花园城小区管理方案

1花园城小区管理方案2前言管理处的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在花园城一期小区中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让花园城小区成为“城市中的花园”。管理处有足够的是实力和信心实现自己的诺言。努力塑造“花园城物业管理，真诚服务大家”的品牌。3花园城小区管理方案一、小区概况二、物业管理的指导思想三、管理目标四、物业管理机构设置及管理方式五、物业管理服务策划与构想六、社区文化和便民服务方案七、管理处物资配备八、收费及财务预算分析九、接管小区物业管理的几项建议4一、小区概况（一）建筑（二）环境（三）户型（四）地下停车场（五）给排水（六）燃气（七）消防（八）供配电（九）通讯系统（十）有线电视系统（十一）小区智能化5一、小区概况花园城共14栋659套，最高层房顶47米，总占地面积21208.11平方米，总建筑面积64495平方米，其中住宅面积51285平方米，商场1270平方米，会所面积1130平方米。花园城一期容积率为2.53%，建筑覆盖率为26%，绿化率为34%。6（一）建筑小区分为三个部分：北区为叠翠轩（1—9栋，无4栋）设有小超市及会所中区为锦绣轩（10—12栋）南区为碧雅轩（13——16栋，无14栋）（南区和中区的地下室车库，暂时可作为六级人防地下室使用。）一、小区概况7（二）环境北区叠翠轩有下沉花园、叠水水景及屋顶泛光照明；南区有光纤叠水、盆景花槽；中区由人行天桥水道及入口水景喷景。一、小区概况8（三）户型叠翠轩：一房一厅、二房一厅、三房一厅、复式（6—9栋一层和顶层），面积从53—96m2，复式面积163.97m2。锦绣轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶层），面积：74—95m2，复式191.34m2。碧雅轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶层），面积：75—90m2，复式156m2、173m2。一、小区概况9（四）地下停车场叠翠轩为半地下室停车场，可停车辆约80辆。锦绣轩、碧雅轩为地下人防工程，平时用做停车场，可停车约70辆。停车场管理系统采用自动道闸、IC卡，可方便出入小区内外。一、小区概况10（五）给排水水泵房设在碧雅轩地下室，分户水表设在每层，每户的冷热水管均为包胶铜管，敷设的位置及走向均在墙体和地面上明确标识，以防进住装修破坏。小区采用每户集中热水器供热方式，位置须安装在预留处。小区室内排水管采用UPVC管，除复式二层卫生间的坐便器为后出水和地漏侧排水外，其余均为下排水。一、小区概况11（六）燃气小区采用燃气管道供气和自动抄表计费方式，每户装有燃气表及燃气泄露报警器，即方便又安全，住户在使用前，只须到燃气公司办开户手续既可。一、小区概况12（七）消防1．火灾自动报警系统（1）联动控制柜（2）精品8000系统2．喷淋系统设有三个地下室，一旦有火警，联动系统自动启动喷淋泵，并在控制室显示其状态。3．消防系统一旦有火警，联动系统启动消防泵，所有信号均显示在控制室。一、小区概况13（八）供配电小区在碧雅轩设有一配电房各栋分别在首层或一层地下室设电源总开关和电表箱每户室内设有配电箱，配电箱内表明各回路的用途，每户设漏电开关，当用电发生漏电等事故时，可自动切断电源一、小区概况14（九）通讯系统采用综合布线系统，在小区地下室设一光纤机房，从通讯公司引到小区光纤机房采用光纤电缆，并引至各住户均敷设五类线，一般户型住户有一个语音出口和一个信息出口，复式户型设有二个语音出口和一个信息出口。一、小区概况15（十）有线电视系统连接蛇口有线电视信号网络，一般户型住户设有一主一辅两个终端，复式户型设有一主二辅三个终端，只需办理开通手续即可。一、小区概况16（十一）小区智能化小区设有完善的智能化系统，要想进入住户，须通过五道防线：1）周界红外探测；2）电子巡更；3）保安监控；4）单元入口非可视对讲；5）住户室内安防。一、小区概况17二物业管理的指导思想认真做好花园城市一期的物业管理工作具有三个方面的意义：有效配合蛇口工业区对蛇口整体环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造海滨城市风情；直接促进花园城市第二至五期售楼价格和进度的提升；给业主提供优雅、舒适的生活环境，达到“新生活、新感受，细心体味每一天”的意境。18三管理目标1、基础管理目标2、人员管理目标3、客户评议目标4、经营绩效目标5．质量总体目标：191、基础管理目标（1）房屋本体管理方面（2）配套设施、设备、场地管理方面（3）安全、车辆及消防管理方面（4）清洁绿化方面（5）社区文化活动方面（6）配套经营方面（7）其他方面三管理目标202、人员管理目标（1）工作的规范齐全，落实情况好。（2）员工工作满负荷，言行着装规范，敬业精神强，熟悉小区情况、岗位职责、工作规范和考核制度，业务素质高；（3）小区年度培训有计划、有考核、有记录，计划落实情况好；（4）各类人员资质证书符合规定。三管理目标213、客户评议目标（1）年有效投诉率2‰以下，处理率95%以上，回访率95%以上；（2）住户评议满意率95%以上。三管理目标224、经营绩效目标（1）物业管理服务费、本体维修基金实收率98%以上，管理费核对正确率100%，水电费抄表准确率98%以上；（2）公司规定分别记帐，及时上缴收入；（3）增收节支措施，且落实好；（4）严格控制花园城小区支出费用、预算成本。三管理目标235．质量总体目标：房屋完好率95%以上，房屋零修、急修及时率99%以上，维修合格率100%，公共设施完好率95%，公共照明设施完好率98%以上，消防设备设施完好率98%以上，重大火灾、安全事故发案率0，年有效投诉率2‰以下，投诉处理率100%，清洁合格率90%以上，用户评议满意率98%以上。三管理目标24花园城管理处组织机构图（表一）管理处主任工程维修部安全事务部客户服务部收款员会所维修工安管员展示中心管理员保结员绿化工监控中心管理员四物业管理机构设置及管理方式25四物业管理机构设置及管理方式岗位配置、人员数量和要求（表二）经济师，有物业管理经验，精通ISO9002运作协助主任进行物业管理全面工作副主任工程师、硕士学位，具有丰富物业管理经验，熟悉ISO9000运作负责花园城市管理处物业管理全面工作主任素质要求职责岗位26岗位配置、人员数量和要求（表二）素质要求职责岗位中专以上文化或初级以上技术职称，电子或自动化专业，懂ISO9002运作，熟悉物业管理业务值班和处理各类信息，并负责智能化系统的维护，起到管理“枢钮”作用调度员本科，电子类或自动化专业，精通物业管理，ISO9002运作主管监控中心工作主管监控中心四物业管理机构设置及管理方式27岗位配置、人员数量和要求（表二）专科以上文化，有物业管理上岗证，懂ISO9002运作负责日常运营服务的管理、监督、协调、服务，处理各类投诉、违章以及对外联络工作管理员中专以上会计专业，有物业管理经验，懂ISO9002运作负责小区财务工作，收支工作，并兼管管理处档案、资料管理工作财务人员本科，土建专业，二年以上物业管理经验，综合协调能力强，懂ISO9002运作负责联络保障工作主管客户服务部素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式28岗位配置、人员数量和要求（表二）初中以上文化程度，能吃苦耐劳负责小区公共卫生工作清洁部兼顾展示中心绿化有绿化专长，初中以上文化程度，能吃苦耐劳负责小区绿化工作绿化部素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式29岗位配置、人员数量和要求（表二）高中以上文化，女，形象较好，25岁以下在会所内为住户服务服务员专科以上文化，懂经营，有较佳形象负责会所的营运主管会所管理部素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式30岗位配置、人员数量和要求（表二）26岁以下，未婚，1.70以上，复员军人，纪律性、责任心强负责小区治安、车辆管理，24小时巡逻队员28岁以下，复员军人，军事素质优秀，三年类似工作经验负责小区治安、车辆管理工作班长安保部初级技工，有上岗证负责一般水电维修和小区房屋维修维修班素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式31花园城市展示中心岗位配备，人员数量和要求（表三）男性，26岁以下，1.75米以上，高中以上文化，有酒店门童经验负责展示中心综合服务和形象2人门童男性，26岁以下，高中以上文化，1.75米以上负责展示中心的安全工作1人安管员有关标准参考五星级酒店相关标准和规范，绿化由其它绿化工兼顾女性，28岁以下，有较好形象和相关经验负责展示中心保洁工作2人清洁工备注素质要求职责人数岗位四物业管理机构设置及管理方式32花园城市一期的管理方式1．互动管理（1）管理目标互动（2）管理责任互动（3）管理过程互动（4）财务收支的互动2．人本管理（1）加强人力资源管理（2）通过目标管理，对员工实施有效奖惩3．标准管理四物业管理机构设置及管理方式33五物业管理服务策划与构想1．重点做好智能化监控中心系统的工作2．花园城商铺推动市场发展3．有偿服务4．加强管理处与发展商的协调与沟通34六社区文化和便民服务方案一、社区文化活动的总体目标、原则二、便民服务35一、社区文化活动的总体目标、原则（一）社区文化活动总体目标（二）社区文化活动基本原则（三）会所管理构想36二、便民服务（一）常规服务24小时热线服务常规服务维修服务家居保洁洗烫服务特需服务餐饮服务中介服务搬运服务装修服务家居园林消杀服务医疗服务37二、便民服务（二）特色服务1、花园城市好管家服务中心2、商务服务3、特约服务4、家政服务5、医疗保健服务6、托管服务7、绿化服务38七管理处物资配备（一）管理用房（二）物资装备计划39(一)管理用房管理用房：153.20M2计算依据：人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数=0.06×[659+（1135+1049）/100]×3.75七管理处物资配备40（二）物资装备计划1．管理设备：（表五）189000小计51000001套标识导示系统4100001套区内电话系统3300001套小区内联网络系统2主任、副主任、财务、工程、监控中心、客户服务部、安保各一部490007部内联网络电脑终端1用途金额（元）数量项目序号七管理处物资配备412．维修工具：（表六）30000小计950001批常用材料备件820002架铝合金梯75001套水工工具630006套电工工具515001台冲击钻410001台电焊机320001台室内疏通机2150001台马可管道疏通机1金额（元）数量项目序号七管理处物资配备423．清洁绿化工具：（表七）45320小计521580166电梯厅不锈钢烟灰筒4300010外围果皮箱316900338楼层垃圾桶238408垃圾箱（分类垃圾箱）1金额（元）数量项目序号七管理处物资配备434．安全装备：（表八）34620小计930006安管员装备8289034手提式灭火器711907防毒面具65005消防专用器材540005推车式灭火器4528016车辆减速坡3416016警示牌2136008天线对讲系统1金额（元）数量项目序号七管理处物资配备445．办公用品：（表九）86000小计12住户手册、业主公约、各类表格300001批印刷品1150001批办公用品10主任、管理处、监控中心、会所60004部电话9社区文化活动10001台照相机810002个保险柜730003个档案柜620001台传真机580002台空调机420001台打印机3200001台复印机2800010套办公桌椅1用途金额（元）数量项目序号七管理处物资配备456．不可预测费用：（表十）10000不可预测费用1金额（元）项目序号物资装备合计：394940七管理处物资配备467．建议纳入建造成本的物资装备（表十一）162760小计980002空调机8528016车辆减速坡7416016警示牌621880166电梯厅不锈钢烟灰筒5300010外围果皮箱416900338楼层垃圾桶338408垃圾箱（分类垃圾箱）210000