联东-产业地产商竞争分析

投资拓展部2012.1产业地产主要竞争企业简析本报告旨在通过对国内知名竞争企业公司发展定位、项目布局、开发模式、产品特性等方面的摸排，简要分析其运作特点并与我公司进行综合对比，分析彼此的优势和短板。便于我公司在今后工作中知己知彼，充分发挥我方优势，选择合适的策略在竞争中掌握更大的主动。目的信息来源：网络（官网、新闻等）相关研究报告业内人士企业概况发展定位代表项目项目分布主要行业产品构成简评华夏幸福基业北科建主要企业漕河泾武汉光谷联东优势与对策思路开发模式普洛斯国内企业外资企业政府主导企业主导天安数码平谦国际上海复星总部基地星月集团湖南富兴杭州恒生上海运盛大连亿达天津鑫茂百世金谷电子信息科技园区生产制造工业园区总部办公转型；投资北科建北京科技园建设（集团）股份有限公司（简称“北科建集团”）是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，于1999年11月成立的，主要土地一级开发、房地产开发、科技园区建设等综合性开发业务，致力于打造全国范围内有重要影响力的科技地产第一品牌。该公司以科技地产为龙头、商业地产、住宅地产协同发展的大型国有企业集团，目前拥有2家分公司、10家控股公司和全资子公司、4家参股公司；截至2011年5月底，集团总资产为156亿元。北科建集团是中关村科技园区建设的骨干力量，先后完成了中关村西区、中关村软件园、生命科学园、领秀硅谷等一批北京市重点项目的建设任务，并成为国家自主创新示范区核心区。截止2009年底累计完成土地开发面积10平方公里。集团还开发建设了北京领秀硅谷、领秀慧谷，云南昆明星泽园、星云园等系列高档住宅地产开发项目，开发了中关村国际商城、中关村e世界等商业中心。北科建发展定位以科技地产为特色的房地产企业集团以科技地产为特色，商住地产战略协同复合地产模式同业多元化规避战略风险招商资源整合能力+产业增值服务能力发展模式主要产品城市综合体——科技新城产业研发+商务和住宅配套。多业态复合。北科建目前，布局于经济最具活力和发展潜力的长三角、环渤海经济圈，全力打造嘉兴长三角创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物科技产业园等高科技园区。五年内计划新增三百亿投资，力争A股实现上市发展布局立足北京、兼顾外埠北科建项目简介“一区”中关村核心区。“三园”中关村软件园位于北京市的海淀区，占地51公顷，建筑面积170多万平方米，园区产业形态是典型的现代服务业的高端形态，具有高端、高效、高辐射，微能耗、零污染的绿色低碳产业特征。园区已经初步形成“4+1”特色产业集群，即独立软件开发(ISV)产业集群、IT服务外包产业集群、金融信息服务产业集群、计算机与互联服务产业集群以及文化创意产业生态。；中关村生命科学园占地面积249公顷，其中一期用地130公顷，地上建设规模69.69万平方米，规划为生物医药技术创新、产品研发、中试和生产基地；二期位于一期北侧，规划用地119.66公顷，地上建设规模约83.03万平方米，位于医疗服务及产业化用地。大兴生物医药产业园位于大兴新城核心地区规划占地面积9.63平方公里。承担着北京市生物技术自主创新、产品研究开发、项目孵化、技术成果产业化、研发与生产性服务等产业发展职能。“一区三园”扎根北京北科建项目简介嘉兴长三角创新园是北科建集团打造的商务功能区、产业研发区、生态住宅区有机融合的科技新城，是集科技研发、总部基地、商务办公、五星级酒店、时尚商业于一体的现代服务中心。项目位于浙江省嘉兴市秀州区，总投资100亿元，建筑面积150万平方米，预计年均实现产值250亿元。商务功能区占地20.79公顷，建筑面积约60万平；产业研发区占地24.95公顷，建筑面积约18.6万平；配套住宅区占地29.22公顷，建筑面积约44万平。北科建项目简介中关村软件园太湖分园位于国家传感网创新示范区内，由北京科技园建设（集团）股份有限公司、无锡太湖国际科技园投资开发有限公司、北京中关村软件园发展有限责任公司共同投资开发。园区占地约70公顷，规划建设面积69万平，总投资80亿元。预计园区建成后入驻企业将达到500家，年均产值超过100亿元，实现税收10亿元。作为中关村软件园在长三角地区的延伸，无锡园区是以软件研发、服务外包、物联网(传感网)信息服务、创新创意为主导产业，同时辅以中小企业孵化、人才培训、中介服务、投融资等产业服务。园区总体规划定位：国际化生态高科技产业园区北科建项目简介青岛蓝色生物医药产业园是青岛市高新区政府重点支持的项目，位于青岛国家高新技术产业开发区内中心部位，园区规划总占地约165.6公顷，总建筑面积195万平方米，项目计划总投资约160亿元，未来园区可实现技工贸年收入约100亿元。园区由是青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司（北科建子公司）负责规划、开发和营运。园区重点吸引国家基础药物、海洋生物药、小分子药物、基因重组药物、中成药物、检测试剂及设备开发、原料药物及辅料、医疗材料及器械、生物制剂等方面的国内外知名机构、研发中心及相关企业入驻，打造以生命科学为核心的生物医药科技产业集群。北科建简评北科建是国企背景企业，实力雄厚，其主导开发的“中关村”品牌在国内享有较高的知名度，目前已开始在长三角布局。项目多处在经济发达区域的核心位置，面积大且产品内容丰富，规划、景观等表现突出，提供系统化服务，以科技地产作为其主导产业，产业定位高端，主攻电子信息、生物医药、创意研发等高附加值产业，多与周边区域的教育、科研等资源进行整合，注重对高端人才的吸引。该公司项目选址通常靠近区域核心位置，地块区位、景观、基础设施等均比较成熟，政府给予的扶持力度也较大。该公司综合实力较强，是我公司的主要竞争对手之一。我公司在与其竞争过程中，可利用民营企业市场敏感性高、反应灵敏、决策快等机制优势，快速在优质区域率先布局；系统化的深入完善、延伸我们的服务链条。直接竞争时可考虑该公司主导产业的特殊性，避免与其在科技研发、生命科学等高端领域直面竞争，可重点发展办公总部、高端制造等行业。漕河泾上海漕河泾新兴技术开发区是国务院批准的全国首批14个国家级经济技术开发区之一，1991年又被批准为国家级高新技术产业开发区。开发区总规划面积14.3平方公里。目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业，建成研究开发、网络运行、金融数据、技术创新四大中心。2011年新入驻企业中有八成是总部企业，包括地区总部、研发设计总部、运营结算总部和管理服务总部等。工业园区+科技园区开发模式战略捆绑合作模式有效吸引知名品牌企业入驻，如与统一星巴克的合作：漕河泾开发区发展延伸到哪里，星巴克咖啡店将跟到哪里。办公楼+科技创业中心+创业服务项目+手续代办+技术支持及服务+投融资服务竞争特色漕河泾腾笼换鸟，飞地园区；输出驰名品牌，异地联办园区发展布局在土地资源有限，产业升级和长三角一体化的战略背景下，积极向上海郊区、长三角寻求空间的“飞地发展”模式：除了位于上海徐汇区的漕河泾之外，通过品牌输出，在上海的浦江、临港、外高桥、松江、康桥、奉贤以及浙江海宁、江苏盐城均建有叫作“漕河泾”的开发区，作为本部之外的“飞地园区”。这些“飞地园区”坚持公司化模式进行市场化运作，“漕河泾”派出管理团队，都挂漕河泾开发区的牌子。有专职员工将本部的管理经验输出到“飞地园区”，在当地招聘的工作人员也定期到本部接受培训。施行“统一品牌、跨区布局、多点联动、协同发展”大招商战略。漕河泾本部重点引进国内外著名企业集团的“一部三中心”，即地区总部、研发设计中心、运营结算中心和管理服务中心；对不符合本部定位但依然有发展潜力且是产业链中不可或缺一环的企业，将其转移到“飞地园区”。“飞地园区”定位各有侧重，如浦江园区定位电子信息、生物医药、环保新能源等高新技术产业，松江、奉贤园区是生产性服务业园区，外高桥是现代物流园区。通过总部和各分园区产业错位和统筹布局，有助于漕河泾在战略性项目上整体参与产业链分工。漕河泾一本部、六园区（浦江、临港、外高桥、松江、康桥、奉贤）、两分区（浙江海宁和江苏盐城）”漕河泾重点发展以微电子设计、计算机及其软件、光电子为主的信息产业，同时注重发展新材料、生物医药工程、航空航天、新能源、电子仪器仪表等其他高新技术产业。产业布局漕河泾漕河泾漕河泾简评漕河泾开发区首批国家级经济技术开发区之一，区域运作成熟，政府扶持力度大，具有独特的政策优势。拥有信息、新材料、航天航空、生物医药、现代服务业五大产业集群，并正培育形成汽车零部件研发、环保新能源、移动通讯三大新的产业亮点。对相关产业具有很强的吸引力和拉动力。重点集中在第三产业，大型知名企业总部入驻较多，对中小企业的孵化功能较强，曾扶持多家园内企业在国内外上市。战略捆绑，与知名企业点带面的铺设方法，不仅仅是入驻即可，而是和企业成长同经历。从业态或者企业涵盖内容来说，漕河泾可能更为专业于科技产业，从其近期规划战略在漕河泾开发区总部，就“产业项目”将进一步梳理土地和楼宇资源，提高资源效率，重点引进国内外著名企业集团的“一部三中心”，即地区总部、研发设计中心、运营结算中心和管理服务中心。而不同于光谷还承接部分商业以及其他老功能区的不断转化。以“飞地园区”重点在长三角地区（沪江浙）布局，外埠扩张尚未全面展开，是我公司的主要竞争对手之一。对于其未布局区域，我公司应选择优质地块抢占先机；对于其已入驻区域，我公司需深入分析，在产品和客户上做好差异化发挥优势。武汉光谷联合武汉光谷联合股份有限公司（简称光谷联合，英文缩写OVU），是由联合置业(武汉)有限公司于2007年底以控股的武汉华华中曙光软件园有限公司为平台，整合了公司旗下的地产开发和地产专业服务业务，重组改制而成的股份制公司。公司注册资本4.8亿元人民币，具备房地产开发企业一级资质，联合置业(武汉)有限公司和湖北省科技投资有限公司分别为其第一和第二大股东。在工业地产上，公司开发的光谷软件园已成为东湖高新区主题型工业地产的标志性园区。公司总部位于武汉东湖新技术开发区光谷软件园。以主题产业园区开发和运营为主体，以丽岛品牌住宅开发为补充，以建设项目产业链式综合专业管理与服务为特色，努力打造开发投资、建设管理、品牌营销、园区服务四大能力，成为城市建设与开发的资源整合者、方法创新者、过程控制者和综合服务者。公司下辖全资子公司10家，控股、联营公司3家，在建项目12个，规划项目5个。武汉光谷联合发展定位城市主题产业园建设解决方案提供商一体两翼以全程一站式服务产业链为特色，实现一体两翼的开发与营运模式。一体：以主题产业园的开发运营为主体。两翼：以住宅开发运营和项目咨询管理（代建）为两翼。自主开发、定制开发、合作开发、代理开发开发模式武汉光谷联合主题产业园区建设目标武汉光谷联合产业集群发展路径武汉光谷联合一站式服务链条武汉光谷联合项目简介光谷软件园位于武汉·中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，规划用地680亩，总建筑面积73万平方米，其中地上63万平方米，地下10万平方米。是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。入园企业主要为：软件开发及服务外包企业，金融后台服务机构，研发创意及相关配套服务类企业武汉光谷联合项目简介武汉研创中心项目位于光谷大道南端藏龙岛产业园，临汤逊湖，规划用地400亩，规划建筑面积21万平。项目定位于企业研发基地，采用中国园林规划理念，院落式空间结构。武汉光谷联合项目简介青岛光谷软件园位于青岛经济技术开发区，项目占地面积2000亩，建筑面积200万平米（起步区50万，发展区150万）。产业定位为：软件及服务外包产业产品构成：软件及服务外包基地、培训基地、孵化平台、综合服务中心、配套住宅项目目标：成为青岛软件和服务外包产业发展的示范性园区和产业结构调整的助推器黄石联合科技园位于湖北省黄石市经济技术开发区黄金山工业园核心区，项目占地约1000亩，规划建筑面积：约80万平方米。产业定位为科技研发、创新创业、综合性生产服务业。产品构成：50万平研发办公空间