第六章 房地产转让

第六章房地产转让本章引例•甲将A城B区楼房一幢卖与乙，二人于8月5日订立买卖合同，8月7日甲交钥匙与乙，乙当天搬进居住。二人相约在8月20日之前办理产权过户手续，尔后付款。8月11日晚，楼房遭雷击起火，焚于一旦。后甲要求乙付房款，乙拒绝，遂生纠纷。问；乙应否付房款?•甲卖一母牛与乙，价3000元，约定乙于6月1日至12月1日之间每月付款500元，12月1日前付完，母牛归乙所有。6月1日，甲将牛交与乙。（1）若10月5日，母牛遭雷击，问：风险由谁承担？（2）若8月5日，母牛生一牛犊。问：牛犊应归谁所有？（3）若在牛款付清之前，乙与丙达成转让该牛的合同，在向丙交付之前，该合同的效力如何？（4）上问中，如丙不知甲保留了牛的所有权，但已交付于丙，且丙已付款3500元，则丙能否取得该牛的所有权？第一节房地产交易概述•一、房地产交易的概念与特征•交易从狭义上讲，是指各自独立、相互平等的市场主体之间就其所有的财产进行的交换，其基础形态是财产由一个主体流转到另一个主体。•房地产交易，是指以房地产为对象的交易活动，从法律的视角看，房地产交易的本质是房地产权利在不同的市场主体，包括房地产主体之间进行的房地产转让、房地产抵押和房地产租赁行为。房地产交易特点•第一、房地产交易是平等主体之间的经济活动，–表现为平等主体之间的财产性法律关系。•第二、房地产交易的对象是作为特殊商品的房地产。–房地产交易行为的客体主要包括土地使用权、地上建筑物及其他附着物的所有权等不动产权利。•第三、房地产交易适用的法律规范包括债权规范和物权规范。–房地产交易的前提是市场主体相互之间承认对方独立的财产权利，而这需要由物权法来规范，交易过程中房地产权的转移，则需要借助于交易主体的法律行为来完成，而这方面则主要需要债法来规范。二、房地产交易的原则•（一）房地一体（房随地走、地随房走）原则–房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让和抵押。•由于房地产在立法体例上采用房地产二元论，因此房产和地产各自均具有独立的交易价值和让与性。但是房产和地产在物理形态上连为一体，如果分别转让、抵押，容易使二者的权利产生冲突，故立法上一般规定房产和地产应一并转让、抵押，保持二者在权利主体上的统一。•《城市房地产管理法》第31条确立了房地产一同转让的基本原则：–房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。•《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》策23条规定：–土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。注意：抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。为便于抵押权的实现，可以一同拍卖，但对新增房屋所得抵押权人无优先受偿权。•（二）房地产转让和抵押必须以登记为公示方法•（三）房地产交易应接受国家价格管理的原则–国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格。–国家实行房地产价格评估制度。–国家实行房地产交易价格申报制度。•（四）房地产交易中的土地收益合理分配原则第二节房地产转让概述一、房地产转让的概念和法律特征房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产权转移给他人的行为。房地产转让具有以下法律特征：1．转让对象的特殊性。2．转让程序和条件的严格性。3．转让情况的多样性。4．以变更登记作为房地产产权转让生效的要件。二、房地产转让的方式根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》（2001），房地产转让行为方式主要包括下列几种：•1．房地产买卖•2．房地产赠与•3．以房地产出资•4．合作开发经营房地产•5．因公司合并导致房地产权属转移•6．以房地产抵债•7．法律、法规规定的其他情形。房地产转让的特殊形式——以房地产合作开发方式转让房地产•房地产合作开发，主要是具有土地使用权、开发资质、建设资金的双方或多方当事人之间联合开发房地产的行为。•联合开发，有设立法人企业，如项目公司等形式进行房地产开发，亦有订立协议以合伙方式进行房地产开发。在这些合作开发方式中，如果引起房地产权属在各方之间转移的，则应属房地产转让，否则不能构成实质性的房地产转让。•2004年11月23日《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》–第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。–第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。–第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。–第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。三、房地产转让的条件和程序（一）房地产转让的条件房地产作为重要的物资资源和生产、生活资料，其产权的变动不仅涉及到有关当事人的切身利益，而且具有重要的政治意义与经济意义。一方面，为了繁荣房地产市场，促进经济发展，逐步改善城市居民的居住条件，政府鼓励房地产的交易；另一方面，为了保障有关当事人的合法权益，防止房地产交易中的投机行为和谋取暴利的现象，《城市房地产管理法》和《城市房地产管理规定》对不得转让的房地产作出了规定并对以出让和划拨方式取得国有土地使用权的房地产转让作出了严格的限制条件。1．房地产转让的禁止条件•（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。•（2）依法收回土地使用权的。•（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。•（4）权属有争议的。•（5）未依法登记领取权属证书的。•（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。2．以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件•（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。•（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。•（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3．以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的条件•按照建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》第12条的规定，可以不办理土地使用权出让手续的情形有：–１）经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于下列目的：①国家机关和军事用地。②城市基础设施和公益事业用地。③国家重点扶持的能源、交通水利等项目用地。④法律、法规规定的其他用地。–２）私有住宅转让后仍用于居住的。私有住宅是指在我国特定历史背景下形成的个人所有或共有的住宅。–３）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。–４）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；–５）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。–６）根据城市规划土地使用权不宜出让的。–７）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。（二）房地产转让的程序–1)房地产转让当事人签订书面转让合同–2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。–3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。–4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。–5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。–6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。–7）房地产转让当事人在房产变更登记发证后15日内，持转让合同、土地税费交纳证明文件和变更后的房屋所有权证书、原土地证书等到土地管理部门申请土地使用权变更登记。四、房地产转让合同•房地产转让合同的主要内容•（1）双方当事人的姓名或者名称、住所。•（2）房地产权属证书名称和编号。•（3）房地产坐落位置、面积、界限。•（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。•（5）房地产的用途或使用性质。•（6）成交价格及支付方式。•（7）房地产交付使用的时间。•（8）违约责任。•（9）双方约定的其他事项。第二节房屋买卖合同一、房屋买卖合同的概念、特征和分类房屋买卖合同是指出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。–有偿合同–诺成合同–要式合同–双务合同–商品房（房地产开发企业）–经济适用房（政府）–房改房（公房改制）–单位集资房–私有房（个人）二、房屋买卖合同的当事人•房屋买卖合同的当事人包括出卖人和买受人。–对于买受人，无特别限制。无行为能力人和限制行为能力人经法定代理人代理也可以作为房屋买受人。–对于出卖人，除须具备相应的民事行为能力之外，根据《合同法》第132条第1款的规定，还应当是买卖房屋的所有权人或其他有处分权人。•两证均有•有土地使用权证无房屋所有权证----预售•有房屋所有权证无土地使用权证----土地租赁•有限产权人•法院三、房屋买卖合同的效力•A出卖人的义务•根据《合同法》的规定，出卖人负有如下主要义务:•（一）交付房屋并转移房屋的所有权于买受人。•交付：现实交付简易交付占有改定指示交付司法解释第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。•所有权转移：–《合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。–《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋买卖的风险负担•买卖合同中标的物的风险是指买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失。风险负担，就是指该损失应由谁来承担。•《合同法》第142条第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。•司法解释第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。•房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。买卖合同中的利益承受•利益承受是指标的物于买卖合同订立后所生的孳息的归属。•标的物于合同订立后所生孳息的归属与标的物的风险负担是密切相连的，二者遵循同一原则。•因此，依据《合同法》第163条的规定，标的物在交付前产生的孳息，归出卖人所有；标的物交付后产生的孳息，由买受人承受。合同另有约定的，依其约定。–对于非转让标的物所有权的合同及其他法律关系而言，若无特别规定或约定，孳息的所有权应属于原物所有人，即适用“所有权主义”。房屋出卖人的登记义务•第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：•（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；•（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；•（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。•合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。•房屋出卖人的登记义务•第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。–第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房