第五章城市房屋拆迁

第五章城市房屋拆迁拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并将原有使用者或者生产设施迁至异地或安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后再将其迁回原地安置的一系列工作。第一节房屋拆迁概述一、房屋拆迁法律关系的主体拆迁当事人：拆迁人和被拆迁人1、拆迁人取得房屋拆迁许可证的建设单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。2001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋。原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除，但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该纠纷进行裁决。被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁，其行为违反了拆迁法规的有关规定，对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。案例原告：某市财政局被告：某市房地产管理局《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。”第34条：未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。第7条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列文件：1.建设项目批准文件；2.建设用地规划许可证；3.国有土地使用权批准文件；4.拆迁计划和拆迁方案；5.办理存款业务的金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明。”判决结果法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。拆迁人的表现形式房地产开发公司：常见形式土地储备中心：国家机关：土地局需要盖办公楼，计划在某处进行拆迁，拆迁人是土地局，则土地批文不能由自己批，应由上级土地管理部门或人民政府来发批文，才能取得拆迁许可证。当拆迁管理部门做为拆迁人时，裁决机关或管理部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理部门。2、被拆迁人被拆迁房屋及其附属物的所有权人。原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家析产时，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋由李甲继承，并办理了产权登记。2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成产权调换协议。在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空，交拆迁人拆迁。原告不服，向人民法院提出了诉讼。原告：李某兄弟姐妹6人被告：某市拆迁管理局第三人：李甲第三人：某市市政工程公司被拆迁房屋及其附属物的所有权人。本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被拆迁人应认定为李甲一人，其余六人既不是所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不能得到补偿安置。法院判决：维持被告做出的拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。房屋产权人的认定应注意：1.因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定的情况下，应当以当事人各方就析产问题达成的书面析产协议为准，当事人未能达成书面析产协议的，以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书或裁定书为准。2.因房屋产权人去世的，应当以被继承人所立的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准，或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准。3.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准，确定产权人，如有争议，则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准。4.对于设定抵押的房屋，如在抵押期限内，则应当以抵押人为产权人。如抵押期限已过，抵押权人正在办理有关抵押房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人。5.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的，应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人。2001年初秦某与郑某协议购房，双方房屋买卖达成一致协议，于2001年3月12日签订房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给秦某，秦某在合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房屋即为秦某所有。秦某于3月14日即付清全部房款，并于次日到房管部门办理过户登记，但由于当日部门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。案例原告：秦某被告：郑某第三人：某房地产公司秦某搬入该房居住，此后一年多时间，郑某多次找理由推脱秦某办理过户手续的要求。2002年3月，某房地产公司要拆迁秦某所居住的房屋，此时，郑某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己，要求对自己进行安置。开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为并不合法，认定秦某的利益不受保护。要求秦某在拆迁前自行另找住房搬迁。秦某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。法院判决：双方的买卖合同未到房管部门登记，因此合同无效。但秦某与郑某形成事实上的房屋租赁关系，郑某应从秦某的购房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元退还给秦某。房地产开发公司应对秦某按房屋的实际使用人按相关规定进行拆迁安置。表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使用权在内的房地产收益。二、房屋拆迁法律关系的客体根据权属划分为：属国家所有由房地产管理部门管理的直管公房。单位自管房屋私有房屋特殊用途房屋各种城市基础设施构筑物拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿安置；拆迁人的基本权利是处理被拆迁人的房屋；被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人的基本权利是得到合理的补偿安置。三、房屋拆迁法律关系的内容第二节城市房屋拆迁工作程序一、拆迁前期工作（一）拆迁调查摸底：调查核实，逐户走访（二）制定拆迁计划和拆迁方案：拆迁的范围、对房屋所有人进行补偿、对使用人进行安置的计划，临时周转房的准备情况，拆迁补偿费、安置费的预算，拆迁的期限等。根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查；经审查符合条件的，应颁发房屋拆迁许可证。二、申请核发房屋拆迁许可证（一）组织拆迁动员，发布拆迁公告拆迁人、拆迁范围、拆迁期限（二）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议安置、补偿：明确补偿形式、金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等（三）拆除房屋、平整场地自行拆迁委托拆迁三、组织实施拆迁案例原告：高先生被告：某区房管局2001年底，某房产公司欲对原告私房所在地的街区进行开发，将进行动迁工作。2002年1月，房产公司向该私房业主发出了《私房征求意见书》，提供了两个方案供私房业主选择：一是放弃房屋所有权，按《X式城市房屋拆迁管理实施细则》的规定进行安置，原私房估价补偿。二是保留房屋所有权，由房产公司提供某处房屋与之对换房屋所有权并补差价。同时，房产公司要求私房业主在2个月内作出答复，如逾期不作答复则视为同意按照第一方案处理。同年2月，高先生作出答复，要求选择第二方案，即保留房屋所有权。同年4月，房产公司持建设项目的计划批准文件，规划管理部门核发的建设用地规划许可证、拆迁地块所在区人民政府的土地使用批准文件、拆迁计划和拆迁方案等文件向区房管局申请房屋拆迁许可证。区房管局对房产公司提交的上述文件进行审核后，于当月发给了房屋拆迁许可证。同年5月，房产公司登出了拆迁公告。此后，房产公司与原告高先生进行拆迁协商。房产公司认为应按征求意见第一种方案进行安置。原告则要求按第二种方案安置，并要求就地安置。因双方就安置问题达不成一致意见，房产公司于2002年6月向区房管局提出拆迁裁决。区房管局根据房产公司的申请于2002年7月作出裁决，认可了房产公司认为高先生“逾期未作出答复”的理由，由房产公司按住高先生公房，并由房产公司给付私房业主私房估价费若干。裁决书送达私房业主后，私房业主高先生不能接受，认为区房管局拆迁拆裁决不合法，故向人民法院提出诉讼，要求撤销该裁决。【评析】本案中，房产公司在未取得房屋拆迁许可证，不具备拆迁人资格的情况下向私房业主发出征求意见书，不符合法律规定。因此该征求意见书不具备法律效力。因此，该征求意见书关于两个月期限内被拆迁人必须答复的规定对被拆迁人当然也不具有约束力。房产公司在取得房屋拆迁许可证后，未按法律规定的程序向私房业主征求意见，责任在房产公司而不在原告高先生。当双方就拆迁协商不成后，房产公司以原告“逾期未作答复”为由向房管局申请裁决，侵犯了私房业主对房产的处分权。被告房管局在审查房产公司的申请时，未能对拆迁过程进行全面的审查，最终作出了错误的裁决。作为拆迁补偿协议或对被拆迁人具有实质影响的征求意见书，必须在拆迁规定的期限内签订或答复，在拆迁人尚未取得拆迁许可证前签订的协议，或签发的征求意见书是不受法律保护的，必须在取得拆迁许可证后重新加以确认与签订。法院判决拆迁人房产公司在取得房屋拆迁许可证后没有依法向被拆迁人发出征求意见书，在没有与原告高先生达成拆迁安置协议的情况下，作出“拆私还公”的处理方案，侵犯了被拆迁人高先生的私有财产的处分权。被告房管局无视基本事实与法律的情况下作出的裁决为错误裁决，故判撤销该裁决并要求被告限期重新作出裁决。第三节城市房屋拆迁补偿与安置一、房屋拆迁补偿拆迁人在拆迁时，对拆迁范围内被拆除房屋的所有权人所有的房屋及其附属物，依法采取产权调换、货币补偿等方式给予被拆迁人补偿的行为。（一）拆迁补偿的对象拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人或产权人进行补偿。（包括代管人）（二）拆迁补偿的范围只有拆除具备合法手续的房屋及其附属物时才进行补偿，当拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑时不予补偿。（三）房屋拆迁补偿的形式一是实行货币补偿：指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。货币补偿的具体价款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。二是实行房屋产权调换：拆迁人以易地或原地建设的房屋，用作对被拆迁房屋的补偿，被拆迁房屋的所有人继续保有对房屋的所有权；实质是用房屋补偿被拆迁人，核心是补偿用房的价值是否与被拆迁房的价值相等。实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。1.产权调换的形式：异地或原地2.产权调换的补偿标准：有偿等价原则确定3.产权调换后的租赁关系：产权调换的具体内容：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。这种产权调换是法定的，既是拆迁人的义务也是被拆迁人的权利和义务。《城市拆迁管理条例》第二十七条：对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成协议的：1.选择实行产权调换，该抵押权对调换后的房屋继续有效。抵押人应该以偿还的房屋作为抵押标的物与抵押权人重新签订抵押协议，而不能以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系。2.选择实行货币补偿，如果抵押双方不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。4.产权调换后的抵押关系如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协议的：由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部