第六章(房地产)

主讲：刘华返回第六章房地产评估第一节房地产评估概述第二节收益法在房地产评估中的应用第三节市场法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节房地产评估的其他方法第六节在建工程评估返回第一节房地产评估概述一房地产评估对象及其分类房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称土地及其分类地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体土地使用权价值评估土地的权属性质：国有、集体土地的经济用途：工业、商业、住宅、其他土地经济地理位置：市中心、城区、郊区、开发区土地取得方式：划拨、出让、转让、租赁土地开发程度：生地、熟地等返回第一节房地产评估概述房屋建筑物及其分类房屋和构筑物的总称房屋：用建筑平方米记量，具有一定高度的空间的建筑物按房屋的使用性质分工业厂房商业用房住宅文教卫生用房、其他用房房屋的结构类型划分砖木结构、砖混结构、框架结构等返回第一节房地产评估概述二房地产的特性和评估特点房地产的特性位置的固定性供求区域性经济用途的可变性价值量大，生产周期长，使用时间长保值与增值性内在、外在环境的统一性房地产评估特点非完全竞争性、非成本因素重要性、房地不可分割性返回第一节房地产评估概述三土地价格及其构成（一）土地价格的主要类型1、土地所有权价格和土地使用权价格土地所有权价格：购买价格土地使用权价格：出让金2、基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价基准地价：每个地区段的区域性平均地价标定地价：宗地地块在一定时期内的地价返回第一节房地产评估概述出让底价：待出让宗地或成片开发土地的最低控制价格转让价格租赁价格3、土地总价、单位地价和楼面地价土地总价=单位地价×土地总面积楼面地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价/建筑总面积建筑总面积/土地总面积＝容积率楼面地价＝土地单价/容积率返回第一节房地产评估概述（二）土地价格的基本构成土地所有者收取的地租以及对土地进行开发投资的完全成本土地取得费征地费（土地补偿费等）拆迁安置补偿费土地开发费基础设施配套费、公用事业建设配套费、小区开发配套费土地所有权收益其他费用（税费、投资利息、利润）返回第一节房地产评估概述四房屋建筑物价格及其构成（一）房屋建筑物价格的主要类型流通形式：出售价格和租赁价格技术单位：总价格和单位面积价格交房时间：现房价格和期房价格用途划分：销售、租赁、抵押等返回第一节房地产评估概述（二）房屋建筑物价格的基本构成房地产的开发建设成本和一定的利润和税金组成前期费用规划和可行性研究费；勘测及工程设计费；工程招投标费建筑安装工程费配套费用合理利润资金成本返回第一节房地产评估概述（一）一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素1、经济因素经济发展因素、财政金融因素、居民收入等2、社会因素人口数量、密度与素质；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平因素、治安因素等返回第一节房地产评估概述3、行政因素城市发展计划与城市土地利用规划；对房地产价格的宏观调控措施；国家政策；政治局势等返回第一节房地产评估概述（二）区域因素商业用房地产应重视的区域因素工业用房地产应重视的区域因素住宅用房地产应重视的区域因素返回第一节房地产评估概述（三）个别因素1、土地的个别因素（面积、形状、地势、土地用途、土地使用年限等）2、建筑物的个别因素面积、结构、材料等设计、设备等是否良好施工质量产权状况等建筑物是否与周围环境协调返回第二节收益法在房地产评估中的应用一收益法在房地产评估中的对象及适用范围将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化，即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和适用于有收益的房地产价值评估（公用、公益性不适用）无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率有限期nrrAp111返回第二节收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的基本模式年收益不变，收益年限永续（一）评估房地合一的房地产价值房地产评估值=（房地产年总收入-房地产年总费用）/房地产还原率房地产总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金＋空房损失费返回第二节收益法在房地产评估中的应用（二）单独评估土地价值1、单独空地的评估土地评估值=（土地年总收入-土地年总费用）/土地还原率土地总费用=管理费＋维护费＋税金2、房地合一情况下，土地价值的评估土地评估价值=（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/土地还原率建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率建筑物现值=建筑物重置成本×成新率返回第二节收益法在房地产评估中的应用（三）房地和一情况下，房屋建筑物价值的评估建筑物评估值=（房地产年纯收益-土地年纯收益）/(建筑物还原率+建筑物年折旧率）纯收益与还原率匹配求取房地产年纯收益时视房地产年总费用中是否包含建筑物折旧费选取不同公式收益为非等额、收益年限有限，适用不同公式返回第二节收益法在房地产评估中的应用三基本参数的计算与确定（一）总收益和纯收益总收益：待估房地产在一年内所能得到的所有收益以客观收益为基础：处于最佳利用状态；处于最利用程度纯收益归属于房地产的总收益扣除各种费用后的收益返回第二节收益法在房地产评估中的应用纯收益＝总收益－总费用总费用（管理费、维修费、税金、保险费等）是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，即为创造总收益所必须投入的正常支出。以客观费用为评估基础返回第二节收益法在房地产评估中的应用（二）还原率房地产投资的报酬率（收益率）1、求取资本化率的方法（1）加总法对资本化过程中所考虑的各因素设置一系列相互独立的比率，各比率相加之和即为还原利率返回第二节收益法在房地产评估中的应用（2）纯收益于售价比率法寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取案例的资本化率（至少三个案例），然后将案例的资本化率求平均值（3）安全利率加上风险调整值法资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值返回第二节收益法在房地产评估中的应用2、资本化率的种类1、综合资本化率将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率评估的是房地产整体的价格2、建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益返回第二节收益法在房地产评估中的应用3、土地资本化率用于求取土地自身的价格采用的纯收益是土地自身的纯收益综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：（折旧后）BLBrLrr21返回第二节收益法在房地产评估中的应用r=r1x+r2yr－综合资本化率r1－土地资本化率r2－建筑物资本化率x－土地价格占房地产价格的比例y－建筑物价格占房地产价格的比例L－土地价格B－建筑物价格返回第二节收益法在房地产评估中的应用（三）收益期单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值建筑物经济寿命土地使用权年限房地合一建筑物经济寿命土地使用权年限返回第二节收益法在房地产评估中的应用建筑物剩余经济寿命土地使用权剩余期限分为在土地使用权合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况在土地使用权出让合同未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值在土地使用权出让合同已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值例6-1返回第三节市场法在房地产评估中的应用基本思路市场法又称交易实例比较法、市价比较法、现行市价法等基本含义：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素合个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的价格一般为土地和房地合一的房地产返回第三节市场法在房地产评估中的应用适用范围市场法只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用（交易越多，方法越有效）如下情况，市场法往往难以适用：没有发生过房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；风景名胜区土地；图书管、体育管等返回第三节市场法在房地产评估中的应用操作步骤（一）收集充足的市场交易资料交易成交价格及成交日期，交易实例房地产状况等（二）可比交易案例确定选取三个以上的实例与估计对象处于同一地区或在同一市场供需圈；与评估对象在具体条件上同一或类似；正常交易或可调整为正常交易；待估对象与比较物的交易行为都符合法律规定；评估基准日接近返回第三节市场法在房地产评估中的应用（三）对所选择的参照交易实例进行差异修正交易情况修正（正常交易）日期修正（评估基准日价格）区域因素修正个别因素修正（四）计算比准价格，确定被估房地产评估值返回第三节市场法在房地产评估中的应用计算公式：P=P`×A×B×C×DP－比准价格P`－可比交易实例价格A－交易情况修正系数B－交易日期修正系数C－区域因素修正系数D－个别因素修正系数比准价格算术平均或加权平均后确定被估房地产价格返回第三节市场法在房地产评估中的应用实际评估过程中，常用计算公式为：（若土地容积率、使用年限单独修正，公式可补充相应的修正系数）100100100100''PDCBAPP返回第三节市场法在房地产评估中的应用三差异修正的方法1、交易情况修正分析比较相对于正常交易而言，特殊情况下的房地产交易价格可能产生的偏差大小，从而进行修正（包括特定主体、特别动机的交易等，从而使价格偏高或偏低）交易情况修正系数＝2、交易日期修正可比实例在成交日期的价格修正到估计时的价格修正系数＝100＝可比实例情况指数正常情况指数100＝可比交易实例指数评估基准日指数返回第三节市场法在房地产评估中的应用3、区域因素修正将可比实例与估计对象的区域因素进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整（繁华程度、交通便捷度、公共设施等）4、个别因素修正土地个别因素（面积大小、形状、基础设施完备程度）；建筑物个别因素修正（新旧程度、装修、楼层等）返回第三节市场法在房地产评估中的应用（1）土地使用年期修正m：待估对象使用年期；n:可比实例使用年期（2）容积率修正例6-2四应用举例（例6-3）nmrr111111＋－修正系数＝数比较实例容积率修正系数待估宗地容积率修正系容积率修正系数返回第四节成本法在房地产评估中的应用一基本思路以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，在加上房屋建筑物基地地价确定二适用范围适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估市场交易数据资料缺乏的房地产评估（市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法）抵押、拍卖和拆迁房补偿等也可采用返回第四节成本法在房地产评估中的应用土地价值+房屋建筑物价值=房地产评估价值二土地评估的成本法成本构成：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益返回第四节成本法在房地产评估中的应用（一）土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用或向国家支付的有关税费两种情况：国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助