钧城地产X年8月2日郑州荆胡城中村改造发展定位与物

钧策[20100730]荆胡城中村改造发展定位与物业建议报告钧城地产2010年8月2日钧城郑州销售代理项目•河南鑫苑：国际城市花园、都市公寓、逸品香山、景园、中央华府、世纪东城、现代城商业。•盛润地产：盛润白宫、四季花城•祝福地产：九树洋房（高新区）第一章项目认识区域属性认识外部环境分析开发指标分析物业发展方向郑东新区板块城市主要发展方向，形成的市场最大热点板块，以投资需求为主要特征。区域范围：东环路以东，航海路以北区域。中心区板块城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的商业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住宅板块。区域范围：北起农业路，东至东环路，西至京广线，南至陇海路。北区板块该区域近年发展快速，成为了市场自发形成的热点板块。该区域具构成复杂、产品差异性大的特征，可将北区板块分为三部分：北区北段、北区中段和北区南段，目前发展处于饱和态西区板块城市传统工业区、行政办公区，依托完善的配套设施以及浓厚的生活氛围，形成了以地缘性客户为主的中低端住宅板块。区域范围：陇海路以北，京广铁路线以西区域。南区板块不在城市发展方向之上，区域陌生度较高，城市面貌较差，依托大型批发市场带来的外地商户、比较便利的交通条件形成了南部中端住宅板块。区域范围：陇海路以南，城东路以西区域。东南板块依托城市快速道路以及城市向东发展的带动，城市化发展快速，形成新兴中高端城市住宅板块。区域范围：城东路以东，陇海铁路线以南，包括郑州经济技术开发区。郑东板块北区北段北区中段北区南段中心板块东南板块南区板块西区板块继“北扩东移”的之后，南区和西区大量大规模项目陆续面市，项目所在南区板块将成为大型城中村改造发展的焦点区域；区域属性认识陇海路180万方100万方135万方236万方120万方360万方150万方89万方60万方南区城中村大量开发，形成联合博弈局面差异化的市场定位成为规避竞争的核心策略南区片区城中村共有16个，将来开发体量达821万㎡。南区未来将形成城中村大盘竞争的时代。村组占地面积/亩项目名称冯庄1500正商城路砦504金域上郡王胡砦3189黄金海岸黄冈寺2900——刘砦————齐礼闫1000升龙城孙八砦250二七万达广场小李庄587升龙国际广场佛岗村1724橄榄城芦邢庄530新蓝钻小岗刘380中原新城项目思考：城中村政策导向对产品的约束（90/70,安置政策）会加剧市场同质化的趋向；本案黄冈寺陵园区宇通公司，棉纺厂新区，二手加工市场，家具加工市场兼仓储基地等黄科大南三环南四环大学南路嵩山南路嵩山南路京广路绕城高铁汽车南站区域属性认识外部环境分析传统产业分布较多，贸易物流功能显著；交通便利，项目占据郑州南大门的地理位置；南水北调生态工程的推进，将大大提高区域的居住价值；周边村庄众多、人口结构复杂、城市面貌落后，郊区化异常明显。京广鞋城中陆广场/万客来华中食品城华中家具城经济指标分析住宅开发总量：体约为270万㎡；商品住宅：150万㎡；综合商业：73万㎡（集中商业13万㎡）安置物业：30万㎡廉租房：17万㎡市政配套：11.5万㎡备注：按控制性指标统计开发体量庞大，消化周期长；功能高度复合，配套比例近半成，开发成本高；总开发量为550万㎡，可售总量为230万左右；按照现行市场去化速度，预计可售部分开发周期为8~10年；平均层数=用地面积X容积率/基地面积控制指标住宅容积率控制在2.5~3之间，产品类型丰富，市场覆盖率高；经济指标分析建筑密度控制在25%以内，社区景观和居住舒适度可塑性强限高指标有利于沿河景观价值的体现；限高60米以内，以小高层为主限高80米以内，中高层为主经济指标分析郑州现有城中村改造均受到90/70的限制；本案启动期安置住房建设量为36万方；经济指标分析90/70(90/50)硬性指标，产品投放结构受限安置房政策限制，对启动期资金要求高；本案安置与开发比例为：1：1.9；先拆迁，先建设，先安置的开发属性；物业发展方向区域功能结构完善，价值前景不断提升，城市化进程加快大盘竞争趋势明显，区域开发进入联合博弈区域生态环境将不断优化，城市面貌逐渐改观；中低密度，多功能组合，多产品形态开发属性——城市近郊新城镇模式；产品方向——多功能，多业态；市场路线——宽众市场，长线产品。兼顾推进城市化进程和追求经济效益的双重使命第二章竞争环境宏观市场环境片区供求关系片区产品特性片区客户结构09年6月-10年6月郑州市商品住宅量价走势图485752334861454048504787459746434663465150105511549902040608010012014016009.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.06单位：万平方米0100020003000400050006000单位：元/平方米成交量成交均价宏观市场环境2010年的“4.15”政：首套自住房且套型建筑面积在90平米以下的家庭，贷款首付款不得低于20%。90平米以上的，贷款首付不得低于30%.购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；投资日趋谨慎，刚性观望凸显楼市新政下的郑州楼市，在2、3月短暂的小阳春后，5、6两个月份全市成交量再次跌落60万，价格本年度首次出现下滑的势头。项目思考：中心区高价形成的观望将在城郊楼盘得以局部缓解，环内与环外的价格差距，将为本案提供分流中心区客户的利好机会。片区供需关系项目名称推出量（万㎡）销售率消化量（万㎡）近期销售均价（元/㎡）开盘时间销售月月均销售量（万㎡）橡树玫瑰城28.9689.79%264859.32008.8221.18橄榄城22.7287.15%19.8069872008.11190.996新蓝钻21.654.17%11.762002009.1081.46亚星城市山水26.2174.32%19.4855002008.8220.849美景鸿城23.8490.94%21.6857002009.1262.24中原新城72.7477%56.0163212008.12182.97升龙国际69.8261.99%43.2868862008.5251.63合计265.9——197.95————————供求比为1：0.75；市场呈现出供大于求的现状。区域内重点项目推出量265.9万方，消化量197.95万方，消化比74.44%。平均销售均价6163元/平米，月均销售量1.62万方。供大于求，去化状况良好，楼市发展平稳；单个项目月均1.5万方，年度18万方；本案住宅去化预计周期为8年；项目名称一房两房三房四房复式供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比橡树玫瑰城34732293%1204115796%1396132395%433271%000橄榄城62339263%79175996%1142101489%20315%331442%新蓝钻1048683%74268893%62056090%1224893%000亚星城市山水73068794%110799690%48441987%000961617%美景鸿城1148107494%1132108794%36833290%311755%12650%中原新城2877184364%2540212383%2445198681%28614651%000升龙国际3866216756%1325122492%1524127483%17113277%000合计9695657168%8841803491%7979690887%67337856%1413626%需求目的刚性过度投资自住为主少量投资自住为主少量改善投资改善为主改善为主所占比例18%17%25%7%20%7%2%3%1%片区供需关系自住型需求占63%；改善型需求占11%；投资型需求26%。经济型住宅产品成为供需主流，投资型和享受型产品供需尚待发展；片区供需关系项目名称﹤6070﹤X﹤9090﹤X﹤130140﹤X﹤170160﹤X﹤180一房（20-35万）小两房（25-35万）两房（40-50万）小三房（45-56万）小三房（45-60万）大三房（60-80万）四房（80-110万）复式（90-140万）供应量消化量消化比消化速度供应量消化量消化比消化速度供应量消化量消化比消化速度供应量消化量消化比消化速度供应量消化量消化比消化速度橡树玫瑰城2.01.893%0.0818.715.985%0.728.86.978%0.310.710.5274%0.02000%0.00橄榄城2.91.863%0.0914.212.387%0.656.44.875%0.270.310.0515%0.000.560.2442%0.01新蓝钻0.50.483%0.0512.611.289%1.396.14.777%0.591.830.7239%0.090.000.000%0.00亚星城市山水3.13.094%0.139.38.490%0.383.72.259%0.110.000.000%0.001.630.2717%0.01美景鸿城4.84.594%0.759.38.996%1.494.03.790%0.610.480.2655%0.040.200.1050%0.02中原新城12.98.364%0.4638.029.5.78%1.6317.312.673%0.74.432.2651%0.130.000.000%0.00升龙国际16.29.156%0.3632.723.472%0.4218.312.367%0.562.571.2850%0.050.000.000%0.00合计42.528.968%1.94134.8109.681%6.6864.647.273%3.1510.35.1050%0.342.40.625%0.04单位：万平米70~90㎡总价在40~50万，45~56万的经济适用两、三房消化率达81%。90~130㎡总价在45~60万，60~80万的经济适用小三房、改善性三房消化率达73%。项目思考：片区160㎡以上大面积舒适性产品市场供应不足，去化状况不佳。中小面积，中低价位产品集中供应，市场供需两旺；片区供需关系项目名称别墅花园洋房/多层小高层9-18高层＞18供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期橡树玫瑰城34133699%31240110489%61609132682%9橄榄城120399683%670556780%870142460%10新蓝钻838096%628213648%4122397980%8亚星城市山水--------2418215589%22美景鸿城--------2811259292%6中原新城--------8653218525%18升龙国际----36427475%128096516364%25合计1627141287%——2591208180%——255111482458%——空缺产品竞争产品面单位：套项目思考：舒适型洋房和经济型别墅产品将是项目差异市场战略的重要参考依据；低密度住宅供应量少，销售速度理想，市场挖掘空间大；高密度经济型住宅集中供应，竞争激烈，消化缓慢；中低密度住宅市场空间大项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台其他橡树玫瑰城★------★--★--★★★★橄榄城★--★-------★★------新蓝钻★----★------★★------亚星城市山水★--★★★------★--★★美景鸿城★--★★★------★★★★中原新城★------------★★★--★升龙国际★----★------★★------89㎡两房户型设计多通过赠送面积提升性价比，在户型居住价值的创新方面体现不足；片区产品特性-----户型设