郑州市房屋建筑面积测绘细则2

郑州市郑房测绘队现行细则郑州市郑房测绘队近几年，随着我国国民经济持续稳步增长，国民的生活水平和经济收入日益提高，人们对生产、生活、办公和人居环境的要求也越来越高，因此，房地产业在我国得到长足的发展，建筑风格更加亲近自然，更具有人性化，朝着实用性、艺术性、民族性、多样性的方向发展。为了规范全市房屋建筑面积测绘工作，现对房屋面积测绘工作中的若干问题作如下说明前言1目的、内容及适用范围1.1为了规范全市房屋建筑面积测算工作，统一全市房屋建筑面积计算标准，结合本市实际情况，特制定本细则。1.2房屋建筑面积测绘包括房屋边长测量、房屋建筑面积计算、房屋建筑面积变更测绘和房屋分层、分户平面图的绘制。1.3本规定适用于全市的房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房产产权管理等活动中有关各类房屋建筑面积指标的计算和统计。2引用标准：2.1《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）2.2《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号文件）2.3《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则》（郑政文[2001]20号文件）3房屋边长的数据采集3.1房产测绘中的数据采集主要是对房屋竣工图纸与已竣工房屋的核对。3.2住宅或写字楼的数据采集需分套采集。共有建筑面积边长数据分层采集；未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据分层采集；已经分割的按分割的边长采集。采集所得的边长数据注记在房屋分层、分户平面图上。边长注记以米为单位，取位至0.01米。3.3已竣工的房屋，按下列不同情况进行边长采集：（1）没有建筑设计图纸的房屋，其边长全部实测获取；（2）按建设单位提供的分割方案图施工建成的商铺、厂房、仓库等，其分户边长全部实测。（3）有竣工图纸的楼房按如下方法采集数据：a.使用竣工图纸到现场与实际建筑物从形状、结构、层数上进行全面对照。若实际建筑物形状、结构、层数与图纸相符，则抽查测量部分房屋的边长，实测边长与图纸上尺寸之差绝对值符合下列规定，房屋的边长可取用竣工图纸上的尺寸。——│ΔD│≤0.03米（D≤10米）——│ΔD│≤0.003D(10米D≤30米)——│ΔD│≤0.10米（D30米）其中D为实测边长，ΔD为图纸尺寸与实际边长之差，以米为单位。b、抽查房屋边长遵守选取具有代表性的和具有关键性的这一原则。具体是：房屋的长度和宽度、内走廊边长、梯间的两条边、住宅房每一户型中边长及阳台两条边、设备房边长、屋面梯间边、水箱间边。同一单元中，同一立面上，同一户型至少测绘一套，验证一套。不同户型，必须每套都测到。此外在对照工程中有疑问部分应实测。c、属于下列情况的，要求出具设计院的变更图纸：d、全面对照后，房屋三分之一以上楼层的形状或结构与图纸不符的。但房屋各楼层中均相同的个别部位不符者例外，例如各楼层均加（少）建一阳台或管道井等；e、公用面积与图纸不符，或改变其用途影响房屋使用的。3.4测量房屋层高时，当层高大于2.30米或小于2.10米时，可只测一个层高数值；当层高在2.10米和2.30米之间时，如图所示，应在不同的部位量测多个层高，取平均值。具有建筑竣工图纸时，实测层高平均值与设计值之差在±0.03米范围内时，可以认为竣工后层高与设计相同。3.5当需要按柱外围计算建筑面积，而柱子垂直方向由不同直径（截面）多节柱体构成时，柱外围尺寸取至离地面2.10米处进行测量。3.6对于房屋中存在的圆形、弓形等其他不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。4房屋建筑面积计算操作细则4.1室外楼梯的计算规定对于室外楼梯，属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。上层的楼梯可以作为下层楼梯的顶盖。4.2特殊屋顶的建筑面积计算规定一栋建筑物，其屋面全部为球形拱顶，如下图。且该层非密闭式空间（有门或楼梯间可进入），其净高按拱顶至楼板量取，并以净高是否大于2.10米确定这部分空间是否计算建筑面积。若这层为密闭式空间（没有设计楼梯，仅留上人孔），则不论净高多少，一律不计建筑面积。当遇到建筑物无法测层高时，以净高2.10米作为是否计算面积的标准。净高大于或等于2.10米，计算建筑面积。否则不计算建筑面积。房屋内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。（既在画图时应画出不足2.20米部分并明确标出层高小于2.20米）4.3地面架空层面积计算规定架空层：层高在2.20米以上的架空层计算自然层数。当架空层层高不低于2.20米时，架空层内有围护结构的计算建筑面积，没有围护结构的不计算建筑面积。柱子不能作为围护结构。administrator:这里指的围护必须封闭性的区域。房子、或者围栏围的车库，如家世界。4.4门前缓冲区域的计算a门廊、走廊、檐廊：凸出建筑物外墙的有盖无柱外走廊、檐廊，其顶盖可以是盖板或由建筑物（房屋）突出而形成的。当上盖的高度不大于一楼层且其两端有围护结构（其两端有承重墙封闭）时，按围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当上盖的高度超过一楼层或两端无围护结构（无承重墙封闭）时，不计算建筑面积。当一条无柱有盖走廊、檐廊中含有悬挑雨蓬者（与廊连成一体），则不论悬挑雨蓬多宽，均视为走廊、檐廊的一部分。当有柱雨蓬与无柱有盖走廊连在一起时，有柱雨蓬按雨蓬规定计算面积，而其余的无柱有盖走廊、檐廊按上述规定计算面积。一栋建筑物围合形成中央有一长方形或正方形的院子，且房屋朝院子一面均设有外走廊（如下图）。若同一层走廊是直接相通的，则不论走廊如何拐弯，均属一条走廊，也不论在何处设有柱子，均属有柱走廊。当房屋的非朝院子各面（朝外）设有外走廊或檐廊时，则以房屋的一面独立计算，即某一面有柱的按有柱走廊计算，拐弯的另一面无柱的按无柱走廊或檐廊计算。独立一栋房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按上述原则对待。如下图中，房屋的长边一面为有柱走廊，其走廊长度按房屋的长度计算；房屋的短边一面为无柱走廊，其走廊长度按走廊外边线计算。若下图中的房屋外走廊的柱立于长、短边的交点处，即下图中的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。无论是否有柱，该房屋至少要有一面对走廊开门才能计算面积，否则不计建筑面积。架空通廊架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于2.20米，并由结构牢固的围护物。该架空通廊计算全面积或计算一半面积，应视其封闭情况来认定，而非以其是否有柱来认定。（规范中计算全部建筑面积，计算一半建筑面积的范围中只说了是否封闭）b)雨蓬雨蓬是在门或楼梯口的顶部起遮雨作用的盖板，雨蓬的一边是与墙相连。仅由墙支撑着的雨蓬的为悬挑雨蓬，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨蓬，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨蓬，按柱外围计算建筑面积。此时图纸应表明为门廊。独立柱雨蓬如下图，计算水平投影一半建筑面积。单排柱雨蓬如下图，计算水平投影一半建筑面积。按柱外围水平投影计算建筑面积的雨蓬。如下图不计算建筑面积的雨蓬。如下图administrator:这里雨棚顶盖仅为一个盖板，不是主体。有柱雨蓬和有柱外走廊不论其高度如何均依规定按有关规定计算建筑面积；独立柱雨蓬也不论其高度如何按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。C）门斗无柱，三面有墙体围护的门斗，按其围护的水平投影面积的一半计算建筑面积。有两个门的门斗，四面维护，计算全部建筑面积。三面维护的内凹门斗，如果是主体维护，且顶盖也是主体。则算半面积，否则不算。此时图纸上应标注门斗。administrator:门斗是否计算面积，主要看支撑门斗的承重墙（围护结构）是不是主要为门斗服务，为门斗服务的就算，否则就不算。D)穿过房屋的通道1、穿过房屋的内部通道，而且内部房屋对该通道开门，此时为走廊，计算建筑面积，而且分摊。2、穿过房屋内的小区的通道，可能有门卫对此通道开门，这里指进出小区的通道或者指小区内部穿过某幢楼的通道。此时不算面积，不公摊。3、过街楼，此时指行政街道，不算面积，不分摊。4.5中空部分面积计算规定室内楼梯不论是旋转梯、折叠形梯或剪刀形梯，当楼梯有中空时，该中空部分均计算一层建筑面积，即计入底层建筑面积，而上层该中空部分不再计算建筑面积，应予以扣除（即作为天井处理）。当其中空尺寸的长宽均大于0.3米时予以扣除，否则不扣中空。在复式楼中，对于设计图纸上设计有内部楼梯，而现场没有做。对于这种情况，可以按照双方合同规定计算楼梯的建筑面积。合同没有规定的，作为中空扣除。4.6特殊阳台的处理方法在对封闭阳台数据进行现场采集时，如果封闭形式是玻璃直接坐落在地面上，则取阳台值至玻璃。对于阳台玻璃坐在栏板上的，阳台值取至栏板外侧。既有玻璃又有铁栏杆的，计算至外部。当阳台顶盖高度达到或超过两个自然层，且沿阳台开敝面或主开敝面完全开敝，此时不论是否有柱，阳台视为露台，不计算建筑面积。对于特殊层高楼层的不封闭阳台，以该幢建筑标准层层高的两倍作为阳台有无上盖的认定标准。两户相连的阳台作为阳台记入套内建筑面积。阳台之外连接两个阳台的公用部分，不计算建筑面积。如果阳台与空调板（或花池）相连，此时根据图纸判断空调板（花池）是否是阳台的一部分，如果属于阳台一部分，按照阳台规定计算建筑面积，否则不计算建筑面积。几种特殊形式的阳台关于阳台的封闭：郑州市对此执行情况：以现场情况为标准来认定，若阳台是开发商出资并在交房前统一进行封闭，则认为阳台是全封闭的；若阳台是业主出资，由开发商在交房前统一进行封闭，则认为阳台是不封闭的；若阳台现场未封闭，则认为阳台是不封闭的。除此之外，还要有设计院的原始设计。原始设计须和现场一直，才能判断阳台的封闭情况。对于顶层露台上在门口设计的有顶盖，不能完全覆盖露台的，作为雨棚处理。4.7楼梯1、室内楼梯按照自然层计算建筑面积单跑的扶梯，下层按照投影，上层按照补中空的面积。administrator:当带柱门廊与阳台相连时，画法问题！当电梯井坑处于地下室的某一层时，计算分为以下几种情况：电梯井坑有门可以进入，作检查井用并层高达到2.20m，计算建筑面积并随电梯机房一起分摊（如何分摊，参阅共用面积分摊部分）。电梯井坑不能够进入，则应查看建筑施工图中的电梯井坑剖面图。若剖面图中电梯井坑层高够2.20m，则电梯井坑应计算建筑面积，随电梯机房一起分摊；若层高不够2.20m，不计算建筑面积。电梯井坑有门可以进入，层高达到2.20m，但不作检查井用，计算建筑面积（本层套内面积）。电梯井坑有门可以进入，但层高不够2.20m，不计算建筑面积。室外梯与台阶的区别参照设计图纸和以下各条件，对两者进行对比，判断是楼梯还是台阶。室外楼梯和台阶的区别：室外楼梯台阶房屋各层通道进入房内通道一般有维护没有维护下部一般为空下为实体一般在门旁边够一个层高一般正对着门且宽度大于门若室外楼梯由墙体全封闭围护且有顶盖，即为楼梯间形式，则认为是室内楼梯，应计全面积。上一层可以认为是下一层的顶盖，既下一层要算全面积。有顶盖的室外楼梯的建筑面积一般情况是楼层数减去一。既n层楼的室外楼梯面积（n-1）*单层楼梯面积。图上表示时，每层都要画上。4.8通风井、烟道的面积计算规定1、地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；在地面且独立于建筑之外部分，有围护结构和上盖，且高度大于等于2.2米的，按围护结构外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中。地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分是设于建筑物之内。此时井道必须达到一个整层高才计算建筑面积。并计入地下室或半地下室的建筑面积中。地面其通过的各层应扣除该部分的面积值。2、地下室、半地下室的出入口的计算：应以该地下室建筑施工平面图及现场具体情况来认定。出入口处的车道应以地下室的主体为界，主体以外视为道路，无论该道路有顶还是无顶均不计算建筑面积，主体以内计算建筑面积。3、各层共有的