第六章房屋建筑维修管理

物业管理主讲：寿金宝《物业管理》第六章房屋建筑维修管理《物业管理》学习目标1、了解房屋建筑维修管理的主要内容.2、掌握房屋建筑维修标准、操作规程、房屋完损等级的评价标准和方法，以及维修工程质量保障体系的组成.3、重点掌握房屋建筑维修施工管理的主要内容,尤其是维修施工技术和工程质量管理的主要内容及解决问题的有效方法。《物业管理》6.1.1房屋建筑维修管理的基本知识6.1.1.1房屋建筑维修的概念是指房屋建筑自建成到报废的整个使用过程中,为了维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的使用年限，而进行的各种养护和修复的活动。6.1.1.2房屋建筑维修管理的概念对房屋建筑维修各项活动进行有计划..组织.协调等管理工作,能节省费用.缩短工期,取得良好的经济.社会和环境3个效益。6.1房屋建筑维修管理概述《物业管理》6.1.2房屋维修的特点1.是一项日常性工作2.具有经营和服务的双重性3.具有广泛性和分散性4.技术要求高6.1.3房屋维修管理的原则----指导思想是:实行“管养合一”1.经济、合理和适用的原则;2.维修与养护相结合的原则;3.区别对待原则《物业管理》6.2房屋建筑维修管理的内容6.2.1房屋维修计划管理6.2.1.1房屋维修计划管理概念对房屋建筑维修计划中确定的内容、步骤、以及人、财、物等方面，进行具体的组织、安排、落实和控制的一系列活动。6.2.1.2房屋维修计划管理的目的6.2.1.3房屋建筑维修计划的编制《物业管理》6.2.1.4房屋建筑维修计划的执行和控制6.2.2房屋建筑维修施工管理--是对维修施工过程所进行的组织、协调、监督等各项活动6.2.2.1房屋建筑维修施工管理的基本内容1.落实维修任务、签定维修工程专业分合同2.在开工前,解决住户迁移,安置临时住房3.组织均衡流水作业和协调,对施工进度和质量监控4.现场管理,检查是否按施工程序.操作规范技术要求进行《物业管理》6.2.2.2房屋建筑维修施工准备工作1.摸清施工现场情况及水.电.气.暖等地下管线及其走向2.绘制.备齐维修工程设计图纸3.编制施工组织设计.施工方案获批准并申领施工许可证4.保证施工所需建材能及时进场,以确保施工的连续性5.安置好需暂时搬迁住户,切断或接通水.电等6.落实资金和劳动力计划等6.2.2.3房屋建筑维修工程施工组织设计1.大型维修施工工程组织设计内容2.一般维修工程施工方案内容3.小型维修工程施工说明的内容《物业管理》6.2.2.4房屋建筑维修工程施工阶段管理1.施工调度2.施工现扬管理3.施工安全管理《物业管理》6.2.3房屋维修技术管理6.2.3.1房屋建筑维修技术管理任务1.防止房屋建筑.设备过多过早损坏,维护完整性,提高完好率2.对房屋勘察鉴定后,确定维修项目3.建立技术档案,掌握完损状况4.贯彻技术责任制,明确职责6.2.3.2房屋建筑维修技术管理的基本职能6.2.3.3房屋建筑维修技术管理内容《物业管理》6.2.4房屋建筑维修质量管理6.2.4.1房屋建筑维修质量管理的主要内容6.2.4.2房屋建筑维修工程质量保障体系1.思想教育、宣传和培训体系2.质量控制体系3.组织保障体系《物业管理》6.3.1房屋建筑类型6.3.1.1按房屋建筑使用性质分类工业建筑民用建筑6.3.1.2按房屋的层数分类低层建筑:中高层建筑:多层建筑:高层建筑:6.3房屋建筑维修的分类与考核《物业管理》6.3.2房屋建筑日常养护的考核指标1.定额指标2.经费指标3.服务指标(1)走访查房率:按月(或季)走访查房(≥50％)(2)养护计划率:当月完成计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比(≥80％)(3)养护及时率:是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比(≥99％)4.安全指标:年内职工负伤事故率必须小于(≤3‰)《物业管理》6.3.3房屋建筑维修分类与标准6.3.3.1房屋结构的分类6.3.3.2房屋完损等级的分类6.3.3.3房屋建筑维修标准修缮标准:1.主体工程2.楼地面工程3.屋面工程4.抹灰工程5.油漆粉饰工程6.木门窗及装修工程7.水.电.卫.暖等设备工程8.金属构9.其他等.《物业管理》6.3.3.4房屋完损等级评定方法钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等2．其他结构房屋完损等级评定方法(完好房..基本完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房)6.3.3.5房屋维修工程的分类包括:小修工程中修工程大修工程.翻修工程.大修工程的标准《物业管理》6.3.3.5房屋维修工程的分类•小修工程•中修工程•大修工程•翻修工程•综合维修工程《物业管理》6.3.3.6房屋维修工程经济技术指标1．房屋完好率2．年房屋完好增长（下降）率3．房屋维修工程量（㎡／人·年）4．维修人员劳动生产率5．大、中修工程质量合格品率《物业管理》6．维修工程成本降低率7．年职工负伤事故频率8．小修养护及时率9．物业服务费收缴率10．流动资金占用率11．机械设备完好率《物业管理》【案例1】业主不愿配合公共部位维修怎么办？【案例基本情况】某大厦雨水干管垂直贯穿于32层至5层住户阳台板后,从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线,唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通,必须穿行于4层的居室,这就会给该居室业主带来不便。因而,大多该类业主不愿配合。某日,物业管理处准备对某条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系,都被该4楼业主拒之门外。物业主管又第三次登门做工作,还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家,强调管理处应当拿出一劳永逸的方案,并要求与经理会面。《物业管理》【案例分析】本案例是较典型的因(公共部位)雨水干管设计不当而因检修疏通给住户带来诸多不便而引发的纠纷案例。因此,在纠纷处理上，维修人员态度要诚恳,表现出对业主的尊重,让业主能够理解企业的苦衷,配合检修疏通工作.如果业主仍不理解.不愿配合,就要宣传相关法规,让业主了解配合企业完成对公共部位的维修,是业主应尽的义务。这种情况的避免,最好是在设计开发阶段,物业管理企业就提前介入,从有利于物业管理角度提出设计方案。本案中业主提出改造雨水干管的要求并不过分,物业管理企业也应拿出改造方案,彻底解决这种设计上的不合理。当然,改造方案需要较大费用,应征得业主开发商的支持。《物业管理》【解决方法】业主要求同经理会面，经理闻讯立即来到该业主家。经理招之即来,起码让业主心动,知道物业管理公司对她想法的重视程度，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满。经理到后诚恳地听完业主的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意。然后和颜悦色地讲明物业管理企业同样也希望对管道进行一劳永逸的改造,但由于经济原因,.短期内难以实施。业主的要求并不为过，但管理处在短时间内也的确难以解决，而目前情况应马上解决,否则会造成更大麻烦,双方应相互理解。最后又详细交代了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。精诚所至，金石为开。在经理和物业管理人员不厌其烦的努力下，该业主转变了态度，欣然同意马上予以积极配合。当天下午，清淤工作顺利进行。《物业管理》案例二擅自修改承重柱用户投诉怎么办复习思考题1．了解房屋建筑维修管理的主要内容。2．小修、中修、大修及综合维修如何界定？3．如何评价房屋完损等级，有何规律？4．房屋建筑维修施工管理的主要内容是什么？5．维修施工技术管理的关键环节有哪些？6．如何做好维修工程质量管理工作，有哪些有效措施？