第十一章房地产周期波动与宏观调控

房地产周期波动与宏观调控第一节经济周期的相关理论经济周期的定义经济周期的类型西方经济周期的理论流派经济周期的概念经济周期的概念是指总体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程，也称经济波动。经济从一个顶峰到另一个顶峰，或者从一个谷底到另一个谷底，就是一次完整的经济周期。一般分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段房地产经济周期类型按照一个经济周期时间的长短，经济周期可分为：3-4年（平均40个月）的短周期（基钦周期）9-10年的中周期（朱格拉周期）50一60年左右的长周期（康德拉季耶夫周期）经济周期的类型2019/8/75西方经济周期理论流派有效需求不足论（凯恩斯）纯货币理论（英.霍特里）投资过度论（哈耶克等人）消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）技术创新决定理论（熊彼特）心理预期论（庇古等人）2019/8/76有效需求不足论（凯恩斯）经济周期波动有效需求不足消费倾向资本预期收益货币流动偏好经济平衡发展国家干预2019/8/77纯货币理论（英.霍特里）经济周期波动货币数量的增减货币供应央行的货币政策2019/8/78投资过度论（哈耶克等人）经济周期波动生产结构失衡投资品过剩消费品减少投资品需求增加、投资品价格上升利率政策有利于投资国家不能干预2019/8/79消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）居民过度储蓄经济周期波动消费不足经济平稳发展国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致2019/8/710技术创新决定理论（熊彼特）创新生产要素重新组合垄断利润信用扩张和盈利减少经济衰退经济繁荣2019/8/711心理预期论（庇古等人）经济扩张人们预期乐观经济繁荣经济衰退人们预期悲观经济萧条第二节房地产周期波动房地产周期的定义、测度与分类房地产周期的划分与特征中国房地产周期波动分析房地产周期波动的影响因素2019/8/713房地产周期的概念、测度与分类房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。测量指标：空置率周期（Prichett,1984)、价格周期(彭建文，张金鹗，1999）、投资回报率周期(Kaiseretal.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。房地产周期分类：房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。2019/8/714香港的房地产泡沫由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以来香港房地产价格下跌超过60%20多万个家庭成为“负资产阶级”中央和香港特区政府陷入困境2019/8/715房地产波动的后果：对国民经济具有巨大危害香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100)2019/8/716房地产泡沫引发政治难题董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成，要求取消八万五建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出八万五是共产主义乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百业萧条，济贫变成齐贫。香港经济问题成为中国政治问题3房地产周期特征2019/8/718中国经济增长率波动：1953-1994-40-2002040195319581963196819731978198319881993年份%注：1953-1978为国民收入增长率，1978-1994为GDP增长率资料来源：中国统计年鉴，转引自刘树成（1996）。2019/8/719中国大陆房地产景气周期：1981-1994数据来源：何国钊，曹振良，李晟，19962019/8/720中国大陆房地产政策周期Ⅰ年份发展目标指导方针政策内容经济影响1979-1983发展房地产业“调整、改革、整顿”调整产业结构、下放管理权经济复苏1984防止盲目发展商品住宅改革住房制度推行商品化试点、建立综合开发公司、公有住房补贴出售经济高涨1985-1987扩大房地产业发展“改革开放”加强商品房住宅计划管理，限制公有住房补贴出售经济衰退、经济萧条1988扩大房地产业发展“改革开放”肯定深圳市在土地有偿使用方面的突破；修改宪法，允许土地批租、扩大市场机制经济高涨1989-1991规范房地产业发展治理整顿、深化改革治理整顿，大规模清理在建项目；建设部颁布深化企业经济机制改革的通知，压缩基建规模，紧缩银根经济萧条资料来源：何国钊等，19962019/8/721中国大陆房地产周期Ⅱ年份发展目标指导方针政策内容经济影响1992-1993加快房地产业发展“加快改革、开放、建设步伐”引进外资；宣布“治理整顿”结束；开放房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款经济高涨1993-1996理顺房地产业“持续、稳定、协调、健康”发展加强房地产市场的宏观管理，开展房地产开发经营机构全面检查；颁布《增值税法》《房地产管理法》；整顿金融秩序经济衰退1997-2002促进房地产发展“培育新的经济增长点”将房地产业作为国民经济复苏的两个增长点之一；提出经济适用房建设计划；福利分房政策全部退出历史舞台；住房按揭成为消费者购房融资的主要渠道；经营性用地全部采用招拍挂方式出让；经济复苏－经济高涨2003-2004规范房地产业发展“促进房地产业健康发展”整顿金融秩序、清理各类园区、经济高涨中国房地产周期波动的特征1、中国房地产政策具有较强的政策周期性2、中国的房地产周期与公关经济周期关系密切3、中国房地产业区域发展不平衡，房地产周期存在较强的区域差异。影响房地产经济周期波动的因素有许多种，大体上可分为内生因素和外生因素两大类。通常，外生因素通过内生因素而起作用，房地产经济周期波动是内生因素与外生因素共同作用的结果。房地产周期波动的影响因素所谓内生因素，是指房地产经济体系本身的内部因素，如收益率、投资、利率、通货膨胀率等。房地产收益率——房地产开发净收益/投资额，即投资回报率。引导房地产的投资走向扩张或收缩，从而使房地产经济出现周期性的变化。投资——正常情况下，投资增加引起房地产业扩张和繁荣，下降容易使房地产业衰退和萧条。利率——影响房地产供求，成为周期波动的中间环节。（银行贷款）通货膨胀率——房地产是一种很好的投资工具和消费品，往往被作为很有效地抵御通货膨胀的手段。通货膨胀率也会通过经营成本影响投资率。所谓外生因素，是指房地产经济体系以外的对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素。政策因素间接的社会经济因素随机因素——即直接影响房地产开发活动的宏观经济因素财政政策货币政策产业政策经济体制区域发展政策…政策因素→在粗放与集约的经济增长方式下，房地产需求的数量和结构会有很大的差别。（对土地、工业厂房、仓库等的需求与对高档写字楼、商务楼等的需求）→城市化进程将加剧对城市基础设施和普通住宅的需要，并影响人口流动和交通运输业的发展，对地价上涨和房地产业的发展产生强烈作用（战后日本经济复兴，城市人口剧增，形成了住宅市场的大繁荣；美国城市化进程中的郊区化，促进了市郊和卫星城市住宅物业的发展）→技术和理念的革新也会给房地产市场带来冲击。（电梯的发明使超高层建筑成为可能,电脑的出现使在家办公成为一时提的时尚，并导致兼有写字楼和公寓的建筑的热销等。）间接的社会经济因素——包括经济增长方式、城市化进程和技术进步等。随机因素——包括战争、政治风波、地震、洪水、自然灾害等突发因素的影响。→如地震必然对震区的房地产业产生修复性或新建性的需求拉动。房地产市场宏观调控房地产宏观调控的目标及手段我国房地产市场宏观调控一、房地产市场宏观调控的目标及手段定义：房地产市场的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制目标：房价稳定供求平衡实现房地产业与国民经济的协调发展手段：经济手段（土地政策、财政政策、货币政策）法律手段行政手段（价格指导，价格管制等）010002000300040005000600019981999200020012002200320042005200620072008200920101998年~2010年全国平均房价走势第一阶段：1998-2002：住房制度改革背景：1997年亚洲金融危机爆发，我国经济出现通货紧缩意图：刺激消费，拉动内需，摆脱经济低潮手段：“房改”，住房分配货币化效果：激活了房地产市场，推动房地产业进入新的市场化发展时期第一阶段二我国历年房地产市场宏观调控政策评析010002000300040005000600019981999200020012002200320042005200620072008200920101998年~2010年全国平均房价走势第二阶段：2003-2005：确立房地产为国民经济支出产业背景：房地产投资快速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险意图：促进房地产市场持续健康发展，拉动国民经济增长手段：确立土地“招拍挂”；对房地产企业加大信贷力度（拉动增长）；调整个人住房贷款政策，二套房提高首付比例（抑制过热）（土地、货币）效果：引发地方政府”圈地热“，房价加速上涨。第二阶段010002000300040005000600019981999200020012002200320042005200620072008200920101998年~2010年全国平均房价走势第三阶段：2005-2007：稳定房价背景：全国性房价快速上涨成为社会关注焦点意图：抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房价手段：05年国八条、新国八条；06年国六条、九部委十五条；07年进一步深化（货币、税收、土地）效果：开发投资开始平稳增长，住宅开发结构部分改善，但房价仍持续上涨，到07年下半年涨势有所放缓。第三阶段1.10“国十一条”；2.12《个人贷款管理暂行办法》；4.17新“国十条”；4.19《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》；4.26《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》；5.26《关于土地增值税清算有关问题的通知》；6.05《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》；7.12严格执行差别化房贷；9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》；9.29“国五条”；11.03住建部等限制公积金贷款购房首付比例；11.15《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；11.16《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》；2010.Q12010.Q22010.Q32010.Q42011.