第九讲 房地产信托

房地产金融第九讲房地产信托主要内容信托概述房地产信托房地产投资信托基金信托概述信托是随着商品货币经济的发展而发展的，经历了从民事信托到现代金融信托的漫长历史过程。信托作为现代金融的一部分，对促进经济发展起着重要作用。信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。信托是以资财为核心，以信任为基础，以委托为方式的财产管理制度。信托的本质信托是一种多边信用关系。信托行为的发生，涉及委托人、受托人、受益人三方当事人，三方共同形成了信托行为的多边信用关系。财产权是信托行为成立的前提。财产权是信托多边关系的核心，信托财产的委托人必须是该项财产的所有者。信任是信托的基础。信托的产生信托是在商品经济的基础上产生的，信托从产生开始，就与维护私有财产有关。自从私有财产制度确立，个人拥有财产以后，对私有财产的占有和维护就成为人们十分关注的问题。财产所有者不仅在活着的时候占有它、维护它，并且还关心到身后对财产的处理和安排，因而产生了委托他人代为维护和管理自己财产的信托行为。古埃及的遗嘱托孤《罗马法》中的“信托遗赠”制度英国的尤斯（USE）制度信托在美国的发展18世纪末到19世纪初，美国开始从英国引进民事信托。出现了以营利为目的的金融信托公司。完成了个人受托向法人受托的过渡和民事信托向商事信托的转移，为现代金融信托制度奠定了基础。19世纪上半叶，美国逐渐成立了保险业务和金融信托业务兼营的专业信托公司。19世纪后半叶，有价证券的发行、管理、买卖等业务取代实物而成为信托的主要业务，信托公司完全具备了金融机构的性质，金融信托业务由此形成。成立了许多专门的信托公司，银行业开始兼营信托业务。从19世纪末至今，是美国现代信托业得到发展的时期。信用制度得到确立；信用工具也得到了更广泛的运用，信托在我国的发展中国现代信托业开始1918年浙江兴业银行开办具有信托性质的出租保管箱业务；1919年聚兴城银行上海分行成立的信托部；1922年上海商业储蓄银行将保管部改为信托部并开办个人信托存款业务信托业的恢复中国国际信托投资公司（1979）信托业的五次整顿第一次整顿：1982年。当时的基建投入规模过大，其中尤以信托贷款方式的进入为甚。为了加强对信托投资业务的管理和改良基建投资行为，中国人民银行决定对信托行业进行整顿。第二次整顿：1985年，起因是1984年以前大量使用信托方式进行信贷活动，而信托资金来源却不明朗，容易造成金融信贷过快增长而造成失控。因此，中国人民银行发布《金融信托投资机构管理暂行规定》，明确框定信托资金来源。第三次整顿：1988年，此前信托投资公司数量飞速膨胀，“三乱”（乱集资、乱拆借、乱贷款）现象严重，国务院决定整肃金融环境。第四次整顿：1995年，原因主要是信托公司存在高息揽存等违规行为。主要事件为“中农信”1994年被关闭，“中银信”被广发行接管。此次整顿促成四大国有银行与信托脱钩。第五次整顿：1999年。1999年3月，国务院宣布中国信托业第五次清理整顿开始，原则为“信托为本、分业经营、规模经营、分类处置”。第五次整顿被认为是信托业的一次根本性变革。1998年广东国投破产案《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》信托的职能财务管理职能融通资金的职能沟通和协调经济关系，提供信任、信息与咨询的职能社会投资职能信托的作用促进市场经济的发展运用各种渠道，聚集社会闲散资金代人理财，促进生产，加快商品流通大力发展代理业务，为社会提供全方位服务积极开展租赁业务，促进企业技术改造信托业务有利于促进我国的对外开放开辟了新的融资渠道，促进了我国金融市场的发展信托的种类信托性质：信托业务和代理业务信托关系的基础：自由信托和法定信托按信托服务对象：个人信托和法人信托信托目的：民事信托和商事信托信托受益对象：私益信托和公益信托标的物：资金信托、实物信托、债权信托、经济事务信托信托与银行信贷的区别（自学）房地产信托房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。房地产信托的作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。2.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。3.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。房地产信托的优点给房地产开发商“输血”，解决房地产业发展的资金瓶颈；融资形式多样化，可以根据项目量身定做；选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，通过集中化专业管理和多元化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。房地产信托的种类房地产资金信托房地产实物财产信托发行不动产债券信托房地产信托投资基金房地产代理征信、咨询和担保房地产资金信托委托人将自己的资金委托给信托机构，由信托机构根据委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益或特定的目的在房地产领域进行管理、运用的一种信托行为。是房地产资金运用的一种方式，也是房地产资金来源的一种方式。房地产实物财产信托委托人将自己的房地产的产权委托给信托机构由信托机构根据信托契约（合同）规定的目的，对房地产进行保管、管理和处理的一种信托行为。发行不动产债券信托房地产开发企业为了筹措某一个项目的建设资金，将其拥有的房地产过户给信托机构保存，作为发行房地产债券的抵押物，信托机构代理发行房地产建设债券。房地产信托投资基金信托机构作为投资基金发起人或基金管理公司的发起人，通过发行受益凭证，将众多的不特定的投资者的资金集中起来，根据国家的产业政策导向，按照收益最大、风险最小原则，将集中起来的资金投资于房地产。其主体是信托投资机构，投资收益由投资者按照权益份额分配。房地产代理征信、咨询和担保房地产代理指信托机构接受委托代为客户办理有关房地产事项的信托，具体包括：信托机构代客户进行资信调查，为客户提供各种经济信息咨询和经济担保业务。房地产信托融资的种类贷款方式。房地产企业流动资金贷款。针对目前银行不能向房地产企业发放流动资金贷款而设计。“四证”不全前的开发贷款。针对银行在房地产企业取得“四证”前不能发放开发贷款而设计。股权融资的方式。是信托公司所特有的融资方式，是其他金融机构无法做到的。交易方式。即信托公司直接购买商品房。烂尾楼处置。财产权信托。我国当前的房地产信托2003年6月，央行发布121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产信贷采取了从严的态度：各商业银行对未取得“四证”的开发商将不提供任何贷款，并且即使取得了“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）也必须拥有30％的自有资金。9月，国务院发布18号文件，表示加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。银根紧缩房地产开发公司自身资金实力较弱房地产信托：信托产品的灵活设计能满足不同地产项目对资金的需求；信托融资可以使地产公司在不提高公司资产负债率的情况下获得项目开发所需资金，并且能够降低融资成本；募集资金灵活方便，无需人民银行批准，随时可发行集合资金信托品种，募集的资金量也不受限制等。主要模式：信托贷款过桥贷款第一步，利用房地产信托门槛较低条件，房地产商一般拿到两证和拥有较低的自有资金就能贷款；第二步，当房地产商拿齐“四证”，并通过信托贷款满足了30％自有资金的条件，就可向银行申请贷款；第三步，获得银行贷款后，归还高利息的信托贷款。信托规模2003年全年中国的房地产业通过信托渠道融得60亿元,占房地产开发资金来源的0.5%。2005年1~8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。在银行紧缩银根之后，信托成为开发商开发投资的重要渠道。信托融资案例外贸信托2005年9月7日—9月30日推出回龙观文化居住区贷款项目集合资金信托计划，规模人民币2.8亿元，期限1年，预期年收益率为：单一信托合同信托资金在50万元（含）至500万元之间，预期年收益率4.2%；单一信托合同信托资金在500万元（含）以上，预期年收益率4.5%。募集资金以贷款方式发放给北京天鸿宝业房地产股份有限公司，专项用于回龙观文化居住区经济适用房项目建设。北方信托：泰达城“万通上游国际”项目前期建设开发集合资金信托计划，规模8300万元，期限一年，预期年收益率4.5%，每份信托合同金额起点为人民币20万元，可按1万元的整数倍增加；信托资金贷款给天津泰达万通房地产开发有限公司，用于该公司开发的“万通上游国际”项目的前期启动资金。苏州信托：2005年9月12日—9月16日推出“常熟发电有限公司贷款项目集合资金信托计划，规模3000万元人民币，期限1年，预期年收益率4%，单笔加入信托计划的资金起点金额最低为人民币15万元，并可按人民币1万元的整数倍增加；募集资金以指定贷款方式用于向江苏常熟发电有限公司发放流动资金贷款。中泰信托：2005年9月7日—9月30日推出“昆山东之信股权投资集合资金投资计划”，规模人民币1亿元，期限2年，预计年收益率5.8%，起点认购金额50万元，并可按1万元的整数倍增加；信托资金以股权投资方式运用于昆山黄浦公寓项目开发。信托期限结束后，上海东之信房地产公司将溢价收购昆山东之信的股权。万年花城信托计划一、信托计划名称万年花城项目集合资金信托计划二、信托计划目的委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理，运用于万年花城二期项目的开发建设，取得信托收益并分配给受益人。三、信托计划规模（一）信托计划规模为人民币2亿元。（二）信托计划项下的信托合同不超过200份(含200份)。四、信托计划的期限2.5年，自信托计划成立之日起计算。五、加入信托计划的条件(一)委托人资格中国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。(二)资金合法性要求委托人保证委托的资金是其合法所有的可支配财产。(三)资金要求加入信托计划的资金为人民币。单笔资金金额最低为人民币50万元(包括此数),且按照5万元的整数倍增加。(四)受益人要求受益人和委托人为同一人。（五）数额优先原则本信托计划采取数额优先原则，相同数额认购时间在前者优先。八、信托资金的运用（一）信托资金由新华信托集合管理,运用于向北京万年花城房地产开发有限责任公司发放信托贷款，用于万年花城二期项目的开发建设。（二）信托计划期间，受托人可以将信托财产中的现金存放于银行、购买债券等。十、信托计划风险揭示及防范信用风险市场风险管理风险政策风险其他风险十一、信托收益预测(一)信托收益的计算信托收益来源于信托财产管理、运用或处分过程中产生的收入，包括信托贷款利息收入、银行存款利息收入以及其他收入的总和,扣除应由信托财产承担的税费的余额部分。受益人按信托资金占信托计划资金的比例享有信托收益。（二）信托财产承担的税费（三）信托收益预测扣除信托费用，信托净收益率预计为每年5.2%。（四）信托收益分配信托收益以现金方式分配，每信托年度分配一次。对万年花城信托计划的分析投资者对信托投资已经逐渐认可由国家大型企业提供担保信托计划投资项目极为优越具有良好的收益水平借款方具有良好的资本实力和管理水平受托人具有良好的信用基础银监会2005年8月28日下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文）相继下发到各地信托公司。212号文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行。房地产信托投资（REIT）房地产信托投资的发展房地产信托投资的操作房地产信托投资的特征和种类我国