第六章房地产业税收优惠政策

第六章房地产业税收优惠政策第一节营业税一、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门“售房款存储证明”中注明的归集金额，免征营业税；凡超额部分，应照章征收营业税。文件依据：《北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知》（京地税营〔2002〕311号）操作流程：上述减免税项目需要审批。符合规定免税条件的房改住房出售单位，应按照税收管理体制规定，照章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。提交资料：（一）《北京市地方税务局减免税申请书》；（二）《单位房改售房营业税免税申请书》（一式三份），申请内容包括单位名称、单位地址、计算机代码、法人代表、申请免税额、财务负责人、出售住房详细地址、出售住房面积、单价、出售住房收入、应纳营业税、销售日期、房改办归集证明发生额（依据《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》京地税营[2000]39号第八条）；（三）所属级别政府房改办出据的“售房款存储证明”，内容包括单位名称、住房套数、面积、售房款、公共维修基金、存入日期等（依据《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》京地税营[2000]39号第四条）。（《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局税收减免管理实施办法（试行）的通知》（京地税征[2006]287号））二、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。文件依据：《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）操作流程：上述减免税项目需要审批。个人将购买后超过2年（含）的普通住房对外销售申请免征营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。（《北方市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营[2005]345号））第二节地方各税一、鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。文件依据：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）操作流程：纳税人自行计算减免税。二、对房地产开发企业建成的商品房，仅对售出前使用（含出租、出借）部分征收房产税；停止使用（含出租、出借）期间，不征收房产税。文件依据：《北京市财政局北京市地方税务局关于房产（城市房地产）税和城镇土地使用税有关政策和征管问题的通知》（京财税[2003]2355号）操作流程：纳税人自行计算减免税。三、对房地产开发企业建设房改带危改项目中比照经济适用住房管理的房屋所占土地免征城镇土地使用税，具体比例按照其建筑面积占项目总建筑面积的比例计算。文件依据：《北京市地方税务局关于房改带危改项目有关税收问题的通知》（京地税地[2008]216号）操作流程：纳税人自行计算减免税。四、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。文件依据：《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）操作流程：纳税人自行计算减免税。五、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。文件依据：《土地增值税暂行条例》操作流程：上述减免税项目需要审批。纳税人应在房地产开发项目清算时，按主管税务机关的要求报送资料，报送资料包括：《土地增值税清算鉴证报告》；《土地增值税申报表（一）》；主管税务机关要求报送的其他资料。六、1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。文件依据：《财政部国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号）《财政部国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号）操作流程：上述减免税项目需要审批。纳税人应在房地产开发项目清算时，按主管税务机关的要求报送资料，报送资料包括：《土地增值税清算鉴证报告》；《土地增值税申报表（一）》；主管税务机关要求报送的其他资料。七、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。文件依据：《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号操作流程：纳税人自行计算减免税。