论人民币升值对中国房地产的影响

论人民币升值对中国房地产的影响内容摘要：由于人民币不断升值，对房地产市场价格产生了巨大的影响，在人民币升值的预期下的国际资本流入可能给国内房地产需求者、供给者及管理者带来许多新问题，房地产价格的影响因素、人民币升值程度和房价的未来走向等成为人们关注的话题。人民币升值对中国房地产市场价格的影响成为一个各方关注的问题。如何借鉴国际经验教训，谨防房地产泡沫的膨胀，人民币升值对房地产市场价格的影响具体是什么？这些问题是完善我国房地产市场体系之根本。关键词：升值房地产市场价格影响Abstract:AstheRMBrevaluation,therealestatemarketpriceshadatremendousimpactoftheappreciationoftheRMBisexpectedintheinternationalcapitalflowstohavethedomesticdemandforrealestate,providersandmanagerstobringaboutmanynewproblems,andrealestatetheeffectofthepricefactor,andtheappreciationoftherenminbilevelofthefuturedirectionofhouseprices,andothershavebecomeatopicofconcerntopeople.RMBrevaluationofChina'srealestatemarketpriceofaconcernoftheparties.Howtodrawlessonsfrominternationalexperience,bewaryoftheexpansionoftherealestatebubble,theappreciationoftherenminbiontheeffectofthepriceintherealestatemarketspecifically?Theseproblemsistoimproveourfundamentalsystemoftherealestatemarket.KeyWords:RevaluationTherealestatemarketpricesImpact1一、人民币升值的背景（一）问题的根源中国目前处于投资过热的情况，中国投资在GDP中的比例是48.6%，这可能是世界第一，而且还在不断上升。但投资增长速度大大高于GDP增长速度是不可持续的。“我们必须要执行紧缩性的货币政策，在前一阶段中国的货币政策不够紧，流动性过剩，这样就支持了投资过热。”人民币升值的问题根源在于以下几个方面：1.国际收支状况国际收支是一国对外经济活动中的各种经济交易的总和。国际收支状况是决定汇率趋势的主导因素。一般情况下，国际收支逆差表明外汇供不应求，将引起本币贬值、外币升值；反之，国际收支顺差则引起本币升值，外币贬值。我国自1994年来，国际收支始终保持经常项目和资本项目双顺差，从这一因素来看人民币具有升值压力。2.国民收入国民收入的变动对汇率的影响取决于国民收入变动的原因。如果国民收入是因增加商品供给而提高，则在一个较长时间内该国货币的购买力得以加强，外汇汇率就会下跌；如果国民收入是因为扩大政府开支或扩大总需求而提高，在供给不变的情况下，超额的需求必然要通过扩大进口来满足，这就使得外汇需求增加，外汇汇率上涨。我国近几年经济增长率始终保持在7%～8%,国民收入增长较快，但增长的原因既有商品供给的因素又有扩大内需的因素，因此短期内国民收入对人民币汇率的影响是不确定的。3.通货膨胀率的高低通货膨胀使一国的货币在国内购买力下降，货币对内贬值，在其它条件不变的情况下，货币对内贬值一般会引起出口的减少和进口的增加，这些变化通过影响外汇市场上的供求关系和该国货币在国际上的信用地位，导致汇价下跌。我国自1997年经济软着陆后，在大多数年份里，通货紧缩成为宏观经济的主要问题，2因此，通货紧缩使人民币具有升值压力。4.利率利率下降，国内资本流出；利率上升，国外资本流入。这种由两地利差引起的套利活动是国际资金流动的一种主要方式。资本流动将引起外汇市场供求变化，从而对汇率产生影响。在通常情况下，一国利率提高、信用紧缩，将导致该国货币升值；反之，则引起货币的贬值。2002年11月6日，美联储将其联邦基金利率下调了50个基本点，从1.75%降至1.25%，降幅之大超出市场的预料。相对而言，人民币利率基本保持稳定，且预计央行短期内不会做出降息的决定。由此，形成我国和其他国家(地区)间经济增长和利率水平的相对差异，易于吸引国外资金的进入和中国在外资金的回流，从而拉动人民币汇率的走高。5.外汇储备中央银行的外汇储备表明一国干预外汇市场和维持汇价的能力，所以它对稳定汇率有一定的作用。我国目前的外汇储备余额超过3000亿美元，是世界上仅次于日本的第二储备大国，储备对人民币汇率的影响取决于中央银行的意图，中央银行若要稳定储备规模,则人民币具有升值压力。6.投机活动与市场心理预期外汇市场上适当的投机活动有助于外汇市场均衡汇率的形成,但过度的投机活动加剧了外汇市场的动荡，阻碍正常的外汇交易,歪曲外汇供求关系，往往使汇率的变动远远偏离其均衡水平。外汇市场的参与者对市场的判断、市场交易人员心理预期以及交易者自身对市场走势的预测都是影响汇率短期波动的重要因素。当市场预计某种货币趋于下跌时，交易者会大量抛售该货币，造成该货币汇率下浮的事实；反之，当人们预计某种货币趋于坚挺时，又会大量买进该种货币，使其汇率上扬。我国目前实行资本项目下较严格的管制，还不存在一个有效的外汇市场，投机对人民币汇率的影响还不大。但是,一旦市场形成了对人民币的升值预期，则国际游资将通过各种途径流入我国，人民币升值的压力将进一步加大。7.制度性因素在外汇管理上，我国目前采用的仍是人民币结售汇制度，这种制度一定程度上限制了出口企业外汇留存并抑制了外汇需求，造成虚假的“供”大于“求”，难以真实反映外汇供求水平，使由供求形成的价格与实际价格相背离。此外，我3国人民币目前只实现了经常项目下的可兑换，资本项目尚未完全开放。2002年末，国家有关部门出台了“合格外资机构投资者境内股票投资的规定”，标志着我国资本账户对外开放已出现实质性的进展。但这一政策刚刚问世，尚需经历一段过渡期和适应期，因此短期内不会对外汇市场供求造成较大的影响。我国经常项目虽已实现可兑换，但其兑换程度仍受到一定的限制，例如居民经常项目换汇仍然有一定的额度限制，且额度标准相对偏低，这些都抑制了外汇需求的增长。（二）国际的关注据路透社消息，日前，美国财长斯诺表示，对中国在人民币汇率上采取进一步行动方面，美国方面没有设定任何最后期限，“我们并没有预设特定的目标”，并不存在美国政府寻求年底前取得进展的目标的猜测。美国财政部表示，中国在汇率上的表现不符合1988年制订的一项法律所规定的“技术要求”，因此不能被定为货币操纵国。斯诺表示，“由于中国对全球经济的重要性，财政部将密切关注中国在执行经济调整策略方面的进展”，“我们将不断积极且坦率地要求中国加速提高人民币汇率弹性”。尽管放弃了利用贴上“货币操纵国”标签的方式来施压人民币升值，但是美国财政部的报告还是暗示，财政部希望继续通过强硬的外交手段，而非更加严厉的举措来达成目的，同时也欲借助国际货币基金组织在汇率监督方面发挥更大的作用。英国《金融时报》认为，美国财政部报告最令人惊讶之处在于，“没有威胁可能在未来将中国列为‘货币操纵国’”。美国财政部这份提交给美国国会的报告，与近期的几份报告的最大不同在于，不再威胁“如果中国不能在短期内更快采取行动，美国就把中国列为货币操纵国”。因此，这可能是美国政府最后一次利用该报告向中国政府施压，要求人民币升值。以前，每隔6个月这样的问题就要重现一次，美国国会要求财政部每半年发布一份确定货币操纵国的外汇报告，并与被定为货币操纵国的国家展开正式谈判。报告透露出来的信息是：美国财政部和国会的意见分歧已经不如以前那样巨大。此前，斯诺曾次表示，他更倾向于通过协商和劝说而非诉诸威胁。但在过去，斯诺一直受到美国国会的约束。美国国会威胁指出，如果人民币不迅速升值，就将通过立法，对美国进口的所有中国产品加征高额关税。有意思的变化是，该法案的起草者、参议员查尔斯·舒默和林塞·格雷厄姆在经过一番友好的外交访问之后，其态度发生了软化。美国财政4部的报告认为，中国政府正在进行汇率改革，只不过步伐过于缓慢。但是财政部的做法还让是很多国会议员感到愤怒，这些议员声称，中国让人民币维持被低估状态，从而导致美国人失去就业机会并加剧了贸易逆差。根据美国财政部的想法，他们希望推动国际货币基金组织能够承担更多责任，通过该组织说服各国让市场力量决定汇率可以发挥更大作用，财政部还表示，“汇率监督”是国际货币基金组织存在的主要理由。美国财政部的报告还涉及了一些其他问题。全球失衡问题越来越严峻，部分原因是主要地区经济增长速度不同，以及油价上涨。报告称，需要“各方共同承担责任”，并放弃贸易保护主义措施。该报告还敦促欧洲和日本加快经济增长，以便为美国商品提供更大的市场。（三）对各项货币政策的影响人民币升值会促进外国热钱流入，造成流动性过剩（通货膨胀），然后会对货币政策有以下影响：政府会发放债券，吸收货币，抑制流动性过剩；提高再贴现率，抑制流动性过剩；提高法定准备金率，抑制流动性过剩。财政赤字将由于人民币汇率的升值而增加影响货币政策的稳定：模型测算依据出口的抑制作用大于对进口的刺激作用国内国际经济减缓；消费需求相应减小、投资略有增加；短期内对宏观经济有降温作用，影响不大；汇率调整。二、影响房地产市场价格的因素分析对中国房地产价格最感到忧虑的指标就是房价/收入比过高，因而是不可持续的。但我们必须认识到，中国居民的收入统计是低估的，居民收入之差是极为悬殊的，户籍制度是能够调节房地产价格的，等等。政府的相关政策能够很深地影响房地产市场，所以，判断未来的房地产市场价格走势，必须综合分析经济因素与非经济因素。（一）地价地价不断上涨利率提高、严控开发贷款、提高房地产开发资本金比例，提高了开发成本，严格控制土地供应，经营性土地实行招标拍卖挂牌出让，减少了土地供应：严格控制农用地转建设用地审批；市场存量房地产进一步消化，上述因素影响了近阶段我国房地产市场的供应和价格变动。此外，二手房交易的进一步活跃，存量土地的激活，也替代性地缓解了市场供应的不足。5（二）城镇化进程城镇化带来了户籍制度的松动，便利了人口由乡村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市，由此产生了对后者的房地产需求。这一过程现在有所放慢，但仍将持续较长的时间。城镇化还带来了城市内部的大规模拆迁，由此自我创造了对住房的需求，从全社会来看这在相当程度上是一个巨大的浪费。现在中央政府对拆迁已有所控制，由此产生的房地产需求将放缓。（三）国有资产可寻租量国有企业由盈利转向巨亏，造就了一批有产者；产生巨亏之后的国有企业被改制、变卖再一次造就了一批有产者。权力参与了对国有资产的分配，腐败造就了相当的富人。但国有资产存量总是有限的，并且国家对国有资产的控制也更加制度化、可操作性增强，这一领域造就富裕阶层的能力会降低。反腐力度的加大以及地方财政的日益紧拙，权力寻租致富的能力也会降低。（四）投资选择的多样化程度面对通货膨胀的威胁与超低利率的压力，存款人大胆地将买房作为一种货币保值增值手段。缺乏合适的投资渠道是今天很多储蓄者感到头痛的事。受政策和环境所限，中国的金融机构短期内还是拿不出丰富的金融工具。商业银行在清除不良资产包袱和注资之后，贷款的能力增强了，但可贷的项目仍然稀缺，房地产业仍不可避免地成为其资金投向的主渠道。（五）资本项目开放进程国内没有可供选择的投资工具，资金便向境外流动寻找投资机会，但资本项目管制将其堵住了。外汇资金可以经由金融机构投资于境外，国内银行提供的外汇理财收益率现已是外汇存款利率的5倍以上，所以外汇存款两年不增。还有近年似乎广州等南方核心城市的房价