第八讲 房地产泡沫经济——以日本为例

2008年秋工程管理房地产经济学讲义1第八讲房地产泡沫经济要点：（1）房地产泡沫经济的一般理论（2）日本泡沫经济案例分析2008年秋工程管理房地产经济学讲义2房地产泡沫经济的一般理论一、房地产泡沫经济定义二、房地产泡沫化成因三、房地产价格泡沫模型四、房地产泡沫检测方法五、房地产泡沫经济的危害六、房地产泡沫经济的防治对策（与房地产价格泡沫相关的内容本教材放在房地产市场调控中，参考第207-209页）2008年秋工程管理房地产经济学讲义3一、房地产泡沫经济的定义由于过度投机造成房地产价格脱离市场基础持续急剧上涨的现象。本质是一种价格运动。此定义告诉你房地产泡沫的检测方法之一是“基础价格法”。2008年秋工程管理房地产经济学讲义4二、房地产泡沫化的成因1、土地稀缺性、房地产供给低弹性→价格上涨预期2、投机扰动是直接诱因。房地产需求：自用需求、投资需求（为他人用）、投机需求（转手交易套利为目的）3、金融放松管制。4、政府低税费政策：投机成本比较低。2008年秋工程管理房地产经济学讲义5三、房地产价格泡沫模型代表性模型：自我实现的预期效应模型1、图示（中国人民银行课题组，2007年）理论依据：房地产供给零弹性；房地产价格主要由房地产市场需求决定。当预期价格上涨时，需求曲线右移，价格自动上升，当上涨超过一定界限时，房地产价格泡沫化。2008年秋工程管理房地产经济学讲义6房地产价格泡沫模型2、数学模型假设需求行为函数为：含义：预期价格上涨，需求就会增加eddddppcQ2008年秋工程管理房地产经济学讲义7房地产价格泡沫模型假设供给函数如上公式所示。预期价格上涨，供给会减少essssppcQ2008年秋工程管理房地产经济学讲义8房地产价格泡沫模型当均衡时，可以得到：定义可见，当预期价格上涨，均衡价格就会上涨。esdsdsdsdpccp*pp*2008年秋工程管理房地产经济学讲义9四、房地产泡沫检测指标1、理论价格法：泡沫价格=市场价格—房地产理论价格（或基础价格）2、其他方法：（1）综合指数法（参见中国人民银行课题组，2007第86页）（2）泡沫度指数法（参见高汝熹，2005，第182页）2008年秋工程管理房地产经济学讲义10五、房地产泡沫危害1、泡沫破灭之前：生产性资源流入虚拟经济领域，导致资源错误配置2、泡沫破灭之后：——对金融机构——对参与投资的企业——对普通居民2008年秋工程管理房地产经济学讲义11六、房地产泡沫的防治对策1、直接的交易管制（限制土地交易区；公告房地产价格等）2、金融管制3、房地产税收（征收高额交易所得税）4、道义劝告2008年秋工程管理房地产经济学讲义12七、案例分析：日本的房产泡沫經濟研讨发生背景原因破灭过程危害启示参考材料：课堂上放映的视频文件。2008年秋工程管理房地产经济学讲义13国际经验给中国提供的重要启示1、人民币升值决不是什么好事情2、房地产泡沫、证券市场泡沫与宽松的货币政策及由此诱发的过度投机密切相关3、预防房地产泡沫，必须从金融领域入手2008年秋工程管理房地产经济学讲义14《日本房地产泡沫危机回顾》视频地址一：地址二：1、归纳房地产泡沫化的主要原因。2、你认为我国主要城市上海、杭州、北京等地是否存在房地产价格泡沫？如果有泡沫，是否会在未来一年内破灭？为什么？3、讨论防治房地产泡沫经济的对策。