精：房地产经济测算(思源经纪)

P1房地产经济测算2014.08P2课程开发目标Objective课程目标1、培训对象：◎策划经理、策划师、策划主管2、课程目标：◎理解思路，认识工具。◎初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。◎熟识者：探讨操作思路。为什么要做经济测算？P4经济测算思路验证方案的财务可行性让我们的报告更有说服力三个可行性市场可行操作可行财务可行P5经济测算思路资金平衡利润预期动态测算静态测算开发商最关心的是什么？如何评判是否可行？P6经济测算思路收益成本税费利润经济测算的三个基本项目反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？收益其他成本土地成本预期利润税费P7经济测算的步骤指标整理地块指标规划设计建设标准开发销售进度静态估算投资估算动态估算投资估算动态现金流量资金平衡敏感性分析敏感点一敏感点二4个步骤，10张表经济测算我们从何下手？P9指标收集项目经济技术指标所需指标工程成本指标经济参数指标P10项目经济技术指标各地块用地规划要求地块编号用地性质用地面积（平方米）容积率建筑密度建筑高度（米）建筑规模（平方米）绿地率A1-2居住A1-1-c商业服务A1-1-d加油站A1-1-e垃圾楼A1-1-f市政基础设施A1-6绿化用地（地区公园）A1-7绿化用地A1-10居住配套的九年一贯制学校A1-11幼托合计第一步：整理用地指标将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。P11项目经济技术指标第一步：整理用地指标按照是否能够出让进行分类。用地性质用地面积建筑规模可出让合计居住公建（商业、写字楼）不可出让合计加油站垃圾楼市政基础设施绿化用地（公园）居住配套的九年一贯制学校幼托总计P12项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。地块一项目设计规模表2.2编号用地性质建筑面积（平方米）1总建筑面积2地上可出让建筑面积2.1商业建筑面积2.2住宅建筑面积3地下建筑面积3.1可售地下车位面积3.2地下人防面积4车位（个）4.1地上车位4.2可售地下车位4.3人防车位5公共配套设施在这里将车位情况梳理好，方便后期计算。P13项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理住宅车位数量和面积的确定确定住宅总建筑面积确定户均面积确定车位配比确定车位数量确定车位建筑面积确定人防面积确定总户数确定人防车位个数确定可售车位个数确定地下建筑面积P14工程成本指标第三步：确定建安成本指标通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。服务甲方独栋双拼联排叠拼多层小高层高层超高层商业地下1-3层1-3层1-3层1-4层6层以下7-12层13-17层18-30层30层以上——负一层北京城建2200~30002000~28001800~26001800~25001600~22001500~22001500~20001600~20001800~22002500~30002500~3500说明：1.上面的数额不含电梯，消防，通风，如含另加200元/㎡2.如工程在三环内，每平方米加100元/㎡3.如工程在三环~四环，每平方米加50元/㎡P15经济参数指标税费率表项目税费率营业税5%附：城市维护建设税7%教育费附加3%企业所得税25%土地契税3-4%北京3%土地增值税需分类计算第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。税率一般不变基础设施建设费随城市、城区而变百度搜“城市基础设施建设费房山”利率经常在变——可在央行网站进行确认城市基础设施建设费取费标准北京市城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）住宅非住宅160200远郊区县及其他城市、地区需查实人民币贷款利率表项目调整时间2012年6月8日2012年7月6日一、短期贷款六个月以内（含六个月）5.855.60六个月至一年（含一年）6.316.00二、中长期贷款一至三年（含三年）6.406.15三至五年（含五年）6.656.40五年以上6.806.55P16经济测算指标收集易错点费基混淆不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。城市混淆不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。课堂练习：完善项目指标整理按照前边所述内容，完善经济测算基础指标有了技术指标我们如何开展经济测算？P19经济测算现金流的构成收入成本建设成本税费财务成本租金收入销售收入收入租金收入销售收入P20成本和费用构成类型序号工程或费用名称土地成本1土地成本开发成本2前期工程费3建筑安装工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费6开发期间税费7其他费用8不可预见费9开发间接费用期间费用10管理费用11销售费用12财务费用总投资：究竟要花多少钱?P211.土地成本1.1土地出让金•招拍挂的成交价格1.2土地出让金补交•补交标准：按出让文件的规定，未规定的按出让金的1/3计算1.3土地征用及拆迁安置补偿费•若是招拍挂方式拿地则已包含在成交地价款里，不需要单独计算1.4土地契税•以上三项之和的3-4%，北京为3%P221.土地成本1.对居民补偿2.对单位拆迁补偿3.其它费用提前搬家奖对区属单位承租的公房拆除及渣土清运费工程配合奖对市属、中央单位的房屋房屋评估费周转费拆迁劳务费空调移机费不可预见费电话移机费有线电视迁移费自建房(认定后)补偿搬家补助费对超过批准期限的临时建筑放弃回迁安置的货币补偿户1.3土地征用及拆迁安置补偿费近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。P23工程成本工程成本前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施费工程成本主要包括：1前期工程费2建筑安装工程费3基础设施建设费4公共配套设施费。P242.前期工程费释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。P252.前期工程费2前期工程费表（仅供参考）2.1前期工作咨询费主体建安工程费的0.2~0.5%2.2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米2.3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号主体建安工程费的1.6%2.4市政设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号2.5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准软件计算2.6交通评价费按地上面积：1元/平方米估算2.7施工图审查费京勘设管字(2001)41号按地上建筑面积：3.5元/㎡2.8标底编制费概算价格的2-3‰,计算钢筋量16元/吨.2.9工程招投标管理费京价(收)字[1999]第042号中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%)2.10招标代理费按取费标准取,计价格[2002]1980号2.11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米2.12工程监理费建设前期阶段按主体建安工程的0.1～0.2％计取；施工阶段按取费标准取2.13新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨通常列入“前期工程费”项也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项P262.前期工程费举例：若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。计算公式：前期工作咨询费=6000万×0.2%=12万2.1前期工作咨询费：释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前期工作有关的咨询服务费用；取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。P272.前期工程费2.2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费举例：若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米×3元/平方米=33万元取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。P282.前期工程费2.3建筑规划设计费举例：若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。P292.前期工程费2.4市政设计费释义：建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电信、广播电视、邮政等工程。建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市政工程设计费。建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。P302.前期工程费2.4市政设计费释义：纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设计单位在《工程设计合同》中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支付。收取标准：建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。建筑市政工程按复杂程度分为：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0，人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。P312.前期工程费2.4市政设计费举例：若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的市政工程设计费为192.47万元。计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9万）÷3+163.9万=192.47万元计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。P322.前期工程费释义：环境影响咨询是建设项目前期工作中的重要环节。环境影响咨询内容包括：编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估。计算方法1：根据表格插入法计算。估算投资额(亿元)0.3以下0.3—22—1010—5050—100100以上咨询服务项目编制环境影响报告书(含大纲)56153575110编制环境影响报告表1247以上评估环境影响报告书(含大纲)0.81.537913以上评估环境影响报告表0.50.81.52以上单位：万元注1、表中数字下限为不含，上限为包含；注2、估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额；注3、咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算；2.5环境评估费P332.前期工程费2.5环境评估费计算方法2：可参考。举例：若某项目的总投资额为10亿元，则该项目的环境评估费为24.48万元。计算公式：环境评估费=环境影响报告书（含大纲）+环境影响报告表+环境影响报告书（含大纲）+环境影响报告表=16.8万+3.36万+3.36万+0.96万=24.48万P342.前期工程费2.6交通评价费取费标准：该费用按照1元/平方米（地上面积）收取。P352.前期工程费建筑工程类别单项建筑工程建筑面积(平方米）单位：元/平方米〈1000〈5000〈20000〈50000〈75000〈100000〉100000多层住宅3.33.12.82.5多层底商住宅（或跃层）3.33.12.8高层住宅3.33.12.82.5高层公寓3.53.33.12.82