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ZionConsulting北京锡恩企业管理顾问公司美国四大房地产公司比较万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之1.6PulteHomesCentexLennarD.R.HortonZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential目录1.现状介绍2.发展历程3.地域市场4.并购历史5.业务范围6.土地储备7.金融服务8.红利政策9.企业文化10.运营模式ZionConsulting北京锡恩企业管理顾问公司1、美国四大房地产公司现状介绍2003财务年度ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国四大房地产公司的基本数据(2003财年)公司名称PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立时间1956195019541978/1991上市时间1972/1983196919711992销售额(百万美元)$8,930$9,117$8,728$8,908净收益(百万美元)$454$795$625$751每股收益(EPS)(美元)$7.50$8.83$2.73$5.10员工人数1,1001,700ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国四大公司销售额和利润情况对比8,9304549,1177958,7286258,90875101,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000销售额$8,930$9,117$8,728$8,908净利润$454$795$625$751PulteHomesCentexLennarD.R.Horton百万美元ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国四大公司资产情况27.621.222.322.768.989.957.660.20102030405060708090100PULTECENTEXLENNARHORTON净资产总资产亿美元ZionConsulting北京锡恩企业管理顾问公司2、美国四大房地产公司的发展历程ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialPulteHomes公司的历史简介18岁的公司创始人BillPulte卖出自己生平第一套房;PulteHomes公司正式注册成立,业务主要集中在Detroit郊区修建住房和部分商业用房;50年代末,BillPulte调整业务战略,将业务集中在住宅市场开发上,并开设了第一家分公司。公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊,该地区逐渐成为公司主要业务来源。1969公司年完成股份制改造并成功上市,首发普通股20万股。70年代中期,公司股票在美国证券交易所(AMEX)上市交易,股票代码是PHM。1983年,公司的股票开始在NYSE上市进行交易;公司并购了ICM抵押公司(现为PULTE抵押公司),以更好的管理整个住房买卖过程,为客户提供优质购买服务;在新任总裁BobBurgess领导下,在全公司以及服务/原材料供应商推广质量领先计划(PQL),承诺为顾客提供优质的产品和服务,并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业的质量保险,解除顾客的担忧,开行业先河。正是开始了精细化运营阶段;公司实施战略扩张计划,在25个州、超过40个地区市场开展业务,包括在96年进军Mexico市场;同时在内部进行精益化生产管理,对土地确认、客户细分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理。现金收购Blackstone房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权;PulteHomes公司与DelWebb公司(NYSE:WBB)宣布完成并购,新的PULTE公司成为全国最大的房屋建筑商,每年将会有超过60亿美元的营业收入1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialCentex的历史简介开始涉足居民住屋建设领域;1963年开始了在建筑材料制造领域的运营,由于在在这一领域的积极扩张与卓越业绩,1994年公司属下的建材生产集团又独立上市,公司出售了该集团49%的股权,从而又融资18.6亿美元;1969年集团上市。在并购了J.W.Bateson公司之后,进入建筑管理与服务领域。随后,公司在1978、1982、1987和1990年又先后并购了该行业的若干公司,使公司该项业务成为全国行业内的领先者;涉足房地产抵押贷款金融服务;在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后,公司进入商业银行领域;对公司发展有着重要意义的并购是1972年兼并Fox&Jacobs公司,该公司在达拉斯、福特沃茨市场占有15%的份额。此后,新成立的F&J公司一直在这两个市场上占有相当重要的地位。公司的业务结构实现了战略性的大调整,将原有的房地产抵押贷款业务和传统信贷商业银行业务合并、扩展为更为全面的房地产金融服务业务,同时加强了不动产业务。开始涉足物业服务领域。从而形成了一套从建材、建筑服务、建筑、金融服务、到物业服务一条龙的产业链结构。1952年1966年1973年1988年1996年2002年ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialLennar公司的发展历程简介–一个靠兼并扩张的路程LeonardMiller投资10,000美金建立F&RBuilders,开始在佛罗里达,迈阿密进入建筑行业,专建家居住宅。1961年,Lennar年销售房屋350栋,均价$16,000。开始发展,拥有并管理商业建筑和多单元住宅。1970年,正式更名为LennarCorp.1971年,在纽约证交所上市。1972年,进入亚利桑那州市场,开始成为全国性公司。建立UniversalAmericanMortgageCompany,Lennar开始进入金融服务领域。到1996年,可以提供住房抵押贷款服务、保险服务和战略技术投资服务。1992年,通过合资并购ResolutionTrustCorporation,使Lennar在贷款和不动产抵押的商业运营方面取得了质的飞跃。Lennar兼并了佛罗里达的DevelopmentCorporationofAmerica。1991年开始进入西部德州、加州等市场。通过兼并BramaleaCalifornia,Inc,Lennar开始进入加利福尼亚。1996年,通过兼并加州RenaissanceHomes,Inc.,德州VillageBuilders,FriendswoodDevelopmentCompany使得在这两州的业务得以进一步扩展。还兼并了RegencyTitle,使金融服务在得克萨斯得以发展。完成了对LNRPropertyCorporation的商业不动产的转换,集中发展家庭住宅。兼并PacificGreystoneCorporation使Lennar能够不但在加州和亚利桑那扩展业务,还使其能够进入内华达市场。1998年,兼并加州另两家公司ColRichCommunities和PolygonCommunities,以及NorthernCaliforniahomebuilder,WinncrestHomes,使其在加州的市场继续扩大。还兼并了在亚利桑那,内华达及加利福尼亚开展产权保险业务的NorthAmericanTitle;1999年,兼并德州SouthwestLandTitle,和在内华达,俄勒冈,华盛顿州开展抵押贷款业务的EagleHomeMortgage。2000年,兼并U.S.HomeCorporation使业务扩展到新泽西,马里兰,弗吉尼亚,明尼苏达,俄亥俄及科罗拉多。还通过兼并TexasProfessionalTitle使产权保险业务在得克萨斯州进一步扩大。兼并PatriotHomes,SunstarCommunities,DonGallowayHomes,GeneseeCompany,BarryAndrewsHomes,CambridgeHomes,PacificCenturyHomes,ConcordHomesandSummitHomes使业务扩展到卡罗来纳和芝加哥,巴尔的摩。还包括在马里兰以及华盛顿特区经营产权保险业务的SentinelTitle。2003年,兼并SeppalaHomes和ColemanHomes,进一步拓展了在南卡罗来纳和加州的业务。还包括伊利诺伊德产权保险公司MidAmericaTitle。1954年1969年1984年1986年1995年1997年2002年ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialD.R.Horton的历史简介荷顿先生开始他在Dallas的建筑生意荷顿(Horton)公司成立于特拉华州,收购了25个前期公司,这些公司都是唐纳德,荷顿先生拥有或控制的新屋房地产发展商。公司主要的执行办公室位于德州。通过内部生长和外部并购扩张,公司在发展壮大的过程中一直致力于为客户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独户新屋房。实现第一次公开上市,随之成为股份制公司,当时只服务8个市场;继而于1996年挂牌纽约证交所,股票代码:DHI。市场从原有的8个扩张到24个,收入从原有的1.53亿增长到5.47亿美元,净利润从810万增长到2740万美元,公司净资产从5020万增长到1.77亿美元。又和其他公司组建了金融抵押贷款公司:DRHMortgage,LLC,主要服务California市场。通过多元化经营加强了跟客户的关系。Horton住房72%的客户通过Horton办理金融抵押贷款,同比前年有64%的增长,公司今后会继续对金融服务投入物资人员,以期得到更大的回报。但在其他一些次级市场,公司不通过金融抵押贷款公司提供金融服务,而是跟当地的金融机构协商合作,同时公司都及时充分为客户提供这些公司的服务产品信息,目的是通过稳定的收费手段(联合金融机构)协调和加快房屋的成交销售。1978年1991年1992年6月从1992年到1996年1998年2002年ZionConsulting北京锡恩企业管理顾问公司3、美国四大房地产公司地域市场ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国四大方地产公司地域、市场对比(2002财年)PULTE20个州44个市场CENTEX25个州92个市场LENNAR24个州D.R.HORTON22个州44个市场ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialPulteHomes的区域市场ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialCentex区域市场情况(2004)ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialDr.Horton的区域市场状况(2004)ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialLennar公司的区域市场状况(2004年)19541972199119951997199819992000200220022003ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国各地政府对地产项目控制措施的不同该地区试图通过大型区域项目规划来控制地产项目。large-lotzoningtocontrolgrowth.该地区基本采
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