重庆高层住宅特征分析(1)

重庆高层住宅特征分析二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚，出现了6月商业项目放量突增的现象，许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下，利用商业部份来保证资金回笼，但实际情况却并不乐观；以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎，从这个季度正式入市的楼盘特征看出：成熟的区域楼盘所占比例较大，如：江北区、渝中区、沙坪坝区。目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面，相比其他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力似乎更强一些。然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现，无论是消费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况，种种迹象表明：重庆楼市全面回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的影响，开发商和消费者逐步走出观望期。消费市场：新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据显示，9月份的商品房成交面积达到92万平米，比8月份上涨30%；特别是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况：实际成交金额为29.38亿元，成交面积为93.87万平米，不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会城市相比，重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。投资市场：开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布的数据来看：三季度，重庆市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%，比去年同期增长43.1%，增幅比二季度高出4.7个百分点。同时我们也看到：搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动；大的集团开发商项目开始做前期准备；茶园新区和重庆大学城圈地忙等但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘都是皇帝的女儿不愁嫁。如今，新政的实施，带给我们更多的是思考：如何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房交会入市的高层住宅，无论从内部的规划、建筑形态、户型设计，还是外在的形象，都比以往有了很大飞跃，以下我们分别从各主要楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现的主要特点。受地价影响，目前推出的楼盘容积率多在3以上，有些甚至达到5，而容积率作为社区规划中的一个重要指标和参数，其高低直接影响物业的居住舒适度，并在一定程度上决定了项目所包含的物业形态。位于五里店的阳光100城市广场容积率为4.5，物业形态包含包括SOHO、商业、公寓和酒店；位于大渡口核心商圈的天泰金地广场容积率为5.79，则含有：高尚住宅，小户型公寓，还有一个综合性的购物中心，其主力店为正大集团的易初莲花；香港城为5.41，形态包括：大型商业、酒店、商务公寓和住宅以及一个轻规枢纽站；相应地，这些产品的建筑形态都为小高层及高层，香港城和阳光100城市广场的部分建筑还做成了超高层，分别为48F和38F。以居住功能为主的小区型物业，在其产品的建筑形态上仍倾向于复合型，即包含小高层、高层及多层。建筑单体既有点式，又有板式，这种特征主要是为了照顾更广层面的购房者，比较适合目前重庆这种尚未成熟的市场，特别是对于规模较大的楼盘更是如此，其抗风险能力更强，典型的如复地·上城，包括高层爱加丽都。有些规模小一些的楼盘，如：春风•城市心筑由于条件所限无法做成板式，而做成了条式，在视觉上仍然给购房者以板式的印象。产品的多样化是众多楼盘共同的特点，可以是多种物业形态，如：包含类似小户型公寓的非主流住宅产品，甚至是写字楼、酒店等一些非住宅产品；也可以是在建筑形态上多做变化，如：低层、多层、小高层及高层的有机结合，又或者在小高层及高层再分为板式、点式、条式等等。总之，各楼盘都尽量不采用单一产品，以减少市场风险。“院馆生活”成为新宠，这种理念主要源自中国传统人居方式--四合院。传统的“院落”是一种低层建筑围合所产生的形态，追求“同一个院落里不同户型、景观状态”的房子。“院落”包含以下几个特点：空间层次丰富、户型多样化、有最大化的自然环境共享；在情感上追求融洽的邻里关系、和谐交流，同时也保持一定的安全性。“院馆”的概念最早被万科提及，从其万科•第五园开始，“院馆生活”逐渐被消费者熟知。重庆的院馆则有：金科•廊桥水岸的“长江岸上的院馆”，朵力欣元的“复兴传统小街院落生活回归中国人文生活意境”，包括此前推出的融科蔚城的“街区生活”以及天江鼎城都是这种生活方式的延伸。与万科相比，重庆“院馆”显得更有地域特色，如何在以高层建筑为主的住区内实现“院馆”，是我们都非常关注的问题。总体来看，各楼盘的体现方式虽有不同的侧重，但主要可分为三大类：在整体规划上体现这类楼盘主要有：万科•第五园、融科•蔚城和天江•鼎城在户型上体现主要为中信•红树湾、金科廊桥水岸、春风•城市心筑在建筑单体上体现代表楼盘为：金城地豪、雪梨澳乡、曼哈顿自由派、雕塑家园从规划上表现“院馆”，这种方式的核心是既强调住区的私密性也注重邻里之间的沟通。万科•第五园通过街坊--街巷--大院小院--内院的空间过渡，强调私密性和领域感的同时也强调邻里之间充分的交流场所。在其即将推出的新盘：融科•蔚城也是在规划上体现街区生活，其一期产品主要为多层，就是延续了“院馆”的传统内涵。天江•鼎城在建筑规划上是通过中心商业街区的串连，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等要素安排，营造出“大社区-小住区”的两级布置的五大组团聚落空间。在户型上体现“院馆”，这种方式主要是实现了室内和室外的很好结合，实现室外空间室内化。中信•红树湾在户型上的体现：为厅室之间提供一个宽大的休闲场所，花园搬到客厅中，餐厅置在花园中，身处房间中，却在充分体会与大自然全接触的舒爽。实现住在高处，却依然可以尽情享受亲手缔造，亲身享受私家花园的生活方式，金科•廊桥水岸与中信•红树湾有相似之处，都是在户型上着重体现，这与金科集团历来重视户型创新的精神是吻合的。比起红树湾，廊桥水岸的“院馆”更为彻底，除了有一个室内的约18～20平方米的开敞空间外，还进行了多方面创新设计。如大窗户采用端头柱设计，改变过去窗户不能大面积开窗的缺憾；一整面墙成为一道“窗户”。这样通风更多、采光面更大。在单体造型上，廊桥水岸延续了绿韵康城的方式，采用一梯四户的风车状，这样才能保证空中院馆室内室外空间的融合，不仅如此，这种设计也是更大程度地利用江景资源，保证90%的户型的主要房间都可以看江、看山、看园，实现景观均好性和最大化，也实现了项目价值的最大化。在建筑单体上体现位于沙区土湾的雪梨澳乡和位于北部新区的金城地豪的院馆主要体现在建筑单体上，与这个两个楼盘相似的成都的“曼哈顿自然派”以及深圳的“雕塑家园”在各自城市的推出时，都取得了不错的销售业绩。而这种产品在重庆市场上尚属新鲜事物，市场的接受度还有待检验。这种新的表现方式有别于传统的把电梯包裹在建筑体内部的做法，而是将电梯井设置在建筑体外开放的空间，使之与户外生态环境体系紧密相连，让居住的人一出电梯就享受到公共区域的园林景观，然后进入自家的花园，再进入自己的居室。同时，电梯的停靠楼层也与以往每层都停有所区别，变成了每三层停靠，使这三层的住户感觉如同住在同一小院里，为邻里沟通交流提供了空间，实现了在高层住宅中享受“四合院”。但这种新的建筑形态在以后的实际居住中也会存在一定问题：即同一空间层的住户若生活习惯、文化背景等不相同的话，会存在矛盾因此，这种建筑多用于小户型楼盘，年轻人早出晚归，呆在家里的时间相对较少，加上其本身喜交流、包容性较强，由居住所产生的矛盾不至于过大。在户型方面，紧凑舒适型房型仍然是消费者的最爱受本地购房者实际购买力的影响，“紧凑舒适”型的户型一直受到市场欢迎，两房的主力面积控制在60～80平米，三房的主力面积控制在90～120平米。本次房交会的实际交易数据也同样如此：70～110平米范围内的住房最受欢迎，平均90平米的住房需求达到70%以上。高层建筑受其自身特点限制，基本都采用现代风格，外形大多俊朗挺拔，在外立面颜色的处理上，各楼盘力求差异化位于渝中区大坪版块的钱塘•玫瑰湾主调采用了深白色和砖灰色，整体表现十分雅致，非常符合其“用江浙的细腻柔化山城的粗犷”的推广主题，整个楼盘显得女性化十足；冉家坝区域的春风•城市心筑，外立面颜色也是几经修改，在2005年的春季房交会上展出时，其采用的是浅啡色，而此次面市则已改为灰色和蓝色相间，大致是由于与先期推出的，位于同区域的龙湖•紫都城明显区别开；首次面市的复地•上城外立面采用了砂金色，既暗合了其新古典主义的建筑风格，又显现出开发商的海派文化背景；大渡口的香港城则采用非常冷峻的灰黑色，体现其“天空之城”的超前与现代。另外还值得一提的是两个同位于滨江路的项目，其在产品的建筑形态上比以往的江景盘都显得更为大胆：“金砂巨人”和“喜来登酒店”，前者是位于沙滨路的住宅项目，后者则是位于南滨路的综合性项目，它们在造型上同时参照了马来西亚“双子塔”，体现开发商预打造高档江景物业的信心。总之，重庆的楼盘都在力求创新，并且是更贴近生活、更贴近自身定位的创新，无论是提供形态丰富的产品，还是创造更人性的、更回归中国人居住理念的“院馆生活”，还是力求在建筑外形以及立面颜色等方面与众不同，我们看到的是：重庆的楼市越来越重视产品本身，对产品的研究、对目标客户群的研究比以往任何时候都显得重要。毋庸置疑的是：随着竞争的加剧，我们还将看到更多更好的产品面市。市场展望市场回暖，重庆的楼市又恢复了人气，相信经过这一番宏观调控，无论是开发商、代理商，还是购房者都更加成熟，在面对以后可能的风雨时，能够更为坦然。对于以后的重庆楼市怎么走，我们认为：在较长的一段时间里，购房仍然以本地消费为主，虽然中国房地产TOP10研究组不久前公布的“2005中国城市房地产开发投资吸引十强”报告成果显示：重庆排名全国第四，显示出重庆的房地产市场对投资者的吸引力。但我们不得不面对的情况是，重庆的购房者中，中低收入人群比重较大，随着重庆城市化进程的加快，还将产生更多需要解决住房问题的、消费力不强的旧城拆迁户和农民工。这导致了重庆房价相比其他大城市而言，始终处于较低水平。因此，未来需求量最大的还是属于中档价位，中小户型的产品。