远洋地产338964197

敬请阅读末页的免责条款2010/03/07房地产标杆企业研究远洋地产：策略支撑发展www.gaotongchina.com摘要z2009年，远洋地产销售额达到创纪录的140亿元人民币，同比增长约100%，比调整后的全年销售预期目标高出27%，平均销售价格约1万元/平米。z2010年是第三步战略启动的元年，在成都、重庆、海南等地成立了分公司，一改先有项目后有公司的做法。z将逐步提高持有型物业占比：预计未来3-5年内住宅与持有型物业的比例达到9:1，长期发展目标是5:5。z上市之后的远洋地产，由于在“杭州非理性拿地”与“2008年房地产市场深调”的双重影响下，上市短短数月之后，其发展态势在当时看来并不乐观。z对远洋地产当前的高速发展态势的根源，我们总结为策略支撑——“国企的国际化改造”、“策略性土地并购”，也是我们本次月度标杆房企研究的重点。z用国际化视野来改造国企，不断优化的公司治理结构，对远洋地产的发展起到关键推动和催化作用。对此，业内有评价认为，远洋地产是“去国企化的典范”。z目前土地储备总建筑面积约1397万平方米，其中远洋地产的权益建筑面积约1370万平方米。远洋地产在土地策略上具有借鉴性——并购、土地一级开发、市场竞价，通过多渠道拿地，以保证理想的回报，并控制风险。z08年远洋地产新增土地储备中约40%为并购获得，09年远洋地产超过50%的新增土地储备通过并购方式获得。z截至2010年1月，远洋地产手头的现金达约180亿元人民币，净负债率约为25%。z远洋进行了组织架构上的调整，来适应高速扩张的需要。目前，远洋地产成立研究设计中心是为了更专业化、科学化、系统化地管理项目产品。Tel:[phone]Email:[e-mail]房地产标杆企业研究2目录一、发展沿革与当前市场表现.........................................41、2010年“第三步战略元年”..........................................................................42、企业背景...........................................................................................................43、远洋地产之2008年“非常表情”...................................................................54、当前远洋地产发展态势与指标.......................................................................5二、发展战略：国企改造的典范......................................101、远洋地产发展战略：去国企化之路.............................................................102、引入战略投资者对远洋地产发展的推动.....................................................113、共赢：战略投资者获得高收益.....................................................................114、进一步引进“实力派”大股东.....................................................................12三、土地策略：土地并购领先者......................................121、远洋地产当前土地储备分布情况.................................................................122、远洋地产“土地并购”策略和成效.............................................................14四、资本运作：借助外力迅速扩张....................................171、远洋地产2009年资本运作...........................................................................172、资本专题：IPO之路——借力外部资本融资规模翻番.............................183、资本专题：远洋地产上市数月后的债务结构调整.....................................18五、产品线：组织调整支持产品品质..................................19房地产标杆企业研究3图表目录图表1:远洋地产2008-2009年销售区域变化......................................................................6图表2:09年销售额增长率（同比08年）..........................................................................6图表3:09年销售额增长率（同比08年）..........................................................................7图表4:北京项目分布.............................................................................................................7图表5:远洋地产财务状况.....................................................................................................8图表6:远洋发展历程...........................................................................................................10图表7:原第二大股东中化集团对远洋地产持股情况历史变动.......................................11图表8:远洋地产前三大股东的结构...................................................................................12图表9:远洋地产在七个城市的土地储备分布情况...........................................................13图表10:远洋地产区域市场项目分布.................................................................................13图表11:09年远洋地产拿地项目........................................................................................14图表12:远洋地产项目并购/合作项目...............................................................................15图表13:远洋地产土地一级开发项目.................................................................................16图表14:2009年重要融资行为............................................................................................17房地产标杆企业研究4一、发展沿革与当前市场表现作为一家聚焦在北京和环渤海地区的品牌房企，2009年，远洋地产首次进入“百亿房企”阵营。2009年，远洋地产销售额达到创纪录的140亿元人民币，同比增长约100%，比调整后的全年销售预期目标高出27%。2009年，远洋地产销售总建筑面积达140万平米，平均销售价格约1万元/平米。目前土地储备总建筑面积约1397万平方米，其中远洋地产的权益建筑面积约1370万平方米。1、2010年“第三步战略元年”更让人关注的是，2010年1月，中国人寿刚刚成为远洋地产的第一大股东，这将影响远洋未来的战略发展，使其具备进一步“上台阶”的条件。一贯以低调姿态示人的远洋地产总经理李明，日前高调表示，2010年将是远洋地产第三步发展战略的起步之年，远洋地产年复合增长率要达到30%-40%。2010年远洋地产将销售目标调升了30%-40%，向200亿元的销售门槛冲刺。远洋地产未来5年“第三步战略”的核心是：z使公司从区域领先，成为全国性具有综合实力、位居前列的房企。z从一个以开发业务为主项，变为开发业务和物业持有经营并重的企业。2010年是远洋地产第三步战略启动的元年，在连续数年保持北京地产市场占有率第一之后，远洋地产为备战公司第三步战略，远洋地产董秘李振宇已前往上海任远洋上海公司总经理，此外远洋地产还在成都、重庆、海南、黄山等地成立了分公司，一改此前先有项目后有公司的发展策略。同时，远洋地产将逐步提高持有型物业在项目中的占比：预计未来3-5年内，将旗下的写字楼等商业物业产品的比例，将提高到总营业额的10%左右，也就是住宅与持有型物业的比例达到9:1，而长期发展目标是5:5。此外，远洋地产在组织结构上也进行了相关调整，过去远洋对异地项目的管理是项目制公司。现在，远洋按照区域成立了北京区域事业部、天津区域事业部、东北区域事业部。在财权上，远洋依然采取了集团公司来控制风险的办法，凡是拍地，都是由总部决定。2、企业背景¾远洋地产，一家具有国资背景的香港红筹上市公司；¾1993年创立于北京，前身为中远房地产开发有限公司；¾从1992年成立一直到2000年，远洋地产一直是非市场化企业；2000年左右正式进入房地产开发领域；房地产标杆企业研究5¾2002年1月份，中化集团出资3.757亿元拥有了远洋地产50%的股份；¾2007年9月28日，远洋地产赴港IPO融资119亿港元；¾当前主要股东为中国人寿、中远集团、中国中化集团公司。3、远洋地产之2008年“非常表情”对于远洋地产即将迎来的高速发展态势，将其归结于上市的资本推动，似乎只能作为内在推动原因之一，而并非全部。2007年9月28日，房地产市场高点时期，远洋地产赴港IPO融资119亿港元，创下了当时中国房企IPO融资额第二的历史记录。不过，上市之后的远洋地产，由于在“杭州非理性拿地”与“2008年房地产市场深调”的双重影响下，上市短短数月之后，其发展态势在当时看来并不乐观。z在上市后3个月时间内，仅杭州一地，远洋地产砸下的土地款就高达65亿元，用去其IPO金额的一半多。（2007年10月28日，远洋地产以22.26亿元的竞价获得杭州“杭一棉地块”，楼面地价高达15588元/平方米，比周边新盘售价还高出许多。2007年12月3日，远洋地产43亿竞得杭州城北商务区面积达298.5亩的两地块。）z远洋地产2008年上半年的纯利由2007年同期的10.38亿元，下降了48%至5.42亿元。z2008年9月，远洋地产2008年的销售目标由原定