解读XXXX年房地产发展

两会有关房地产相关内容摘要引言：房地产问题依然是今年珠海两会热点问题，如何解决珠海人民安居问题始终是两会讨论的重点之一。两会期间，多位代表、委员对当前珠海房地产市场问题十分关注，纷纷为2010年房地产市场出谋献策。一、政府报告相关房地产内容摘要：（1）保持房地产投资持续增长原文：钟世坚在政府报告指出，今年我市经济社会发展预期目标：固定资产投资要增长15%；分析：2009年1-12月珠海市全社会固定资产投资总额达410.5亿元，同比增长10.3%，其中房地产开发为168.44亿元，同比增长14.1%。（如下图），占全社会固定资产投资的比例约41%，从2009年全年看来，房地产开发整体虽表现为前低后高，但我们也看到房地产开发在固定资产投资方面，起到了支柱作用，随着各项重大工程的推进，预计2010年珠海市基础建设将再上一台阶，报告指出2010年固定资产投资为15%，说明2010年政府在房地产投资上还会有所加大，同时亦将促进和带动珠海市房地产的再一次发展。（2）市政府理财目标：去年卖地只卖16亿，今年81亿原文：从2009年政府投资项目计划执行情况，与2010年计划草案报告中获悉，今年市政府投资项目计划安排资金80.16亿元。其中市财政基金预算40.91亿元，超过年度计划规模的一半。今年全市基金预算收入84.4亿元，其中国有土地使用权出让金81.3亿元。分析：据了解，2009年，全市基金预算收入20.2亿元，其中国有土地使用权出让收入81.3亿元。国有土地使用权出让金81.3亿元又处在珠海历史上较高的水平。有专家认为珠海土地供应量将加大，房价或下降，但市人大代表李健康认为，国有土地使用权出让金收入81.3亿元中包括去年应收而未收的钱，不算是“土地财政”模式，相对健康。（3）经适房“消失”廉租房“降价”原文：今年市本级财政基金预算总支出61亿元，其中国有土地使用权出让金收入59亿元。具体安排如下：①城市建设支出40.7亿元(包括偿还银行贷款本息支出24.4亿元，偿还历史工程欠款支出5亿元)：②征地和拆迁补偿支出5.2亿元;③项目建设融资资本金3.5亿元;④廉租住房支出1.2亿元;⑤土地开发支出0.9亿元;⑥保税区支出0.8亿元;⑦土地出让业务支出0.7亿元;⑧预备费1亿元⑨一般预算划转项目5亿元等等。分析：人大代表杨乾坤的观点：将计划建设经济适用房的预算全部往廉租房建设转移。政府2008年曾承诺截至2010年年底要建设1299套廉租房，可目前建成的才300多套，缺口很大。“从预算上看，去年，政府工作报告说已拿出1.4亿元解决廉租房，但只完成340户，平均一户要花40多万元，政府2010年计划拿出1.2亿元建廉租房，满打满算也只能解决300户廉租房，我很担心政府的承诺最终会变成空话，所以才提交议案。”二、市领导在一些重要会议或者是讲座上的评论：(1)住房和城乡规划建设局局长的讲话关于房价问题：控制偏豪华户型加大保障性住房建设去年1-11月，珠海东部地区房价预售价格超过9000元，西部地区预售价格超3500元，虽然和东部地区比差距较大，但增长速度较快。驱动购房需求有几方面因素;一是重大项目推进带动城市升值。二是珠海需求结构和其他城市不一样，市外购房需求目前已经超过市内需求50%，巨大的外来需求对房价拉动非常明显。三是供给结构，2009年政府在调控结构上有意识放慢土地供应，去年市政府只推出三块地。四是市场的投机和炒作行为，导致房价上升较快。就政府来说，治理房地产市场,一是继续贯彻国务院和国家建设部出台的相关房地产治理政策，加强住房保障和房地产市场的相关政策，已成立相关课题组争取在今年上半年出台相关地方政策。二是加强土地供给。三是加大保障性住房和自住住房，加大对偏大偏豪华户型控制，加大保障性住房的建设力度，目前市里已启动南屏经适房和大镜山水库廉租房建设，并在探索如何在中低收入阶层进行错位供给。四是加强房地产销售环节的管理，遏制炒楼和房地产投机行为。其他问题:市政府行政中心是否会西迁？黄锐（市发展和改革局局长）：随着东部大转型和西部大开发，工业西进城市西扩战略的实施，珠海行政中心西迁是一个大的趋势。两年多过去，南屏经济适用房和大镜山廉租房何时能竣工？吴轼：从2007年开始启动南屏经济适用房和大镜山廉租房建设，目前南屏项目审批工作已经结束，将马上正式动工，完成后按计划将建成800套经济适用房。大镜山廉租房建设因为在户型结构和物业管理费方面存在一些问题，有意放慢了脚步，还需进一步考虑。2010年将做的主要工作就是遏制住房价增长势头，加强市场管理，把住房保障工作做好。政府土地出让金过高导致房价不能不高？吴轼：目前城市建设资金主要来自于土地供给，土地供给带来的收益应主要用于城市基本设施建设，在土地供给带来的收益管理方面国家有政策，那就是10%必须用于保障公共事务需求，要继续进一步落实这个政策。不能简单说政府在土地上获得单一收益，单靠土地出让收益拉动GDP增长，带动经济发展是不健康的。珠海房价有可能降吗？吴轼：房价按照正常理性发展，应该有升有降，珠海城市本身就是稀缺资源，稀缺资源谁都愿意购买，因此个人认为降价的可能性不大，短期内可能有回调，但回到从前的低价时代比较困难。（2）甘霖参加斗门代表团审议时强调甘霖强调，“升温”之年斗门要突出做好三项工作。一是以富山工业园为主战场的工业化要有新突破。坚持大项目带动战略，以大项目定格局，推动签约项目尽快落地，尽快动工建设。加强招商引资，全力引进大项目、好项目，全力扶持优势企业和潜力企业做大做强，形成产业集群。二是尽快启动西部中心城区建设，特别是要尽快启动起步区的建设，与西部地区工业化进程相适应，全面推进西部大开发。三是搞好以莲洲镇为中心的斗门北部生态农业区的规划。（3）钟世坚参加斗门区代表团讨论时强调斗门一方面要加大招商引资力度，办好工业园区；另一方面依托园区建设支持农村地方发展。一是要以均等化推动一体化，二是以工业化推动城镇化，三是要以产业化推动集约化。钟世坚还专门过问了井岸二桥等斗门基建工程情况。据悉该大桥去年动工，预计建成将耗时一年半时间。（4）近半基建资金投放西部今年市政府对西区投入基建资金22亿元，用于重大交通、环境保护、防灾减灾和农村设施等22个项目，占市政府年度基建投资总额的48.3％，剔除不可比因素，比上年增加6.7亿元。在投入的22亿基建资金中，有接近15亿元的投资项目都在斗门范围内。人大代表、斗门区区长梁元东表示，这些项目中的重大交通项目，比如高栏港高速、机场高速、省道S365等，将进一步完善斗门对外交通网络，带动当地工业经济的发展；而农村危桥改造、旅游大道、“村村通”公路等小交通项目则将提高斗门区域小交通与外部大交通网络的接驳能力，同时也将促进农村经济的发展。三、两会上代表们对房地产的一些热门提案(1)有关经适房和廉租房的“珠海离今年年底前向市民兑现1299套廉租房的目标还很远”。市人大代表杨乾坤已提交建议案呼吁“因此应将所建经济适用房的预算全部往廉租房建设转移，在财力有限的条件下以更多地为低收入困难家庭提供住房保障。”民建珠海市委员会专门指出，首先积极建设廉租房，其次适度建设经济适用房，更要用土地净收益部分用于保障性住房建设。同时采取配建和集中建设相结合的方式，通过房产开发公司、村镇集体经济组织、用工企业、政府投资建设等途径，加快公共租赁住房建设。有政协委员同时呼吁“只要有珠海户口，经户籍所在街道办确认属于优抚对象都可以申请廉租房”。市人大代表杨乾坤对此进行过多方调查，按照珠海现时最低的社平工资1385元计算，低收入人士工作一辈子(40年)也攒不出一套房子。民建珠海市委员会在《关于加快我市保障性住房建设实现中低收入家庭“住有所居”的建议》，指出2009年珠海通过廉租房方式解决了1703户城镇低保和最低收入家庭的住房问题，其中租赁住房补贴(提供货币补贴)1112户，实物配租(提供廉租房)591户。经适房项目仅一小区完成。目前珠海仅平沙镇平苑小区基本完成，该项目住房160套。“市政府直接投资的南屏经济适用房项目和金湾区红旗镇红灯小区经济适用房项目，因各方面原因仍未动工。”“香洲区经济适用房项目上报了计划，但市仍未批准立项，斗门区经济适用房项目仍在计划中。”（2）有关预售等交易环节的：获预售许可应按价售房而非卖号人大代表刘秋林提交了一份名为《关于严厉打击房屋预售违法行为的建议》，建议政府职能部门对预售环节前的卖号程序严厉打击。“卖号程序，规避了正常的预售登记，违反了房屋预售相关条例。”刘秋林建议开发商申请《房屋预售许可证》时，必须提供销售价格，而在《房屋预售许可证》颁发后3日内，开发商须开始按申请预售时的价格售房，而不是“售号”。“现钱现货才是最合理的。”刘秋林建议，对于违反房屋预售规定，擅自设立“排号”、“卖号”等预售程序的，依规定严厉处罚。四、两会关于房地产的精彩语论：“我们不希望房价涨得太快，但是去年市场这匹野马跑得太快。”—吴轼“随着房价的上涨将带来城市的创业成本上升，特别是创业阶段，老板很难有实力给骨干人员支付很高的工资去足以承受城市的高房价。”—杨川“珠中江一体化和珠澳同城化联系在一起，珠海对澳门是用土地换资金，对中山和江门是用资源换市场。”—黄锐