解读郑州房地产(1)

1解读郑州房地产深圳安佳2004-08-26在谈郑州房产之前，先来了解一下郑州，“得中原者得天下”，郑州以她的历史地位和区域地位决定了她的城市地位，许多年来，郑州从一个历史文化名城缓慢发展成为一个轻工商贸城市，再要从一个商贸城市过渡到具有一定实力的国际化大都市，郑州—已经成为进入或即将进入郑州市场和想进入郑州的众商家必争之地。郑州文化底蕴深厚，山有雄伟挺拔的石人山，水是翻腾的黄河水，地下还有“黑色黄金”；吃有黄河鲤鱼、肖记烩面，喝有山楂片泡茶，玩有滨河公园。酒文化、茶文化、饮食文化在郑州演绎的炉火纯青。随着国家级的郑东新区的筹建，郑州经济将在10年内得到迅速地提高，将给郑州市民生活带来新的活力！要说郑州房地产发展，也就是近几年的事，作为一个新兴的地产发展“新贵”，市场由“买方市场”向“卖方市场”的转变，消费者由“冲动型”向“理性型”的转变，经历了化时代的变革。作为房地产开发企业和房地产策划顾问企业，要想进入郑州市场，得先了解郑州的房地产市场，包括城市宏观经济，房地产发展现状等等，首先从郑州的CBD－郑东新区说起。1.解读一：郑州“CBD”提到这样三个在目前中国城市规划中引用最多的英文字母，可能很多人要问，你写郑州房地产市场，为什么要提郑州的“CBD”呢？很简单，在今后10年时间里，郑州房地产的发展和郑州CBD的发展密不可分。CBD起源于20世纪20年代的美国。她是商业汇聚之处，集中了大量的金融、商贸、文化、服务等设施,核心功能是金融、贸易、商务等。从世界范围来看，近年来，随着世界产业结构的调整，此概念在国外已经演绎的炉火纯青，涌现了多个世界级的“CBD”，如美国纽约的华尔街、其功能主要是商务谈判场所、金融、贸易、信息、展览、会议、商业、文化、公寓、康乐等，并配以现代化的通讯网络与交通设施。我一直有个疑问，郑州，是否需要CBD？作为一个城市人口在200多万的中等城市，城市综合实力排名靠后的中原城市，到底需不需要CBD？在我国，从1993年开始，北京才开始规划“CBD”，但北京的人口数量已经达到了几千万人口。到目前为止，中国389个人口在20万以上的大中城市中就有20个城市已经规划了“CBD”，城市数量已经超过了美国，大到有北京、上海、广州、深圳这样的大型城市，也有象黄石、襄樊等这样的内地中等城市，有很多城市把她直接定义成为商业中心。2作为郑州这样一个大型的轻工商贸城市，能称得上CBD的区域只有两个地方，一个是城市的老商业区，二七商区；其次是郑东新区。二七商区称其量只能说是郑州市的商业中心，郑州的各大商场、超市大多集中在此。而郑东新区的启动，计划用10年～20年时间在现市区的东北部即郑州老飞机场地方重新开发面积约5000公顷(占整个新东区的1／3)，设计居住人口为77万人的大型商务区。目前的道路、管道等基础建设工作正在紧张进行中。从总体上来看，郑东新区CBD有以下特征：一是规划起点高。郑东新区远景总体概念规划实行国际征集，通过建设部咨询和推荐，向32家国际上一流的设计单位发出参与郑东新区规划设计的邀请，有16家单位在规定时间内提交了设计方案，经过考察和商务谈判，选定世界著名建筑设计大师日本黑川纪章、法国夏氏事务所、澳大利亚COX集团、新加坡PWD集团、美SASAKI公司和中国城市规划设计院等六家单位参加规划设计竞争，经过国内外专家对征集方案反复评审，修改后的日本黑川纪章方案最终脱颖而出，他的方案以其先进的理念和独具魅力的设计获得了专家们的一致好评。二是规划概念新颖。规划中的郑东新区起步区有两个中心，一个是中央商务区ＣＢＤ，一个是龙湖副中心。据黑川先生讲，郑东新区起步区两个中心的设计是把城市中心的“心”掏空——做成了有中心湖和草地的中心公园。按照规划，ＣＢＤ位于郑州老机场地区，面积３．４５平方公里，是郑东新区的核心区和郑州市的商务中心区。它是由两圈高层建筑群组成的环形城市，内环建筑高度８０米，外环建筑高度１２０米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街。金融、商务、办公、住宅、旅游、娱乐、服务、信息和研究等多功能复合的土地利用方式使ＣＢＤ具有２４小时城市的功能。环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，由中心湖、标志性建筑和绿地组成。椭圆形中心公园内布置了国际会展中心、河南省艺术中心和郑州宾馆等标志性建筑。国际会展中心由展览中心、会议中心和多功能大厅组成，第一期工程约１７万平方米。与国际会展中心相连的郑州宾馆高３６０米，呈六棱塔状，从地面到１８０米高度为五星级国际宾馆，上部是可以鸟瞰郑州全景和滔滔黄河的旋转餐厅、了望台及数字电视发射塔。ＣＢＤ的中心湖通过运河与ＣＢＤ副中心的湖泊公园相连接，船舶、游艇穿梭其间。高层建筑林立的环形城市将使ＣＢＤ成为世界上独具匠心的新型城市中心区。据了解，这种设计除了荷兰的阿姆斯特丹有点相近之外，在世界上没有先例。龙湖，是整个规划中的点晴之笔。规划水域面积约６平方公里。根据中原文化关于龙的传说及湖的形态，取名为龙湖。该区域历史上曾是沼泽地，地势低洼，长年积水，现在大多是鱼塘。龙湖区与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系。按照水系专项规划，利用东风渠引入的黄河水、贾鲁河水、丰富的地下水3形成龙湖。湖区通过每年４次的水体循环，其水质可达到国家景观和Ｂ类标准，湖区循环排水则用于郑东新区的工业用水及农业灌溉。2.解读二：郑州写字楼郑州的写字楼市场在全国经济好形势的带动下，呈现出平稳、健康的发展态势，在市场上也受到了从未有过的广泛关注。不论买卖还是租赁，咨询及有意向的客户都比前两年明显增多，成交异常活跃。买卖市场方面，整体已基本摆脱金融风暴带来的负面影响，众多对写字楼物业有需求的客户及一小部分的投资者洞察到了商机，陆续开始购买。由于受经济实力的限制，通常购买写字楼用来自用的买家更讲究经济实惠；而手中拥有一定的闲置资金来进行不动产投资的买家则更在乎所购物业在未来的升值潜力。一、郑州写字楼消费者市场分析郑州写字楼市场的客户大体为三类：一类是跨国公司驻郑办事处，另一类是国内大中小型企业（包括郑州本地企业与外地企业），第三类是投资型客户。第一类：此类客户以拓展中国市场为主或是已经进在北京、上海、广州、深圳等城市设立总部的境外公司要拓展河南市场而设立郑州办事处业务发展和开展日常工作所必须，同时也是为了树立企业良好的形象展示品牌实力与地位，而需要购置写字楼，或是在郑州直接投资的境外公司需要扩大规模。第二类：市场经济条件下，越来越多的中小型企业在不断发展与壮大，发展到一定时候，企业需要购置一个合适、舒适、体面的办公场所来办公、召开会议、接待客户、洽谈业务等，根据自身的经济状况来选择某一有档次的写字楼。第三类：此类客户在郑州市所占比例甚小，他们多来自于外地，如北京、上海、山东等地，手中有闲置资金，为保险起见投资回报率较高的写字楼物业，他们会以较合理的价格买下整层或整栋写字楼，然后再拆分后出租，收益也相当可观。二、郑州写字楼市场未来发展趋势在大环境利好形式下，郑州写字楼市场在未来的5年时间里，会呈现一片欣欣向荣的景象，势必会出现以下几种趋势：第一，在未来5年内，郑州花园路、金水路等主要路段将会增加更多的高档写字楼，特别是在经三路，将形成郑州市的金融街；第二，随着郑东新区开发的不断深化，市内大型企业、跨国企业集团的进驻，将造成市4内多数低档写字楼空置。3.解读三：郑州商铺郑州，作为一个商贸城市，商业的繁荣给商业用房市场的开发带来的影响是巨大的。伴随着九十年代初全国闻名的“二七商战”的没落，到二十世纪新一轮商业旺潮的席卷而来，郑州的商业格局发生了质的改变，市场由“卖方市场”转入“买方市场”，商业发展呈现出一派欣欣向荣的景象。五年前还是传统单一的百货业如今已逐渐被多元化的商业业态所替代，城市中出现了连锁超市、便利店、专卖店、折扣店、购物中心、大卖场、仓储式商场、商业步行街等各种形式的新商业业态，由此也催生了商业房产的快速增长。金博大、丹尼斯、汇龙城、北京华联、世纪联华、普尔斯马特、易初莲花、融元广场、凯利农万货、中原商贸城、东西大街、德化街商业步行街等等商业物业的相继出现，使得郑州市商业用房的供应呈现出空前高涨的势头。从郑州市目前存在的商铺种类来看，可大致分为两种：一种是以商业为主的纯商铺项目。包括大型的购物中心、大型的专业批发市场以及各类型的商业步行街；另一种是以商业为辅的商铺。主要是目前存在较多的社区底商及社区内部的商业街。1、纯商铺郑州市目前在售的纯商铺项目有5个，总投放面积为5。02万平方米，销售面积在2。46万平方米，销售均价为9819。7元。包括目前正在建设的项目按以其所处区域可分为这样两类,一类位于二七广场、火车站附近的核心商圈，主要有A。大型的购物中心，如目前在售的汇龙城以及即将要建的大上海城；B。专业的批发市场，如正在建设的锦荣商贸和天荣时装城等；C。商业步行街，如德化街商业步行街、东西大街等。第二类是位于区域商圈的纯商业项目，如中原商贸城等。纯商业项目，由于其处在郑州市比较繁华的商业区，因此在商业氛围及人气上具有得天独厚的优势。但该地区的土地成本较高，因此对开发商的资金实力要求也较高。开发此类型的商业房产比开发普通住宅的利润要高许多，但容易受到经济形势及国民消费水平的影响，因此，风险也较大。2、社区底商住宅底商是目前郑州市商业用房存在较多的一种形态，大部分的住宅小区都设有底层商铺，从其服务对象的功能上可主要划分为两种：一种是服务于小区内的底商，包括一般底商5和社区商业街；另一种是服务于小区外部的底商，包括普通的临街商铺和商业街。服务于小区内部的底商或商业街，通常出现在距离城市较为偏远的市郊的大型社区里，随着住宅郊区化趋势的发展，郑州很多大规模的社区都出现在城市的边缘，这些社区的周边配套相对市中心而言较为偏少，但由于其社区的居住规模较大，居住人口居多，也因此拥有一批较为稳定的消费群体。为了方便社区居民的日常消费，开发商便在社区当中专门开发一部分底商或做一条商业街来综合经营各种类、各层次的日常消费品，如建业城市花园的底商及鑫苑名家的“openmall”开发式商业步行街等。此类住宅底商，一方面完善了社区的商业配套，另一方面也使开发商快速回笼资金，深得广大开发商的青睐，尤其是高层物业，由于高层物业在底层存在一定的销售困难，在该作底商后，一方面解决了销售上的滞销点，另一方面也为开发商带来了可观的收益。但无论是开发一般的社区底商还是社区商业街，都要在功能设定上符合小区业主的消费层次、消费需求、消费心理及生活习惯，在招商范围上要有一定的限制，但一般的便利店、超市、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等服务种类齐全，能够满足居民日常生活所需的店面则需要有，或者还可经营一些特殊的商业店面，如：Coffeeshop,以满足高消费层次客户的需求。在社区内部设置底商或造街，可以对整个项目的营销产生积极的推动作用。一方面对购房者来说，社区商业可以为其提供便利舒适的生活保障；另一方面对开发商来讲，也能够带来旺盛的人气，形成新的卖点，从而使房子更易销售。但是否只要是住宅社区就一定能在其居住区内造街呢？不然，建商业街的项目必须对两个方面进行考察，一是社区规模，即社区将来的入住人数，能否有一个一定数量的消费群体作为商业街的客户。二是项目周边的商业环境。周边商业配套设施比较完善的项目一般不宜再建商业街。对于临街而建的服务于小区外部的商铺，则应该综合考虑其周边商业业态、街区功能，从而确定商铺的功能。通常服务于小区外部的商铺应位于交通便利，商业氛围比较浓郁的地区，其店铺面积可以较大，最好格局规正、视野开阔，以利于做大型的超市及各种专卖店等，如：亚新美好人家的商业街。另外，开发商也可通过造一条特色街的形式来吸引客户，但前提是其特色要与周边的区域氛围相适应，如天下城的“香榭丽”名店街，采用了“内外商街”的结构，以名牌服装为特色，符合了该区域健康路长期以来形成的品牌服装一条街的特色。无论是社区底商也好、社区商业街也好，还是社区外部的商铺也好，都是与社区有着紧密联系的，因此开发商在开发这些商铺时就必须注意底商给社区所带来的影