有权利外，往往还需要利用他人之物。比如，为了便利土地的耕种而设定地役权；为了充分利用土地、增加收益，而有地上权和永租权；为了获得借款，又不出让担保物，乃有典质权和抵押权。事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有权，也包括财产他物权内容。3•（二）物权的概念及其分类•根据传统民法理论，物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利。具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等。并且可进一步分为自物权和他物权。自物权：权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权。他物权：权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。4二者差别：他物权与自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。5•二、房地产所有权•1．概念房地产所有权是完全物权，属于自物权范畴，是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。•2．法律特征（1）房地产所有权是一种最充分的物权。（2）房地产所有权是一种绝对权。（3）房地产所有权是一种垄断权。（一物一权）（4）房地产所有权的标的共同指向的对象是特定的房地产。（比如，涉及拆迁补偿问题）6•3．房屋所有权的种类（1）国有房屋所有权国有房屋主要包括，国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房，国家授权机关、企业、事业单位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。（2）集体房屋所有权集体房屋所有权是劳动群众集体所有制在法律上的表现。（3）公民个人所有房屋所有权公民个人所有的房屋所有权是国家保护公民个人合法财产在法律上的表现。（4）外产所有权外产所有权是指外国政府、企业、社团及外国侨民在我国境内所有的房产。（5）中外合资房产所有权中外合资的房产是我国企业或经济组织与外国政府、企业或个人合资建造、购买的房产。7•4．土地所有权•土地所有权是指土地所有者对自己的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，土地所有权是土地所有制在法律上的表现。《土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。•全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。法律规定属于国家所有的土地主要包括三部分，①矿藏、水流占地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；②城市市区的土地；③农村和城市郊区由法律规定属于国家所有的土地，具体包括，国营农、牧、林场使用的土地，按照法律规定程序征用的土地，国家有关部门根据法律规定划定的名胜古迹、自然保护区、公用设施、国防军事等特殊用地。中华人民共和国是国家土地所有权的唯一主体。8•农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。•《土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。•土地所有权具有如下特征：（1）我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。（2）土地所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。（3）国家依法实行国有土地有偿使用制度。（4）土地所有权依法实行单向变更，由集体所有的土地变更为国家所有的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。9•5．关于部分产权问题•《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号文件，1991年6月7日）提出：“出售公有住宅。今后，凡按市场价购买的公房，购买后拥有全部产权。职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购买后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准面积部分，按市场价计价。”•部分产权是相对于完全产权而言的。•完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能；•部分产权则指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权能。10•部分产权的共有关系与民法上的共有关系的区别：（1）民法规定的共有财产权利人可以根据自己的意愿分割共同财产，从而形成各自独立的房产所有权；部分产权的权利双方不可以通过分割房产取得产权的独立，不存在对共有房产的直接分割。（2）部分产权的权利义务是由法规具体加以规定的，既不遵守民法关于共同共有人对共有财产共同享有权利、共同分担义务的一般原则，也不遵守按份共有人按各自的份额对共有财产分享权利、承担义务的规定，购买人对全部房产享有无限期的占有权和使用权，并且可以继承。当然，部分产权的处分权受到一定的限制，购买人五年内不得出租或以其它的形式有偿转让使用权，五年后允许赠与、出售、交换等，但在同等条件下，原售房单位有优先购买权，原售房单位已撤销的，当地人民政府公有住房管理部门有优先购买权和租用权，售价和租金水平分别依届时的标准价、微利价确定，收入归个人所有。应当指出的是，这种共有关系仅适用于文件中职工以标准价、微利价购买的住宅，而不适用于其他财产的共有情况，不得滥用部分产权的概念，更不得利用部分产权内容的合同或协议损害国家利益或他人的合法权益。凡是超出概念适用范围的部分产权交易，应属于无效民事行为，不受法律保护。11•三、房地产他物权•在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权利。•他项权的特点：•在他人土地上享有的权利；•他项权主体是所有人、使用人以外的，与所有人存在着某种法律关系的民事主体；•他项权不受一物一权主义的限制。•他项权包括：役权（地役权、人役权）、空中权、地上权、地下权、租赁权、典权和抵押权等。12•1．地上权•地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地尽合理使用之义务。•在我国，地上权一词被土地使用权取代，具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。•2．典权•典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。•3．抵押权•《城市房地产抵押管理办法》明确：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。13四、相邻权关系•1、含义•房地产相邻权，即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。14•2、特征–房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。–房地产在地理位置上必须是相邻的。–相邻关系的客体是房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。–房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。15•3、种类–因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系–因相邻环境保护而发生的相邻关系–因险情危害而发生的相邻关系–因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系16•4、相邻关系的处理•《民法通则》第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。17五、房地产产权登记•房地产产权登记是世界各国普遍建立的一种不动产日常性管理制度。通过产权登记，可以审查和确认房地产产权归属，以确保房地产归属的有序状态，保障交易安全。•（一）产权登记的种类•包括土地权利的取得登记，变更土地权利的登记、新建房屋的登记、房产变更的登记、房地产抵押登记等等。18•1、土地使用权的取得登记–《房地产管理法》规定，以出让和划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。•2、变更土地权利的登记–在我国，变更土地权利指的是土地使用权的变更，是指在土地使用权设定后，由于某种法律事实的发生而使土地使用权的主体发生变更。–当土地使用权变更时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。19•3、新建房屋的登记–新建商品房和非商品房，应当进行初始登记。–登记的基本事项主要有：申请人名称、地址、房产性质、房产坐落、面积、用途、等级、价格、房产权属来源证明及其他登记事项。–新建房屋，应于竣工后3个月内，凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。•4、房产变更的登记–房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨以及改建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。205、房地产抵押登记•房地产抵押登记的具体程序如下：•（1）申请。房地产抵押登记，双方当事人要共同到房地产管理部门填写房地产他项权利登记申请书。同时，还应向登记机关提交房地产抵押合同副本，并交验房地产抵押合同正本，登记申请者的身份证明，土地使用权来源证明，地上建筑物及其他附着物的权属证明，以及登记机关要求提供的其他资料。•（2）受理。登记机关接受抵押当事人双方提交的抵押登记申请及有关证明文件后，经查阅认为符合要求的，在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开出收据。•（3）发证。登记机关对申请书和有关证明事项逐项进行审核，经审核无误后，填写审批表。对土地使用权之抵押权人填发《土地他项权证》，对房产抵押权人填发《房屋他项权证》。21（二）我国的权属登记制度世界各国和地区采用的房地产权属登记制度分为契据登记制