第三章国有土地上房屋征收补偿制度

第三章国有土地上房屋征收与补偿法律制度第一节国有土地上房屋征收与补偿概述第二节国有土地上房屋征收的补偿第三节国有土地上房屋征收的估价第四节国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节国有土地上房屋征收的法律责任第一节国有土地上房屋征收与补偿概述第二节国有土地上房屋征收的补偿第三节国有土地上房屋征收的估价第四节国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节国有土地上房屋征收的法律责任第一节国有土地上房屋征收与补偿概述•我国城市拆迁的演变历程•国有土地上房屋征收与补偿的概念•国有土地上房屋征收与补偿的管理体制•房屋征收与补偿的原则•国有土地上房屋征收工作程序第一节国有土地上房屋征收与补偿概述①城市拆迁主要动因动因主要城市基本建设和旧城改造，前者包括修建马路、地铁、大桥等；后者主要是危棚简屋、城中村改造。这两个因素都跟国家经济实力的增长，以及民众居住水平的提高有关。●1.1我国城市拆迁的演变历程第一节国有土地上房屋征收与补偿概述②拆迁的发展状况•第一阶段：1950年-1978年，缓慢发展期；•第二阶段：1979年-1991年，快速发展期；•第三阶段：1992年-2003年，高速发展期；•第四阶段：2004年以来，调整期，拆迁规模有所下降。●1.1我国城市拆迁的演变历程第一节国有土地上房屋征收与补偿概述③相关立法进程1991年国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，第一次把拆迁纳入法制化轨道，但在地方政府热衷于招商引资的背景下，主导拆迁工作的开发商处于非常强势的地位。2001年国务院新修订的《城市房屋拆迁管理条例》规定：城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。与旧条例相比，新条例更加注重对于被拆迁人合法权利的保护，以及对于被拆迁人的补偿和安置。●1.1我国城市拆迁的演变历程第一节国有土地上房屋征收与补偿概述③相关立法进程从实践来看，由于2001年之后全国房地产开发开始形成热潮，拆迁规模偏大，有些地方野蛮拆迁的现象突出。于是，国务院办公厅于2004年下发了《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》；2005年“国六条”中也强调：“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”。●1.1我国城市拆迁的演变历程第一节国有土地上房屋征收与补偿概述③相关立法进程2007年10月《物权法》生效，《城市房屋拆迁管理条例》同时失效，拆迁法规出现真空时期，各地拆迁难度加大，规模减小。2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与补偿草案》是第一项议题。2010年1月29日《国有土地上房屋征收与补偿(征求意见稿)》正式向公众公开征求意见。2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》经国务院第141次常务会议通过，1月21日起施行。●1.1我国城市拆迁的演变历程第一节国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下称被征收人）给予补偿的行为。2007年3月，《物权法》规定：为了公共利益需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。●1.2国有土地上房屋征收与补偿的概念第一节国有土地上房屋征收与补偿概述《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确列举了公共利益的内涵。公共利益的需要包括：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除为了以上公共利益之外，不得征收国有土地上单位、个人的房屋。该条规定将政府征收的范围进行了明确规定，这限制了政府滥用职权、强制征收土地、房屋的可能性。●1.2国有土地上房屋征收与补偿的概念第一节国有土地上房屋征收与补偿概述•市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。•市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实行本行政区域的房屋征收与补偿工作。•市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。●1.3国有土地上房屋征收与补偿的管理体制第一节国有土地上房屋征收与补偿概述条例第三条规定，“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。“1、决策民主原则是指政府在进行房屋征收与补偿的决策前，必须听取、征求公众意见，经过民主程序，最终做出决策。2、程序正当原则是指政府进行的房屋征收与补偿，程序必须正当合法，有法可依。房屋征收与补偿作为政府的具体行政行为，程序正当是政府依法行政的必然要求。3、结果公开原则是指政府的房屋征收与补偿决策做出后，应当将结果向社会公开，包括做出的程序与依据。这是为了保证公众的知情权。第十五条规定，“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”●1.4房屋征收与补偿的原则第一节国有土地上房屋征收与补偿概述1．房屋征收论证条例第九条规定，“依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。”如果政府的征收行为没有符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，则其征收就是违法的，就是违法行政。条例第十二条第一款规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”●1.5国有土地上房屋征收工作程序第一节国有土地上房屋征收与补偿概述2.房屋征收事项公告与听证或征询意见市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少30日。第十一条规定，“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”第十六条，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。●1.5国有土地上房屋征收工作程序第一节国有土地上房屋征收与补偿概述3.房屋征收决定第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。4.异议处理第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”●1.5国有土地上房屋征收工作程序第一节国有土地上房屋征收与补偿概述第二节国有土地上房屋征收的补偿第三节国有土地上房屋征收的估价第四节国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节国有土地上房屋征收的法律责任第二节国有土地上房屋征收的补偿•征收补偿的主体——政府•征收补偿的对象•征收补偿的范围•征收补偿的方式与标准•特殊情况的征收补偿•征收补偿的程序第二节国有土地上房屋征收的补偿条例第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”该条明确规定，政府是房屋征收与补偿的主体，政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作。除此之外，其他单位不进行房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体工作。●2.1征收补偿主体—政府第二节国有土地上房屋征收的补偿为了保证被征收房屋的所有权人的合法权益，征收人应当对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。●2.2征收补偿的对象第二节国有土地上房屋征收的补偿（一）被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。其他不动产是指不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔、苗木等；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。●2.3征收补偿的范围第二节国有土地上房屋征收的补偿1.方式：可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。2.标准：（1）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）对因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。（3）对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。●2.4征收补偿的方式和标准第二节国有土地上房屋征收的补偿条例第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”该条明确规定，政府是房屋征收与补偿的主体，政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作。除此之外，其他单位不进行房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体工作。●2.1征收补偿主体—政府第二节国有土地上房屋征收的补偿对未经登记的建筑的征收，如果认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；如果认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。●2.5特殊情况的征收补偿第二节国有土地上房屋征收的补偿1、签订补偿协议或作出补偿决定并公告房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。●2.6征收补偿的程序第二节国有土地上房屋征收的补偿2、先补偿、后搬迁作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。3、建立房屋征收补偿档案并公布房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。●2.6征收补偿的程序第一节国有土地上房屋征收与补偿概述第二节国有土地上房屋征收的补偿第三节国有土地上房屋征收的估价第四节国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节国有土地上房屋征收的法律责任第三节国有土地上房屋征收的估价•国有土地上房屋征收估价的概念•征收估价机构的选择•征收估价实务第三节国有土地上房屋征收的估价国有土地上房屋征收估价，是指为确定被征收房屋货币补偿金额，根据被征收房屋的区位、面积等因素，对其房地产价格进行的评估。但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。●3.1国有土地上房屋征收估价的