第五章房地产转让中的产权问题

第五章房地产转让中的产权问题§1房地产有偿转让中的产权问题一、商品房销售1、商品房预售商品房预售的条件商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为.但必须符下列条件:(1)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;§1房地产有偿转让中的产权问题(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工日期;(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证。商品房预售登记的法律效力当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。也就是说，登记备案不是合同生效的必要条件。当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件§1房地产有偿转让中的产权问题的，从其约定。2、商品房现售3、禁止的商品房销售方式返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。售后包租或变相售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业未竣工的商品房的方式销售行为。§1房地产有偿转让中的产权问题分割拆零销售商品住宅一房多售§1房地产有偿转让中的产权问题4、商品房销售合同中的几个问题定金问题(1)若签订合同时发现发展商不具备销售、预售资格，购房者不具备购买资格，按无效合同处理，发展商退还定金及利息，过错方赔偿损失。(2)若购房者在约定条件下与发展商签订合同,但双方在具体条款不能达成一致,则不适用定金罚则.(3)若签订认购书后,出现自然灾害,政府征用土地,变更规划等原因致使无法再签订合同,返还定金§1房地产有偿转让中的产权问题(4)定金不同于订金。后者没有保证订约的性质，一方违约，另一方无权要求双倍返还，只能得到原额。(5)定金不同于预付款。(6)违约金与定金问题.认购、订购和预订协议的效力问题预约合同转化为本约合同必须具备二个条件：一是它们具备商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。§1房地产有偿转让中的产权问题商品房合同履行的抗辩权问题(1)面积误差的后履行抗辩权当事人应在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式;合同未作约定的,按以下原则处理:A.面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价;B.面积误差比绝对值超过3%时,买房人有权退房,中止合同履行。面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积]×100%§1房地产有偿转让中的产权问题若购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由购买人补足；超出3%部分的房款由开发企业承担，产权归购房人。若产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房款由开发企业返还购房人；绝对值超过3%部分的房款由开发企业双倍返还。(2)延期交房的后履行抗辩权(3)规划、设计变更的履行抗辩权§1房地产有偿转让中的产权问题5、购房人在签订合同时应注意的问题签订合同前应严格审查开发商的主体资格（1）开发商是否具备开发资格；（2）开发商、销售单位的名称是否与预售许可证上的名称一致；（3）售房单位的签约人是否具备签字资格，是否是法定代表人，若不一致，是否有法定代表人授权委托书（4）若由中介机构代销的，是否有委托合同以及中介机构的资质。§1房地产有偿转让中的产权问题审查开发商的售房手续是否完备，“五证”是否齐全应对合同进行全面分析二、存量房地产交易中的产权问题1、房地产交易的程序签订书面合同当事人应向房地产管理部门提出申请，并申报成交价房产管理部门对有关文件审查，作出是否受理决定审核申报的成交价当事人按规定缴纳税费§1房地产有偿转让中的产权问题办理产权登记2、不能转让的房地产权属有争议的共有房地产，未经其他共有权人书面同意的未经依法登记领取产权证的已依法公告属于拆迁范围的房地产司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的案例分析因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2003年5月26日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。案例分析同日，李某向吴某交付了“订金”20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辨称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除§1房地产有偿转让中的产权问题3、房地产交易中应注意的问题审查主体资格是否合法，当事人的意思是否真实审查交易客体是否具备交易条件（1）成本价房改房上市交易后，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后归个人所有；（2）标准价房改房，可以先按成本价补足房款及利息产权归个人所有，上市交易按成本价房处理；也可直接上市交易，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，由职工个人和原单位按比例分享。案例分析原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室案例分析房，产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。§1房地产有偿转让中的产权问题已购公房和经济适用房（集资房、合作房）上市交易时，由购房者缴纳土地出让金或相当于出让金的价款，其标准按不低于该房坐落位置的标定地价的10%。集资房、合作房、房改房交易纠纷的处理不适用商品房买卖合同纠纷处理的有关法律、法规。三、其他有偿转让方式1、以房地产作价入股，与他人成立企业法人2、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作、合资开发经营房地产§1房地产有偿转让中的产权问题3、因企业被收购、兼并、合并，房地产权属发生变更；4、以房地产抵债的..\房地产产权产籍管理.ppt-【案例3】§1房地产有偿转让中的产权问题四、房地产转让合同纠纷处理（1）土地使用权出让合同开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。§1房地产有偿转让中的产权问题（2）土地使用权转让合同土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：§1房地产有偿转让中的产权问题----已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；----未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持----均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的§1房地产有偿转让中的产权问题受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用变更登记等合同义务的，应予支持；----合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。§1房地产有偿转让中的产权问题（3）合作开发房地产合同纠纷投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。§1房地产有偿转让中的产权问题房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约§1房地产有偿转让中的产权问题定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。§1房地产有偿转让中的产权问题合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当§1房地产有偿转让中的产权问题认定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。§2房地产无偿转让的产权问题一、房地产赠与赠与是指民事主体自愿将自已所有的财物无偿地给予受赠人，受赠人表示接受的民事法律行为。1、房地产赠与成立的要件必须签订赠与合同必须办理公证。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第3条规定，赠与房地产必须办理公证。房地产已实际交付。赠与合同为实践合同，以赠与物的§2房地产无偿转让的产权问题办理产权转移登记注意：若未办理过户手续，但赠与人根据书面合同已将产权证书交与受赠人，或受赠人根据赠与合同已占有使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应补办过户手续.2、房地产赠与特殊情况的处理赠与房地产存在质量问题的处理若赠与人故意不告知房地产瑕疵或保证无瑕疵，给受赠人造成损失的，应承担损害赔偿责任。房地产赠与未成年人的处理§2房地产无偿转让的产权问题以赠与为名，变相买卖房地产（1）确认赠与行为无效，注销登记；（2）没收违法所得，处以非法所得2倍以下的罚款，并可追究刑事责任；公民中奖所得房地产的处理中奖房地产比照赠与关系予以确认。赠与人为了逃避债务而将自已的房地产赠与他人主要有二种情况：一是法人在破产前为转移财产，逃避债务而将自已所有的房地产赠与他人；二是公民为逃§2房地产无偿转让的产权问题避债务而将房地产赠与他人。最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见第130条规定：赠与人为了逃避应当履行的法定义务，将自已的财产赠与他人，如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。但如果公民欠国家税款而将房地产赠与国家的,应认定赠与有效,并继续追缴所欠税款。二、房地产遗赠1、特征遗赠是指公民以遗赠的方式，将个人合法财产的一部§2房地产无偿转让的产权问题分或全部赠与给国家、集体或法定继承人以外的其他人,并在其死后发生法律效力的法律行为.其特征为:它是单方的、要式的民事法律行为是无偿的法律行为是一种死后生效的法律行为2、房地产遗赠与赠与的区别法律行为的性质不同遗赠是单方法律行为，赠与是双方行为。发生效力的时间不同§2房地产无偿转让的产权问题遗赠是遗赠人死后才能发生效力，赠与必须是行为人在有民事行为能力的情况下才能发生效力