顺驰地产

1内容概要顺驰集团从1994年成立到现在,经历了三个成长阶段:1994年到1997年的初创期,在这个阶段顺驰从房地产销售代理进入房地产业，并且初步形成集团的三大主营业务：开发、销售、置换。为不动产的生产、交易和再循环在企业的自身体系内形成了天然的便利，建立业务链上的优势。从1998～2004年是集团的成长期，1998～2002年间，顺驰在天津开发近30个项目，有助于解决顺驰的现金流，为顺驰的滚动发展奠定了基础。在这一期间，顺驰主要任务是积累资金，确立天津老大地位，建立一个成熟的可复制的模式，为将来的大力向外扩张做好准备。从2003年下半年至2004年的一年多时间内，顺驰在全国各地通过竞标方式，拿下的土地总价超过100亿元，这个时期是顺驰集团快速扩张的时期。在这种快速扩张的发展中，集团需要考虑如何应对快速扩张带来的管理与资金压力,避免出现财务危机，于是在2005年开始，企业进入了战略转型期。在顺驰集团快速成长的时间中，我们认为该公司企业家能力推动企业成长的一个重要因素；同时集团在成长中善于和其他组织联合，充分利用各种资金，共同盈利，如顺驰联手天津信托、津报集团、首创、摩根士丹利房地产基金、绿地集团等等。通过利用其他合作伙伴的力量，有效的克服了成长中企业财务资源与土地资源的约束；集团“楼赚楼”模式的销售模式，加快了集团销售的速度，提高了运营能力，降低了集团在资金的压力；顺驰速度是集团快速成长中的一项重要能力（迅速拿地、快速开盘，规划、设计、拿手续、开工、销售、物管一起行动，一体运作，依靠缩短开发周期，注重从买地、规划、设计、策划、施工、广告、采购、销售、物业等每一个环节的紧密协作，展开对现金的紧张追逐）。为了消化快速发展带来的管理问题与资金压力，集团从2005年开始了战略转型。从追求“利润”出发，持续进行了逾一年的架构、流程、人员等一系列调整。在管理架构上，该公司瞄准由“放权”到“收权”，合并区域公司。2目录第一章顺驰集团概况分析.........................................................................................3第一节顺驰集团现状....................................................................................31顺驰集团简介.....................................................................................................32顺驰的产品线.....................................................................................................43顺驰的品牌线....................................................................................................5第二节顺驰目前面临的困境..............................................................................81孙宏斌复出与顺驰当前困境............................................................................82重立天津大本营地位........................................................................................9第二章顺驰集团的成长道路...................................................................................11第一节初创期（1994～1997年）...................................................................11第二节成长期（1998～2004年）...................................................................12第三节快速扩张向稳步成长阶段的转型（2005年～2008年）....................151战略转型原因：产业环境剧变和内部规范运作的需要.......................162战略转型迹象（即关键事件的出现）...................................................163顺驰战略转型方向..................................................................................17第三章顺驰发展历程中的关键方面.......................................................................20第一节企业家特质............................................................................................20第二节顺驰的竞合模式....................................................................................21第三节坚持本土、依托天津............................................................................221顺驰的本土情结......................................................................................222顺驰之天津故事..............................................................................................23第四节顺驰“楼赚楼”的营销模式................................................................23第五节顺驰项目开发速度..........................................................................24第六节顺驰的资金管理....................................................................................251顺驰销售资金的管理..............................................................................252项目现金流的管理..................................................................................25第七节顺驰战略转型与组织调整实践............................................................271增设战略发展中心与公司职能定位......................................................282相应之运营管理设计及组织结构安排..................................................29附录1顺驰集团发展简史..................................................................................31附录2顺驰大事记..............................................................................................323第一章顺驰集团概况分析第一节顺驰集团现状1顺驰集团简介顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务和物业管理于一体的大型企业集团，是目前中国规模最大的全国性房地产企业集团之一，主要从事房地产开发和物业管理，具有国家建设部一级资质。通过2002年开始的全国扩张（特别在华东地区和中南地区），现在已拥有900万平方米的土地储备、16个城市、30多个项目的布局，从一个城市公司到一个全国性的公司，已经进入中国房地产企业的第一梯队里，受到了投资者和合作者的关注和青睐。2004年，顺驰集团整体架构被拆分为三部分：顺驰中国、顺驰置业和融创公司。顺驰中国负责顺驰集团在中国的房地产项目开发，并以顺驰的整体形象图谋在香港上市；顺驰置业则以房地产中介为主要内容的公司；融创公司仅仅局限在天津本地开发，图示如下。图1.1顺驰集团架构在顺驰系的架构里，顺驰中国是整体的主要部分，11年中累计操作房地产项目57个，销售面积近600万平方米，累计实现销售收入近300亿元，迅速发展成为中国房地产行业极具影响力的企业，2004年更成为业内达到百亿销售规模的企业之一。顺驰集团顺驰中国顺驰置业融创公司4图1.2顺驰全国扩张示意图同时，在稳固天津房地产市场的同时，顺驰不失时机地向全国主要城市房地产市场进军，推进其全国化战略，成为房地产界的一支主力军。在把房地产项目推向全国的同时，顺驰集团还逐步将其连锁经营模式强势推向全国，目前已先后进入北京、南京、成都、广州等地的中介市场。除了以上的全国几大城市有顺驰集团的投资外，目前顺驰集团还将触角伸向太原、武汉、郑州等中南地区的人口聚集地和中心城市。顺驰中国已初步形成全国化的战略布局，下设北京、天津、上海、武汉、苏州、无锡、郑州、洛阳、山东、石家庄、重庆等11个城市公司，拥有可支撑企业长期发展的近800万平米的土地储备。与此同时，顺驰中国的联营企业-顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、无锡、武汉、沈阳、重庆、长春、青岛、深圳等城市中介市场，连锁店面超过800家，和顺驰中国遥相呼应，为顺驰的发展构建坚强基石。由上图所示，顺驰在全国主要在华北地区、中南地区和华东地区进行布点，所以未来可以在把这些区域攻克，牢固的占据市场份额之后，向西南地区或西北地区进军。同时，在2005年，顺驰作出了要集中力量开发长三角地区、中南地区和珠江三角地区的战略决策，力争依托环渤海湾，把渤海湾作为大后方，进行触角的全方位扩展，向全国进军。2顺驰的产品线1）顺驰的产品定位5截至目前，顺驰开发的均为住宅产品。据悉，顺驰首次公开表示要关注商业地产的开发。目前顺驰在商业地产方面的开发正处在调研阶段，还没有进入实际的产品开发阶段。2006年对商业地产项目的关注和加大投资力度探索高端住宅市场，让它们成为顺驰未来两三年新的利润增长点。2）顺驰产品分布顺驰的版图现在主要集中在中国的东南区域和中南地区，具体的产品如下表所示：表1.1顺驰产品分布北京地区顺驰·林溪、顺驰·领海、顺驰·蓝调国际公馆华北地区胶州·蓝水假期、顺驰·名仕博郡、顺驰·山倾城、顺驰·太阳城华东地区顺驰·蓝湾、顺驰·美兰湖、顺驰·天鹅湖、顺驰·湖畔天城、顺驰·凤凰城、顺驰·荆州太阳城中南地区顺驰·郑东第一大街、顺驰·洛南第一大街、顺驰·中央特区3顺驰的品牌线1）品牌价值2005年顺驰中国的品牌