面对房地产的选择

面對房地產的選擇--張金鶚觀點張金鶚國立政治大學地政系特聘教授政大台灣房地產研究中心主任2009年7月3日(五)晚上7:00~9:00行天宮演講內容I.房地產的基本觀念II.房地產的神話III.房地產的選擇VI.房地產的決策關鍵V.當前房地產市場展望IV.意見交流房地產的基本觀念1.房地產的組成元素2.房地產的特性3.房地產的生命週期4.台灣房地產景氣循環歷程5.房地產是火車頭工業嗎?房地產的元素一包裹元素—ABundleofGoods房屋/土地/產權住宅單元/社區環境/鄰里(大/小)環境—硬體住戶鄰居/管理維護—軟體房地產特性不可移動性異質性不可分割性長久性昂貴性消費財+投資財雙重性房地產的生命週期(1)投資(4)使用(3)交易(2)生產30～50年1～5年1～2年幾個月或幾天（中古屋市場）（預售屋市場）時間落差(Time-Lag)•民國62~63年(1973~1974)第一次景氣•民國68~69年(1979~1980)第二次景氣•民國76~78年(1987~1989)第三次景氣•民國92Q3~96Q2(2003Q3~2007Q2)第四次景氣擴張期短(2~4年)收縮期長(7~10年以上)擴短縮長現象短期大漲長期小回2年2年3年4年7年7年13年?年台灣房地產景氣循環歷程--擴短縮長現象時間上落後於總體經濟景氣○房地產對總體經濟是否有帶動效果?○房地產對總體經濟是否有領先效果?房地產產業關聯效果未如預期地強產業關連分析法景氣綜合指標分析法向前關聯向後關聯房地產帶動上游產業房地產帶動下游產業房地產是火車頭工業嗎?房地產景氣要先看清總體經濟(特別是金融)的臉色房地產的五個神話1.有土斯有財(土地神話)—房地產穩賺不賠(房地產投資好工具)2.房地產景氣循環—景氣或不景氣時投資房地產都較穩當3.高通膨或低利率—租不如買4.房地產投資只需注意區位(Location,Location,Location)5.房地產投資跟著捷運走準沒錯(捷運站聯合開發)有土斯有財(土地神話)—房地產穩賺不賠(房地產投資好工具)只要是投資行為，其結果就是有賺也有賠，沒有任何一種東西可以是穩賺不賠的，房地產或土地當然也不例外如果純就投資工具的角度來看，房地產的本質並非屬良好的投資產品，因為它太昂貴，無法投資組合，分散風險；變現性又不好，交易成本高、資訊不透明等困境房地產卻是必需的消費產品房地產景氣循環—景氣或不景氣投資房地產都最穩當台灣過去四次房地產的景氣循環是擴張期短(2~4年)，收縮期長(7~10年以上)，即所謂「擴短縮長」現象房價的漲跌是短期大漲，長期小回，即所謂「大漲小回」現象純就財務投資觀點，長期不景氣造成資金積壓、週轉困難，投資房地產最穩當的說法，值得商確高通膨或低利率時—租不如買因為通貨膨脹與利率的變動，相對房價的漲跌小很多，面對高通膨或低利率而產生「租屋不如買屋」的前題，應先認清當時房價可能的漲跌趨勢如果面臨房價持穩或上漲，當然可考慮「買屋」如果面臨房價下跌，就應「戒急用忍」，考慮「租屋」為宜購買房地產只需注意「區位、區位、區位」購買房地產考慮的因素很多，區位雖然重要但非唯一，不要因為區位而忽略了其他重要因素每個人的區位條件偏好未必相同，「投資區位」與「消費區位」、「現在區位」與「未來區位」不要混為一談認清「自己」的好區位而非「市場」的好區位最為重要房地產投資跟著捷運走準沒錯不要迷信捷運站的房地產個案，只要大眾一窩蜂投資，房價勢必會被炒高，要看個人對捷運的需求而決定，5~10分鐘步行距離較為適合居住未來捷運將形成完整網絡，捷運站個案其稀少性將降低，未來將較不值錢通常捷運附近個案較為昂貴，且其居住品質較缺乏寧適性聯合開發個案不但價格更昂貴，且進出較為混雜，要更審慎評估房地產的選擇1.投資保值vs./&消費居住2.市場之尺vs.心中之尺3.個人與房地產投資生命週期之不同的報酬vs.風險4.不同持有期間之報酬與風險選擇5.房地產衝突→替換選擇投資保值vs./&消費居住房地產與一般財貨最大不同，在於兼具投資與消費雙重特性，個人對消費與的比例多少宜先釐清購屋決策不能單純由投資觀點考量僅由投資報酬率判斷必須要加入消費觀點考量財務負擔能力、心理需求、個人偏好投資—賺錢—價格消費—舒適—品質當投資保值與消費居住發生衝突?市場之尺vs.心中之尺市場之尺是由房地產市場上許多的交易所形成的客觀「價格」→見林不見樹心中之尺的刻度，隨著個人在成長經驗過程中，由學習、摸索、嘗試等等的過程而慢慢形成、改變的主觀「價值」→見樹不見林房地產未來購屋決策是客觀價格與主觀價值之間均衡交集→林樹相見當市場之尺與心中之尺發生衝突?沒有心中之尺時不適宜進入市場心中價值≧市場價格個人與房地產投資之生命週期當報酬與風險發生衝突?個人與房地產在面對不同生命週期不同報酬與風險的選擇擁有房地產之生命週期從擁有之生命週期中，利用現金流量分析利潤/風險房地產本身之生命週期房地產投資者之生命週期決定可接受的風險／利潤以及所能投入的資金考慮可接受的風險／利潤下，選擇介入房地產之生命週期屋涯規劃配合個人生命週期不同持有期間之報酬與風險選擇-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%12345678910111213141516171819202122持有期間年平均ROE0%5%10%15%20%25%30%123456789101112131415161718192021持有期間標準差持有期間之年平均報酬持有期間之年平均風險台北市房地產過去二十二年(1971~1993年)報酬率風險研究結果房地產應中長期(至少5~7年以上)持有，其相對的報酬與風險較為適當，短期的買進賣出交易成本高較不划算房地產衝突→替換選擇—面對衝突如何處理?好消費vs.好投資認清個人消費與投資需求的比例好心中之尺vs.好市場之尺心中之尺為消費需求；市場之尺為投資需求高報酬vs.低風險購買昂貴產品較在意風險好品質vs.好價格品質好但價格不好vs.價格好但品質不好好區位vs.好產品區位好但產品不好vs.產品好但區位不好活在當下vs.期待未來消費需求較在意活在當下；投資需求較在意期待未來房地產的決策關鍵1.時機2.區位3.產品4.管理5.價格時機、時機、時機(Timing、Timing、Timing)景氣上升↗景氣持平→景氣下滑↘房地產景氣是“U型”反轉，不是“V型”反轉認清房地產景氣循環與變動(短期vs.長期)掌握房地產市場資訊與研究成果為關鍵區位、區位、區位(Location、Location、Location)都市中心地區vs.中心周圍地區vs.中心外圍地區好區位--交通可及性--不要太近、不要太遠(第一巷)--重視工作、就學、日常生活、休閒等地點個人對區位的偏好各不相同，而非投資者所認為的相同市場區位都市中心中心周圍中心外圍預售屋vs.新成屋vs.中古屋vs.法拍屋公寓vs.大廈vs.透天新社區vs.舊社區豪宅vs.典型住宅vs.套房好產品為最基本關鍵，不論投資或消費都應重視產品、產品、產品(Product、Product、Product)好建商好設計好公設好規模好隔局好停車管理、管理、管理(Management、Management、Management)無門禁管理vs.有門禁管理vs.飯店式管理自行管理vs.委外管理好鄰居(鄰里熟識)管委會運作良好委外管理(優良物業管理公司)自行管理(優良管理人員)財務公開透明管理費用合理住房子才是關鍵價格、價格、價格(Price、Price、Price)表價vs.成交價單價vs.總價銷售率&議價空間價格vs.數量供給vs.需求過去及當前市場平均行情了解市場個案行情，附近競爭個案行情預售屋、新成屋、中古屋行情公寓、大廈、套房、透天行情個案付款條件及個人負擔能力基本財務分析不要超過家庭收入負擔得起的價格最為基本當前房地產市場展望1.國泰房地產指數2.購屋需求動向調查3.房地產景氣動向季報國泰房地產指數季報2009年第1季國立政治大學台灣房地產研究中心TaiwanRealEstateResearchCenter,NCCU中華民國九十八年四月三十日CathayRealEstateDevelopmentCo.,Ltd.背景介紹研究單位：國泰建設(股)公司與國立政治大學台灣房地產研究中心合作研究並編製房地產指數季報資料內容：1992年第1季至2009年第1季各區新推個案涵蓋區域：全國、台北市、台北縣、桃竹地區、台中都會區、南高都會區國泰房地產指數—新推個案價量分析房價（可能成交價）指數議價空間指數開價指數推案量指數30天銷售率指數30天成交量指數各項指數均以平均2006-2008年為基期(100)全國價量指數趨勢圖040801201601998Q11999Q12000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q1成交量指數708090100110120可能成交價指數成交量指數可能成交價指數基期平均2006~2008年=100台北市價量指數趨勢圖03060901201501801998Q11999Q12000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q1成交量指數60708090100110120可能成交價指數成交量指數可能成交價指數基期平均2006~2008年=100台北縣價量指數趨勢圖03060901201501801998Q11999Q12000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q1成交量指數60708090100110120可能成交價指數成交量指數可能成交價指數基期平均2006-2008年=100註：本季台北縣推案區位相較上季為差，故經模型控制住宅品質區位後，房價相較市場未控制品質區位的感受為高。桃竹地區價量指數趨勢圖0601201802401998Q11999Q12000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q1成交量指數60708090100110120可能成交價指數成交量指數可能成交價指數基期:平均2006~2008年=100台中都會區價量指數趨勢圖0501001502002501998Q11999Q12000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q1成交量指數60708090100110120可能成交價指數成交量指數可能成交價指數基期平均2006~2008年=100南高都會區價量指數趨勢圖0801602403204001998Q11999Q12000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q1成交量指數8090100110120可能成交價指數成交量指數可能成交價指數基期平均2006~2008年=100註：本季南高銷售率為0的個案比例較多，且其個案價格均較高，故在刪除銷售率為0的個案後，較市場感受為低。內政部營建署台灣住宅需求動向調查民國九十七年第四季執行單位：財團法人國土規劃及不動產資訊中心計劃主持人：張金鶚(政大台灣房地產研究中心主任)中華民國九十八年二月二十五日調查期間、範圍、對象97年第4季調查期間為民國98年1月1日至1月15日。已購屋者與購屋搜尋者調查範圍為台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市等五個地區(九個縣市)。租屋搜尋者調查範圍僅台北市、台北縣。調查對象為16家銀行之322家分行、9家主要仲介公司之180家分店、及崔媽媽基金會之租屋搜尋通路。銀行回收803份有效問卷，抽樣誤差為正負3.46%；仲介公司回收546份有0效問卷，抽樣誤差為正負4.19%；