远洋地产

远洋地产简介•远洋地产•远洋地产成立于1993年，前身为原中远房地产开发有限公司，2007年远洋地产控股有限公司在香港注册成立。远洋地产控股有限公司全资持有境内的远洋地产有限公司（原名中远房地产开发有限公司）和境外的远洋地产（香港）有限公司，下属有19家项目公司及2个项目部。远洋地产是中国北京最大的房地产开发公司之一，拥有多元化的开发项目及投资物业组合。凭借丰富的经验及雄厚实力，将业务扩展至中国其它高速发展的地区（包括环渤海湾及珠江三角洲地区）。远洋地产在中国房地产行业有逾14年经验，深入了解中国房地产物业市场，尤其是土地收购方面。公司在北京成功开发及完成了八个优质物业项目，已经在北京、环渤海湾及珠三角洲地区树立了「远洋」品牌的知名度。•远洋地产主要开发中高端住宅、高档写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店。远洋地产在北京市、天津市、辽宁省沈阳市及大连市与广东省中山市等地有21个开发项目•目前，公司在联交所上市，股票代码为3377。•网站：••各大上市房地产公司网站及其公布的年度和半年度财务报表•大智慧炒股软件•国家统计局酒店式公寓•酒店式公寓的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。•产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式公寓酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。•酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大功效，但其本质仍然是公寓•酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。•酒店式公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。•酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。零售物业•开发各种店铺、商场，用于出售或者出租以获取出售金或租金各业务所占比例00.10.20.30.40.50.60.70.80.92009年2008年住宅零售物业写字楼酒店式公寓及酒店2009年2008年住宅84%90%零售物业9%6%写字楼4%1.50%酒店式公寓及酒店2.40%1.60%远洋数据(单位：亿元）项目2009年2008年增长率销售收入88.2464.8736%中高档住宅74.1258.3826.96%零售物业7.943.89104.11%高档写字楼3.530.97263.92%酒店式公寓及酒店2.121.04103.85%行业平均增长率•2009年全国房地产销售面积，93713.04万平方米,金额43994.54亿。•2008年全国房地产销售面积，65948.66万平方米,金额25068.11亿。•行业平均增长率＝（43994.54－25068.11））/25068.11*100%＝75.5%行业平均相对市场占有率R•万科（000002，SZ）（488.8）•招商地产（000024，SZ）（54.06）•中粮地产（000031，SZ）（20）•金融街（000402，SZ）（63.3）•保利地产（600048，SH）（229.87）•金地集团（600383，SH）（120.98）•北辰实业（601588，SH）&(588,HK）（49.01）•中国海外发展（688，HK）（373.2）•华润置地（1109，HK）（166）•远洋地产（3377，HK）（88.24）•方兴地产（817，HK）（63.2）•恒大地产（3333，HK）（57.2）富力地产（2777，HK）（182）•合生创展（754，HK）（150.9）•碧桂园（2007，HK）（176）•绿城中国（3900，HK）（152）•龙湖地产（960，HK）（183）•宝龙地产（1238，HK）（41.4）•SOHO中国（0410，HK）（74）•雅居乐地产（3383，HK）（133.3）R=143.323/488.8*100%=29.32%单位：亿元（人民币）计算商业类业务的标杆酒店公寓及酒店零售物业高档写字楼方兴地产53.440.079.1富力地产4.222.24――――――SOHO中国4.5529.22.89平均值20.7317.175.995数据列表中高档住宅酒店公寓及酒店零售物业高档写字楼市场增长率26.96%103.85%104.11%263.92%相对市场占有率47.32%10.23%46.24%58.89%注：相对市场占有率以保利地产、华润置地、SOHO中国三家收入的平均值为基数远洋地产波士顿矩阵29.32%75.5%ABCDA代表住宅，B代表酒店公寓及酒店，C代表零售物业，D代表写字楼问题明星金牛瘦狗远洋地产SWOT分析•优势1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为5%。2009年公司60%的销售收入来自北京。3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万平方米，78%的土地储备位于环渤海湾地区。4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。•劣势公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大。此外，公司正处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。机会北京私人住宅存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时间为6个月。这对于公司在北京地区业务有着积极意义。威胁2009年北京地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。北京的房地产市场高位盘整，公司在2009年的销售额增长难以持续。•进一步提升产品品质，并在现有经营地区逐步迈向更高端的产品，以提高产品议价能力。相信未来一年将会有很多土地收购机会，这将有利于加速扩充土地储备和物业开发业务。本集团将继续秉承审慎但具透明度的财务管理策略。在2010年进行扩充的同时，仍保持债务及现金流在健康合理水平。房地产市场虽然短期可能因政策实施而有所波动，但中央政府对房地产市场的政策仍支持长期健康发展，本集团会密切留意政策微调，积极呼应政府政策要求，并据此调整我们的发展策略。•积极参与公开土地拍卖，审慎计算并确保拍卖价格保持合理水平。此外，还成立专业团队，在2010年关注收购兼并的机会，同时还会考虑在收购项目的同时通过联营公司引入良好的合作伙伴。在2010年除环渤海地区内的机遇外，还会在长江三角洲地区，尤其是上海，以及海南、武汉、中国西南部城市（包括重庆和成都）等经济高增长地区寻找新机遇。金牛业务－－－中高档住宅•对于远洋来说，中高档住宅业务是现金牛类产品，由于进入市场的时机较早，产品价格不错，在市场上产生大量的现金，但未来的增长前景是有限的。因此对于远洋来说，对于中高档住宅，应该保持住目前的市场份额．把从这个产品中获取的利润投入到零售物业和高档写字楼业务中去明星型业务－－－零售物业和高档写字楼业务•零售物业和高档写字楼业务处于快速增长的市场中，因为市场还在高速成业必须继续投资，要加大对这方面的资金支持。在业务上与先进企业进行合作，以保持与市场同步增长，并击退竞争对手。问题型业务－－－酒店公寓及酒店•酒店公寓及酒店可能利润率高但占有的市场份额很小。公司必须慎重回答“是否继续投资．业务?”这个问题。只有那些符合企业发展长远目标、企业具优势、能够增强企业核心竞争力的业务才得到肯定的回答。•从远洋地产的情况来看。酒店公寓及酒店在行业中没有很大优势，未来市场竞争程度必然加剧。所以对于这类业务，最好就是舍弃。由于目前还能带来利润，不必迅速退出，只要目前持必要的市场份额，公司不必再增加投入。当竞争对手大举时,可以舍弃。