高通智库_广州恒大地产集团案例分析_28页

地产公司分析之广州恒大地产集团1讨论问题2008年恒大为什么会出现现金流问题？恒大能否起死回生？快速销售？转让土地？再次融资？上市融资？了解恒大集团以及许家印情况了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况试图分析采用这种战略的原因2恒大地产集团概况2007年销售额约为：33亿元；06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿恒大在19个城市拥有31个房地产项目；截至2007年末，恒大土地储备较2006年末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于碧桂园；3恒大地产集团大事纪要1997年3月成立恒大实业，许家印出任董事长。1998年6月恒大实业以1.34亿元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售；2002年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502）2003年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。2006年6月恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。2006年11月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。2008年3月由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。2008年5月恒大成功再次私募35亿港币投资4许家印其人与特点能吃苦、有抱负1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。良好的政治感觉中共恒大实业集团党支部成立。（2002年）中国民营经济十大风云人物。（2004年）许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年）以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年）慈善家05年获十大慈善家称号07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万5恒大集团的土地战略整体土地储备2006年底约600万平米2007年底约4580万平米，总计48个项目，增长近7倍主要拿地事件2008年1月以41亿拿下原员村绢麻厂地块（楼面地价13016元／平方米），广州市天河区新地王诞生。该地块01年推出时曾流拍，较同年周边拍卖地块楼面地价高出近30%。2007年11月恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权；2007年10月恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴地块。先期支付0.9亿元，并以股权支付另200万元，余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。2007年8月以25.3亿天价分别摘得位于重庆黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖地价16亿元。6恒大集团的融资策略恒大为上市,做了一系列的融资活动,具体分为3步骤:上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股,占33.3%股权；有赎回条款为15%的复合率回报2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人;2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款,额度为5亿美元；截止08年3月,已提取总额为430百万美元及人民币2千万,并且不再提取贷款伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差；970万美元的结构性费用；08年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资；2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。7恒大地产主要财务数据08年招股书/截止07年9月业绩现金及现金等价物1,153银行贷款6,612库存5,385流动资产13,017流动负债3,768资产总额14,825负债总额14,067净资产758银行贷款占总资产比率44.60%净负债比率720.18%营业额2,323毛利868物业增值482纯利1,001纯利1（调整后）*678纯利2（调整后）*161毛利率37.37%纯利率43.09%纯利率(调整后)6.93%单位:人民币百万元注:1.银行贷款=长期贷款+短期贷款;2.库存包括预付款;3.纯利调整后1：不含物业增值；4.纯利调整后2：不含物业增值与其它收益恒大08年现金流分析8恒大08年现金流分析销售收入情况区域预估销售额预估回款广东地区196,42185,486重庆地区19,75410,075成都地区29,33914,963武汉地区50,11625,559南京地区47,87924,418沈阳地区38,24419,505内蒙地区00其他地区20,00010,200401,753190,206注：详细预估销售收入详见附件-2单位：万元9收入情况支出情况可支配现金与等价物:18.1亿元08年销售回款:19.0亿元融资:4.5亿美元约（31.5亿元RMB）----------------------------------------------------总计:68.6亿元于07年底未支付款项:61.6亿元土地出让金及工程款:43.9亿元短期贷款:8.4亿元应付款:9.0亿元-------------------------------------------总计:122.9亿元＜资金缺口54.3亿元恒大08年现金流分析注：详细预估销售收入详见附件-2注：相关数据来自恒大招股说明书恒大08年收支平衡分析10恒大集团的战略分析？1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地；•以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地；•可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览）2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；•用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！•上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;11江苏启东——万亩土地疑云项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的“崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的1/3，预计2010年左右开始预售。项目难点海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声不响地将这8968亩土地收入囊中呢？已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。附件-111A探讨其战略的根源？1、许家印的个性？2、为什么恒大在2003年是唯一没有外地扩张的“广州五虎”3、投行与发展商的心态？12恒大能否起死回生最直接有效的方式便是“开源节流”能否再次融资？降价快速销售？资产处理（卖地）？上市融资？13恒大能否起死回生能否再次融资？上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元:伦敦银行同业拆息＋4.5厘到5厘的息差;970万美元的结构性费用.2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。成本:100%的利息.结论:恒大地产背负高利贷,已经没有可能进行再融资.两次融资对比相当于估值折让36%-60%14恒大能否起死回生恒大2006年11月金融投资者投4亿美元，占33.3%股权投资前公司价值8亿美金投资后公司价值12亿美金2008年03月拟上市定价HK$3.5~5.6上市融资前市值51亿~82亿美金上市后市值64亿~102亿美金2008年06月新投资者投资6亿美金，占15.6%新投资者投资前市值32.46亿美金新投资者投资后市值38.46亿美金估值&IPO时折让36%~60%14恒大能否起死回生降价快速销售？结论:1、大的折扣销售势必影响利润率，影响盈利后上市将更难；2、高负债率即使取得较高的销售额也是“杯水车薪”区域预估销售额预估回款广东地区196,42185,486重庆地区19,75410,075成都地区29,33914,963武汉地区50,11625,559南京地区47,87924,418沈阳地区38,24419,505内蒙地区00其他地区20,00010,200401,753190,206注：详细预估销售收入详见附件-2单位：万元15第一、二类项目（单位：万平米）第三类项目（单位：万平米）第四类项目（单位：万平米）分类说明总建筑面积可售面积总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注第一类自持出租物业物业231.05199.8717.6064.9%以广州项目为主第二类竣工项目已售、未售物业2.1869.3%分类说明总建筑面积可售面积总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注第三类取得土地使用权的项目3,046.002,703.501,076.8064.0%以广东、重庆、武汉、成都、南京项目为主其中启东项目1,196.001,151.00344.40-分类说明总建筑面积可售面积假设总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注第四类未取得土地使用权，但签署相关协议的1,531.78-588.1075.0%以沈阳、郑州、沈阳项目为主16恒大能否起死回生资产处理（卖地）注：详细资产细分详见附件-1恒大能否起死回生上市融资？结论:行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套”国家宏观调控,房贷限制,银根缩紧等严格限制外资进入内地房地产市场大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债”上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价当前宏观经济与投资者心态17恒大可能的结局被瓜分?......18恒大土地资产分析第一类项目主要资产简析报告系列号物业资产估值备注4广州市第一金碧花园3.45亿15000平米商业5广州市金碧都市广场3.62亿12000平米商业6广州市花城大道1.50亿14000平米车位7广州市金碧翡翠华庭2.86亿8000平米商业+900平车位第二类项目主要资产简析报告系列号说明总建筑面积备注21广州市金碧骏鸿花园0.74亿31套别墅18广州市金碧雅苑0.31亿67套别墅13广州市第三金碧花园0.46亿36套豪宅附件-119恒大土地资产分析第三类项目主要资产简析报告序列号物业资产估值备注25佛山恒大御景半岛92.1亿31套别墅26广东增城市恒大山水城24.9亿67套别墅27广东清远市恒大金碧天下78.3亿36套豪宅31重庆恒大城23.7亿31套别墅33湖北鄂州恒大金碧天下24.7亿67套别墅*37江苏启东恒大金碧天下344.4亿36套豪宅38成都恒大城35.1亿31套别墅39成都恒大绿洲21.3亿67套别墅41南京市恒大金碧天下32亿36套豪宅43沈阳市恒大绿洲23.6亿31套别墅44昆明市恒大金碧天下25.0亿67套别墅52包头市恒大华府37.9亿36套豪宅附件-120恒大土地资产分析第四类项目主要资产简析报告系列号物业资产估值备注55广州恒大绿洲43.9亿39万平57重庆恒大城24.9亿57万平59重庆恒大绿洲26.6亿37.7万平60重庆恒大名都50.4亿67万平*61武汉恒大雅苑32.7亿37.3万平64沈阳恒大城27.5亿59万平65沈阳恒大绿洲89.4亿178万平66郑州恒大绿洲75.6亿186万平67洛阳恒大绿洲72.5亿340万平附件-121附件-2广东地区——拐点论的重灾区受拐点论与市场低迷的影响，广东地区销售预计2008年将遭受“寒冬”，众多项目已经开始进行打折销售，尤其是区位相对非核心区域的项目，以别墅、低密度项目更为严重。“御景半岛”已经推出100套别墅7折优惠项目名称股权比例可售面积预计开