调控下的房地产

那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。2003：分水岭中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。同时那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”政策失灵房价凶猛从2003年开始，紧缩型调控年年出台新政，但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”从目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。第三个阶段为2010年新国十条的出台，号称史上最严的房地产调控措施，也标志着“名副其实”国家调控的开始，出现了更为严厉的二套房限购政策和上海与重庆的房产税试点措施，然而楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”第四个阶段为2011年新国八条的颁布至今，可以说这次调控的大背景是在国家十二五规划的开始实施的，政府在两会召开后的工作报告明确提出十二五的工作重点在于民生，而最为关乎民生的房子问题怎么处理也就压力重大，新国八条上调了二套房首付款提至六成，二手房交易税全额，同时要求各地出台房价调控措施，并出动国务院房价督查组到地方，可见国家的调控决心越来越大，在2011年第一季度，一线城市如北京，上海的房价与去年相比稳中有降，第一次听见“降”字，是福是祸，我们拭目以待。◎历年国家调控政策及市场反应◆2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。市场反应：2005年，上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。◆2005年先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。市场反应：房价继续上涨。◆2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。◆2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。◆2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。◆2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。◆2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。◆2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。号称史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场名副其实进入调控的开始。建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四