第四章 房地产建设过程PP

第四章房地产开发的建设过程第一节建筑工程招标与投标第二节建筑工程施工的合同形式与通用合同条款第三节工程项目管理第四节工程项目的竣工验收第一节建筑工程招标与投标一、招标方式二、招标机构三、招标程序四、中美工程招投标对比：一、招标方式1．公开招标：项目规模大，建设周期长，技术复杂-----开发商不易掌握造价和工期2．非公开招标：•邀请招标：3-10个。工程性质较特殊，有求有专门经验的技术人员和专业技术，公开招标的结果未产生出中标单位的项目，工期紧迫或保密的要求不宜公开招标的项目。•议标二、招标机构1．自行办理2．委托招标代理机构-----社会中介组织•招标工作小组构成------决策人员；专家；助理人员三、招标程序•申请招标；•编制招标文件；•编制招标工程标底；•确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函；•投标人资格审查；•招标工程交底及答疑；•开标，评标和决标；•签订合同。四、中美工程招投标对比：•1981年1月29深圳国际商业大厦施工招标,2000．1．1《招投标法》全面贯彻实施中美工程招投标对比：•1.信息发布2.资格预审•3.标底编审4.招标方式•5.评定标方法6.中标价复•7.合同签订第二节建筑工程施工的合同形式与通用合同条款一、建筑工程施工的合同形式(一)按计价方式不同(二)按合同所包含的工程范围以及承包关系的不同划分(三)按是否包料划分二、建筑工程施工的通用合同条款(一)按计价方式不同•固定价格合同-------固定总价合同；固定单价合同；•成本加酬金合同-----成本加固定百分数酬金；成本加固定酬金；成本加浮动酬金•可调价格合同•计量估价合同（工程量清单合同）(二)按合同所包含的工程范围以及承包关系的不同划分•总包合同•开发商直接发包承包合同•独立承包合同(三)按是否包料划分•包工包料合同•包工部分包料合同•包工不包料合同二、建筑工程施工的通用合同条款1．索赔2．履约保函3．变更4．转让与分包5．竣工验收与维修6．工程款支付方式7．风险与保险第三节工程项目管理一、工程项目管理涵义二、工程项目管理的内容工程项目管理涵义•英国建造学会《项目管理实施规则》定义项目管理为:•一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制和协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。建设项目全寿命期(Totallifecycleofconstructionproject)构思前期策划设计和计划施工运行立项开工交付结束决策建设过程运行维护图2-1建设项目全寿命期成功工程项目的标准项目相关各方满意与环境协调可持续发展三大目标(功能、时间、资金)二、工程项目管理的内容•管理内容：1.质量控制2.进度控制3.成本控制4.合同,安全,信息管理5.各方协调运营单位投资者项目政府用户项目任务承担者业主周边组织图1-2工程项目主要相关者项目管理中的多方协调•R·爱德华·弗里曼在《公司战略与追求伦理》一书中指出:“追求卓越实质上就是追求伦理”•威廉·H·肖(WilliamH.Shaw)和文森特·巴里(VincentBarry)认为,“企业通过竞争焕发活力,依靠伦理而得以生存。”•1994年,斯坦福大学教授詹姆斯·C·柯林斯的《企业不败》出版,作者通过对18家长期成功(至少有45年卓越经营经历)的企业与18家对照企业进行长达6年的比较研究后发现:“我们并没有发现‘牟取最大利润’是大多数目光远大的公司发展过程中最重要的推动力或最重要的目标。它们倾向于追求好几个目标,而赚钱只是其中的一个——而且不一定是最重要的一个……不错,它们追求利润。然而,它们也追求范围更广泛的、意义更深远的理想。追求利润不是最主要的,但是目光远大的公司在追求理想的同时又得到了利润。它们两方面都做到了。”项目管理中的多方协调在资源依赖理论：1.组织参与者并不先验地忠诚于组织,相反,组织参与者是因为各自的利益而走到一起来,如果自己的利益不能得到满足,就会选择离开组织。2.由于组织内不同利益群体的需求各不相同,不可避免地存在着相互竞争甚至相互冲突的情况。3.作为一个联合体的管理者,如何对不同需求进行平衡和满足,是管理者的核心工作和最大挑战。第四节工程项目的竣工验收•工作程序:1.单项工程竣工验收----开发商组织各方进行,开具证书2.综合验收----开发商组织各方进行,开具证书3.竣工验收备案----验收合格之日起15日内,由开发商办理