苏州邵昂路板块住宅市场研究_XXXX年8月_27页

邵昂路板块住宅市场研究2010.8区域概况房地产市场个案分析区域概况邵昂路板块位于吴中区南部，沿邵昂路展开，处于常提及的越溪板块东部：北依吴中区核心板块－－长桥板块；南靠绕城高速；西临友新高架；东近吴中区经济开发区板块。一、地理位置郭巷板块邵昂路板块越溪板块中心城区板块区域概况二、交通情况对外交通：苏震桃一级公路纵穿整个板块，公路路线起自苏州友新路与吴中大道交叉处，向南经苏州西南绕城高速公路石湖互通，经松陵、南厍、苑坪，在横扇镇西跨太浦河后，与沪苏浙高速公路江苏段和318国道相交后，止于我市桃源镇与浙江省乌镇交界处，路线全长约58公里。对内交通：苏州绕城高速，友新高架等经过板块内；公交线路有51，514，522，54，55，551路等多条公交线路，分别通往新区，北环路，火车站，市区等地；未来轻轨4号线也经过板块西侧，连接城南与城北的相城区。轻轨4号线蠡墅镇站点区域概况三、区域配套本区域目前生活配套依赖蠡墅、彭泾等原有商业及生活设施，区域内几个大型住宅项目自带部分社区商业本区域小石湖景区国际教育园南苏州生活广场石湖、上方山风景区蠡墅老镇行政中心区域概况四、整体规划吴中新城越溪城市副中心越溪板块总体规划：一核；三轴；五片一核：为核心区，布置在用地的中心位置，主要是酒店、商务办公等用地。三轴：科技轴：北部教育园区的开敞轴线向南的延续，保证了两片地区在空间上的连续性和路网的顺利衔接。文化轴：由核心区平行越来溪向西南方向伸展，各类大型文化娱乐、休闲体育等设施用地集中布置在轴线两侧，面向社会服务。商业轴：与科技轴垂直，由核心区向东伸展而成。五片：东片：小石湖景区，也是该区内较大的绿色开敞空间。西南片：低密度开敞区，主要布置一个中心公园和一些低层住宅，保证与西南角天鹅荡居住区在空间可以相互渗透。其余三片（北、西、南片）：为居住用地，可以建设一些多层和高层住宅，并根据各自用地规模配套相应的服务设施用地（如中小学、医院等）。区域概况小结一、邵昂路板块沿邵昂路、吴中大道展开，处于板块热度不断升温的越溪板块的东部。二、该区域内向、外向交通方便，高速路、高架及公交设施比较完备，未来轻轨4号线经过该区域。三、板块内部风景资源丰富，生活配套设施依赖附近老镇，商业配套有待完善。四、根据越溪板块整体规划，邵昂路板块属于区域规划中的东片区。依小石湖景区展开。区域概况房地产市场个案分析房地产市场一、板块发展招商小石城新城金郡首开用地越湖名邸越湖家天下石湖华城扬州卓越物管用地现代园墅水岸清华越溪板块东至西塘河，西至龙溪路。目前在售项目主要集中在友新高架以东至西塘河中间的区域。而在友新高架以东区域，仅有处于尾盘的石湖华城以及两个别墅项目。未来越溪板块的公寓供应就集中在友新高架以东区域。房地产市场一、板块发展越溪板块房地产开发历程从2004年开始，从友新高架西侧国际教育园区域开始向东逐步展开，而今重心已到邵昂路。如今苏州房地产市场热可炙手的几个片区，包括湖东区域、相城城北区域、青剑湖区域、环独墅湖区域、浒墅关区域、科技城区域等以中低端产品为主的区域中，越溪板块已“小有名声”。区域区属起步时间在售项目未来推量规划配套综合评定越溪板块吴中早较多较多较完善湖东板块园区早多多较完善青剑湖板块园区较早少较多不完善浒关板块新区较晚少较多较完善城北板块相城区早多多较完善2005年石湖之韵2006年石湖小镇、石湖华城、锦和加州2007年石湖庭园、越湖名邸、现代园墅、水岸清华、锦悦苑2009年招商小石城、新城金郡2010年越湖家天下房地产市场时间新增（万方）销售（万方）吴中区越溪占比吴中区越溪占比2009年1月2.3700.00%5.142.5449.42%2009年2月0.200.00%14.133.5124.84%2009年3月7.251.115.17%10.854.9545.62%2009年4月15.568.152.06%15.575.4735.13%2009年5月17.842.4113.51%33.312.1736.55%2009年6月14.563.322.66%11.243.1928.38%2009年7月10.643.4932.80%19.088.2543.24%2009年8月12.415.7246.09%14.23.3123.31%2009年9月7.3300.00%16.742.8316.91%2009年10月4.811.327.03%17.483.0317.33%2009年11月13.790.75.08%21.512.7912.97%2009年12月16.43.2920.06%23.524.9821.17%2010年1月2.5600.00%5.440.8215.07%2010年2月2.7500.00%3.950.5814.68%2010年3月7.292.6235.94%8.951.3314.86%2010年4月10.323.8337.11%22.033.5215.98%2010年5月3.3800.00%4.481.4933.26%2010年6月7.016.6895.29%3.391.5144.54%2010年7月26.5511.2942.52%4.772.9662.05%在吴中区环太湖板块、长桥板块、越溪板块、独墅湖板块已经木渎板块中，越溪板块的房产供销两方面都一直占据了吴中市场很大的份额。09年上半年，越溪板块石湖华城、新城金郡等盘热销销售额占比一直在40%左右浮动，特别是今年进入6月份以来，越溪新盘入市吴中区大部分供应都来自越溪板块，近一半的销售额也是由越溪板块贡献。二、供销表现房地产市场2009年-2010年7月，越溪板块累计供应住宅53.83万方，成交69.23万方，市场呈现供不应求的态势，从供应和销售方面，扮演重要角色。板块不断升温。整体市场环境的影响对区域也至关重要，板块愈加受到购房者的关注，演变为一个新兴的置业区域。越溪板块的供应量主要集中在2009年2、3季度以及2010年的6、7月份。特别是进入2010年下半年，板块推量空前，7月份板块新增住宅11.29万方。随着板块内部几个项目的存量土地不断开发，板块未来在供应环节还将保持一定的热度。二、供销表现房地产市场项目总建筑面积容积率产品类型去化量存量（含未开发量）越湖家天下33.61.6多层、高层2.631越湖名邸45.81.3多层、小高层、别墅16.829招商小石城931.4高层、别墅11.282新城金郡47.41.5多层、高层、别墅14.932.5首开储备地16.11.78未定16.1石湖华城46，住宅约311.7多层、小高、高层、别墅27.14现代园墅210.7别墅11.49.6水木清华20别墅、小高层8.211.8扬州卓越物管用地15.91.85未定18.5板块内部住宅存量依然丰富，板块内部大盘集中，代表性项目的存量230余万方。友新高架以西除了水岸清华、现代园墅两个低密度住宅存量尚有，石湖华城项目住宅接近尾盘销售。并且该区域以后鲜有土地供应。在邵昂路两侧的项目则存量丰富，越湖家天下、招商小石城、新城金郡、越湖名邸项目及首开储备地，累计可供应房源近200万方，邵昂路已成为越溪板块主力区域。三、未来供应房产地市场进入2010年，邵昂路板块表现活跃，越溪板块供销重心已经开始了从友新高架西片区向邵昂路板块的转移。项目名称开盘时间具体情况招商小石城4月17日公寓首次开盘，推出288套高层房源周末两天工成交224套。越湖家天下4月30日项目首次开盘，开盘当天推出350套多层花园洋房当天有50%房源被认购。石湖华城7月31日三期开盘，推出382套房源开盘当天成交116套，。招商小石城8月28日加推1#楼，总计214套房源。当天房源认购率达到90%。越湖家天下9月5日越湖家天下加推276套房源，当天去化约70%。三、未来供应房产地市场四、价格表现越湖家天下：在售多层，均价8600元/平方米。招商小石城：在售高层，均价7600元/平方米。新城金郡：即将推出多层，预计价格8000元/平方米。越湖名邸：暂无房源推出。浒关片区：在售公寓价格6500-8500元/平方米，配套不成熟青剑湖片区：在售公寓价格8000-9000元/平方米，板块过热远湖东片区：在售公寓价格8500-12000元/平方米，板块起步较早城北片区：在售公寓价格9500-1200元/平方米，板块发展较快片区公寓价格7600-8600元/平方米，相对其它几个新兴置业区域，价格具有一定的优势相较于其它几个刚需性产品集中的区域，特别是浒关片区，该片区的房源价格具有一定的优势。该片区不仅有一定的风景资源，并且规划较早，配套也较为完善。五、产品及价格项目在售产品户型布局产品评价主力面积均价主力总价招商小石城高层两房中端93760070万新城金郡将推多层两房、三房中低端80-120800065-95万越湖家天下多层两房、三房中端80-120850075-100万越湖名邸高层两房、三房中端90-140750070-100万板块内部在售项目仅有4个，但项目体量较大，可供应量依然丰富。板块内部的产品以公寓为主，招商小石城项目一、二期别墅项目也已别墅，仅有越湖名邸后期有高端别墅推出。产品户型以两房、三房为主，近期推出的产品户型面积都较为紧凑。产品品质都不属于高端行列，产品实用性较高。公寓产品价格集中在7500-8500元/平方米之间，主力总价在70-90万/套。房产地市场六、客源分析区域代表项目客源客层置业动机置业特点独墅湖板块星屿仁恒客源分布比较广，遍布市区以及部分外地客户社会地位较高，收入上层，特别是别墅客户属于上流精英公寓客户有少部分首次置业，多数为改善类客户注重生活享受，一线湖景资源让生活上升一个档次澜泊湾星岛仁恒独墅岛邵昂路板块招商小石城主要来自吴中区本地客源，或在吴中工作的新苏州人企业白领为主，部分本地居民，先期别墅客源公务员、经商户为主多为首次置业，或为新苏州人定居苏州，或本地居民为子女买房对产品实用性要求较高，户型要设计紧凑，单价及总价都不太高新城金郡越湖家天下越湖名邸木渎板块合景峰汇主要来自木渎本地居民及新区居民本地经商户、附近工作的白领公寓类项目自住改善皆有本地居民的地缘情节海兰堡岚山别墅区域内项目客源主要来自吴中区，或是在吴中区工作的新苏州人，大多为首次购房，或父母为子女置业。未来区域内部的公寓房源不断供应，区域内房源产品价格、产品设计、区域规划等影响，刚需类需求将持续下去。房产地市场房产市场小结一、越溪板块起步于2004年，区内石湖之韵、锦和加州、石湖华城等属于较早入市的项目，区域已成为公认的置业热点片区之一。二、越溪板块房地产市场在整个吴中区市场中占重要地位，供需两端皆有活跃表现，而需求表现更是旺盛。三、越溪板块的未来供应主力已经转换成邵昂路沿线，几个项目的存量房源以及未开发的土地可以达到近200万方。四、作为越溪板块成交的主力区域，邵昂路区域的房源价格表现在一定程度上反映了整体区域价格。五、板块内部的项目，无论从产品还是价格，都可以归为刚需类产品，适合刚需性群体。区域概况房地产市场个案分析个案分析一、招商小石城1、基本信息占地面积：66.4万方容积率：1.4物业类型：高层、别墅建筑风格：现代简约立面材料：面砖景观资源：石湖景区2、销售信息开盘信息：在售第三批公寓房源。一批、二批为别墅房源，现已售罄。后续房源均为公寓。一、二期别墅区房型推出套数剩余套数销售率公寓2室1厅1卫1421345.63%2室2厅1卫43221749.77%别墅4室2厅2卫108199.07%4室2厅3卫40392.50%5室2厅2卫81198.77%5室2厅4卫142993.66%5室3厅4卫180100.00%公寓产品在售，均为两房户型，90余平方米。两房两厅户型去化一半，两房一厅户型由于功能相对欠缺，迄今仅签约不足一成。造成签约少的直接原因为最近一次加推公寓未签约。个案分析招商小石城4月17日加推2、4#楼，共计288套，93平方米两房户型，房源价格8000元/平方米，当天去化95%。招商小石城8月28日加推1、3#楼，共计286套，93平方米两房户型，