第八章房地产规制法ppt-PowerPointPres

第八章房地产规制法主要内容一、房地产开发用地制度二、房地产交易法律制度三、房地产权属登记制度四、房地产物业管理第一节房地产开发用地制度一、房地产开发的概念和管理原则（一）房地产开发的概念与种类1、房地产开发的概念房地产开发是指再依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2、房地产开发的种类（1）开发阶段或内容：土地开发、房屋开发和综合开发；（2）开发方式和规模：单项开发、居住区开发和成片开发；（3）开发主体数量：单独开发和联合开发；（4）开发对象：新区开发和旧城改造；（5）开发目的：经营性开发和自用性开发。二、房地产开发的原则（一）严格执行城市规划具体体现为“一书两证”制度（二）坚持经济、社会和环境效益相统一（三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设（四）鼓励开发建设居民住宅的原则（五）依法征收及补偿原则三、房地产开发企业（一）设立1、条件（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定经营场所；（3）有100万元以上的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、法规规定的其他条件2、设立程序（1）申请登记、领取营业执照；（2）报所在地房管部门备案（30日内）；（3）申请建设主管部门核定资质等级（收到申请后30日内颁发）。（二）资质管理未取得资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。1、资质等级条件（四个资质等级）如下：（1）注册资本条件；（2）从事房地产开发经营年限；（3）近3年累计竣工房屋建筑面积或累计完成的开发投资额；（4）建筑工程质量合格率达100％的连续时间；（5）上一年房屋建筑施工面积或完成的开发投资额；（6）专业管理人员条件；（7）业务负责人条件；（8）具有完善的质量保证体系；（9）未发生过重大工程质量事故。2、资质等级的审批——分级审批一级企业：省级建设主管部门初审，报建设部批准；二级以下企业：省级建设行政主管部门审批。3、企业资质实行年检制度年检机构与审批机构基本相同不参加年检，视为不合格4、业务范围（1）一级企业：可在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）二级及以下：可承担面积25万平方米以下的开发项目各企业不得超级承担任务。四、房地产开发的土地使用权出让与划拨（一）出让的概念与特征（二）土地使用权出让的方式1、拍卖2、招标3、挂牌4、协议（三）土地使用权出让的法律管制1、禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿出让。2、土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。3、土地使用权出让，必须拟订年度出让土地使用权总面积方案。4、土地使用权出让方案必须依照法定程序制定。5、限制土地使用权的最高年限。（四）土地使用权的终止与续期1、土地使用权终止（1）使用权期限届满（2）根据社会公共利益的需要提前收回（3）因逾期开发而被无偿收回（4）土地灭失2、土地使用权期满后的续期（五）土地使用权划拨1、概念：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，再土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、范围（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。第二节房地产交易法律制度一、房地产交易管理的概念（一）房地产交易房地产交易，是指以转移房地产的财产权控制为对价的交换行为。包括房地产转让、抵押和房屋租赁。（二）房地产交易管理的基本内容房地产交易管理，是指以维护公平交易秩序为主要价值目标，对房地产交易环境和交易过程实行的管理。我国房地产交易管理的环节主要是定价机制、转让、抵押、租赁等环节。二、房地产的价格管理（一）概念（二）房地产价格评估的管理与评估基准价格（三）房地产成交价格申报制度三、房地产转让及其管理（一）房地产转让的概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（二）房地产转让的基本条件（三）房地产开发项目的转让（四）房地产转让的禁止事由（五）房地产转让合同及受让方的土地使用权年限（六）对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理（七）商品房预售管理四、房地产抵押及其管理（一）房地产抵押的概念与范围1、房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；2、以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；3、其他地上定着物。（二）管理原则1、房地一体抵押原则2、划拨土地使用权可抵押原则3、划拨土地使用权的地价优先补偿的原则。五、房屋租赁及其管理（一）房屋租赁的备案登记制度（二）住宅用房租赁（三）房屋租赁中国家划拨土地使用权收益的保护第三节房地产权属登记制度一、房地产权属登记的涵义（一）概念即房地产登记，是指房地产登记机关对申请人提出的有关房地产权利的事项记载于房地产登记簿，依法确认房地产归属关系的行为。基本等同于不动产登记。（二）特点1、由专门登记机关负责。登记机关不统一：国土资源和房屋管理部门分别负责。仅上海等少数地方曾将土地、房屋登记机关合二为一（房屋土地资源管理局－房地产登记处—房地产权证书、登记证明）。08年10月21日上海市机构改革：组建了市住房保障和房屋管理局，将市房屋土地资源管理局的住房建设管理和房地产市场调控、物业行业管理等职责划入，不再保留房屋土地资源管理局。还组建了市规划和国土资源管理局，将市房屋土地资源管理局的土地和矿产资源管理职责，划入市规划和国土资源管理局。《物权法》：不动产实行统一登记制度，但建设部的《房屋登记办法》（08年7月1日生效）规定房屋登记由房管部门负责。2、采取实质审查主义。审查申请文件是否齐备、符合形式要求，同时审查登记原因是否真实有效。3、采取登记发证制度（土地权属证书和房屋权属证书）。4、实行房产与地产权利主体相一致原则。二、房地产权属登记的性质与功能（一）性质兼具民事行为和行政行为双重属性。（二）功能1、权利确认功能：归属；2、权利公示功能：公开设立、变更、消灭、转移情况，保护第三人利益及交易安全；3、权属管理功能：国家的监督、管理。三、房地产权属登记的分类（一）所有权登记（房屋所有权和集体土地所有权）与他项权利登记（建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、房地产抵押权）；（二）终局登记（直接产生设立、变更、转让、消灭效力）与预告登记（未来房地产权利的请求权登记）预告登记：1、前提：当事人签订了买卖房屋或不动产物权的协议；2、效力：使登记的请求权具备物权的效力；3、有时间限制：债权消灭或自能够登记之日起3个月，当事人未申请终局登记的，预告登记失效。（三）初始登记、变更登记与涂销登记（四）更正登记与异议登记四、房地产权属登记机关的职责（一）统一登记机关的职责（《物权法》第12条）1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2、就有关登记事项询问申请人；3、如实、及时登记有关事项。（二）登记机关的行为限制（《物权法》第13条）1、要求对不动产进行评估；2、以年检等名义进行重复登记；3、超出登记职责范围的其他行为。五、房地产权属登记的效力1、我国立法例：登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外（土地承包经营权和地役权）。2、房地产权属登记的公信力：登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，保护善意第三人。六、土地权属登记（一）土地权属登记的类型1、初始土地登记2、土地权利设定登记3、土地权利转移登记4、土地权利变更登记5、注销土地登记（二）土地权属登记的程序1、土地登记申请2、地籍调查3、权属审核4、注册登记5、颁发或者更换土地证书七、房屋权属登记（一）类型1、国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内的房屋登记2、所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记。（二）程序1、申请2、受理3、审核4、记载于登记簿5、发证6、公告第四节房地产物业管理一、物业管理概述（一）物业的概念指已经建成并投入使用的房屋及配套的设备设施和相关场地。（二）物业管理的概念（条例第2条）业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（三）物业管理主管机关国务院建设行政主管部门和县级以上房地产行政主管部门二、物业管理的具体内容（一）业主与业主大会1、业主：房屋的所有权人（1）业主的权利（2）业主的义务2、业主大会（1）业主大会的成立（2）业主大会的职责（3）业主大会的会议和决议方式3、业主委员会（1）业主委员会是业主大会的执行机构（2）业主委员会的产生和组成（二）物业服务合同1、概念：是指业主或业主委员会代表区域内的业主与物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动所达成的协议。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。2、基本内容合同主体、物业管理事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任。3、前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业间对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等活动所达成的协议。三、物业服务合同纠纷案件的处理（一）业主以没有参与前期物业服务合同签订为由拒绝履行合同而引发的纠纷（二）因分担前期物业管理费用而引发的纠纷（三）物业使用人支付物业管理费而引发的纠纷（四）因特定物业区域内的配套设备、公用设施及相关场地使用而引发的纠纷（五）业主遭受财产损失或人身伤害而引发的纠纷物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。