美国房地产行业

美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（activeadult）住宅市场的领导者。这些事实与数据说明了什么？这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。从美国的地产市场看到了，土地的稀缺并不必然导致住宅产业的非市场化。美国政府为解决低收入家庭的住房困难，运用直接的援助手段，为他们提供住房福利。美国政府对低收入家庭提供的住房帮助主要有以下几种形式：(1)贷款利息补贴，即为帮助低收入家庭购买住房，政府通过利率补贴的形式，使低收入家庭获得低于市场利率的抵押贷款。(2)租金补贴，是由政府给低收入家庭提供低租金的公共住房，从而使他们获得直接的租金补贴。(3)住房补贴，由政府直接提供给低收入家庭用于住房开支，以帮助低收入家庭租房或买房，减轻他们的住房负担。住房补贴是主要的援助形式一是不断满足人们改善住房条件的需要。据国外的经验，人均GDP(国内生产总值)在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面；积8平方米；中低收入国家17.6平方米；中等收入国：家20.1平方米；中高收入国家29.3平方米；高收入国家46.6平方米。2000年底，我国人均GDP836美元，人均住房建筑面积20.5平方米，刚好处在中等收入国家人均住房水平，表明我国的住宅市场需求十分巨大。随着经济的进一步发展，随着全面建设小康社会的逐步实现，据专家预测：按照目前房地产业的发展速度，我国房地产业至少还有20年的发展空间。二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用，据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170-220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130-150元的其他产品的销售。政府要积极提供服务，搭建市场平台，激活房地产市场，不断拉动经济增长，为企业和百姓服务。2、建立信用至关重要美国房地产的广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。现场售楼部只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，或者必须一次性付清。美国房地产市场重质量、重信用，这是房地产市场发展成熟的一个表现。房地产企业规模经营是国际市场中的一个特点，但目前我国房地产企业数量多、素质低、规模小的问题仍然存在，应该加快规模化，降低开发成本，提高建筑水平，营造诚信观念，特别要减少在售房过程中的违法违规现象。3、逐步剔除暴利对行业未来发展的不利影响我国部分地区房价过高，究其原因是地价上升较快，由于土地的价格占到房价的40%以上，土地价格的上涨必然带动房价的上涨。所以，如何尽快完善土地拍卖制度，合理地控制土地价格的非理性上涨，是要面对和解决的一个问题。此外，建筑材料的涨价，无疑也促使房产价格提升，其中，钢材和水泥的价格分别比2000年上升了80%和30%。美国房地产业赢利在2%—3%，不超过5Q；中国房地产业利润则达15%—20%。由于美国房地产价格高涨，外国投资者在２００５年将减少在美国市场的投资。设在美国首都华盛顿的“房地产外国投资者协会”是一个代表１７个国家国际房地产投资者的组织。《华尔街日报》５日援引该协会进行的一项调查结果报道，外国投资者计划将其在美国投资占全球范围投资总额的比例，从２００４年的７１％减少到今年的５５％，并将减少的部分投资转向日本、东欧和澳大利亚市场。调查认为，虽然投资者仍认为美国是世界上最具吸引力的房地产市场，但低水平的利率和激烈的竞争已将房地产价格推升到创纪录的历史高位。在去年底进行的调查中，近６０％的被调查者认为在美国找到有吸引力的房地产投资机会“非常困难”。这一比例远高于２００３年的３８％和２００２年３２％。美国房地产市场的投资者大部分来自德国、荷兰以及澳大利亚，他们没有停止对美国市场的投资，但其投资正在被分散到别的市场。咨询业：美国咨询业在1994年时就已经很发达了，当时在美国企业比例中咨询业占25%还多，也就是说每四个企业就有一家是中介服务或咨询机构，而且不管是私营企业还是国家政府都在为咨询和中介机构提供有偿或无偿的信息服务，使得大量的信息提供给投资人，让投资人有充分的参考和比较，使投资更加准确。走进美国房地产（系列之一）-美国房地产概况一、美国人的住房情况美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。美国是世界经济大国。经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。对GDP的贡献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%。在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活。图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这表明美国的经济发展是比较平稳的。虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大部分人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国一直以来维持比较高的自有住房率。1997年，美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元。在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affordinghousing）起了很大作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。二、房地产业在美国经济中的比重房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大。如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%,房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%,工资额占1.2%,就业人口占1.3%。虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目发展。表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比较三、房地产业发展趋势在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。图三是美国主要房地产参考指数之一的“NCREIF指数”，近20年来的表现情况,从中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而销售房屋空置率则保留在1~2%之间。图四是美国三十年来供出租和销售的房屋空置率曲线。注：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可卖的房屋。2、销售空置率=空置的供销售的房屋/（业主已经居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售的房屋）四、房地产业的管理美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。政府对土地的管理权力政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面：征税(taxation)：政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的主要税种之一，也是调控土地资源配置的主要手段。通过征收地税，可以调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为。在纽约等美国主要城市，随处可以见到一些没人住的破败房屋（称为弃屋），这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”，最后这些土地将被收归国有。有些人继承了祖宗留下的大片土地，如果这些土地卖不出去，而且这些人的收入又不富有的话，最后也往往是因付不起地税，而不得不放弃产权，这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。地税一般归地方政府所有，主要用于教育开支，一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。警察权（policepower）：政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。强制征用（Eminentdomain）:当为了公众利益征用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可以向法庭申