：《房屋登记办法》有关解读

《房屋登记办法》有关解读◎《房屋登记办法》背景材料《房屋登记办法》(以下简称《办法》)最近公布，并将于今年7月1日起实施。相比《城市房屋权属登记管理办法》(1997年建设部57号令颁布，2001年修订)，《房屋登记办法》完善了不少，主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要作了比较大的调整，亮点颇多。据建设部房地产管理方面的人士介绍，为保证《办法》立法质量，建设部组织中国人民大学、清华大学、中央财经大学及成都市房管局等登记实践部门有关专家，成立了《办法》起草小组。起草小组先后赴十余个城市对房地产登记有关问题开展了深入调研。建设部多次召开座谈会，深入研究各地登记实践中出现的具体问题，并就有关问题听取全国人大法工委及国务院法制办的指导意见，在深入调研并多次修改论证基础上，2007年6月，完成了《办法》(征求意见稿)。在该《办法》起草过程中，先后征求了最高人民法院、国土资源部、人民银行等国务院相关部门，全国各省、直辖市建设(房地产)主管部门及部分具体登记操作人员的意见，并在网上公开征求了意见。建设部房地产管理方面的相关人士指出，《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则，在以下几个方面体现出了新的内容：一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。《办法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是以专章的形式把集体土地上房屋登记纳入了调整范围。《办法》第八十二条规定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。五是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型作了具体化规定，更加具有可操作性。业内人士指出，《办法》的颁布，将弥补期房权属真空。在我国现行的商品房预售制度下，消费者交了房款后，却要等到收房后才能获得相应的房屋权属证明，其间房屋权属的“真空期”常引发复杂的权属纠纷。《办法》规定，当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押、在建工程抵押，以及法律、行政法规规定的其他情形时，都可以约定向登记机构申请预告登记。现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。如果已有预告登记约定，但商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记，预购人可以单方申请预告登记。而办理预告登记后，当事人就可以在房屋权属登记之日起三个月内，向登记机构申请房屋权属登记。如果房屋权属登记申请的条件都符合，登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。一些业内专家认为，“预售登记”制将会带来“转折性的变化”。对于购买期房或者二手房的广大消费者来说，取得房屋权属证明之前的权益也有了相对明确的法律保障。《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。南开大学经济学博士、重工房地产与住宅研究会法学委员会委员刘玉录认为，该规定和《物权法》第十九条的主要内容相呼应，即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院作出判决。如果异议登记人在登记后15日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。曾任职于国务院房改办的资深学者武建东指出，新的登记办法明确了不动产的所有权，拥有者不但可以拥有不动产证明，也同时可以将其视为金融资产证明，对其进行抵押等融资行为，所有权明确后，为所有者提供了保卫自己产权的证明，提供冲突纠纷时的依据，代表了全国将近数十万亿平方米的不动产拥有者的权利保障和权利证明。据悉，近期，《关于贯彻落实＜房屋登记办法＞的通知》、《房屋登记簿管理试行办法》及《房屋登记簿(式样)》等文件将配套出台，主管部门将针对《办法》内容在全国范围内分批开展培训，以便于各级建设(房地产)管理部门和各地登记机构理解《办法》精神，更好地贯彻落实《办法》有关规定。《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。相比《城市房屋权属登记管理办法》（1997年建设部57号令，2001年修订），《办法》在以下几个方面体现出了新的内容，一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。《办法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。◎房屋登记簿启用的意义今后登记簿将成为物权归属和内容的根据，包括房屋物权的取得时间将以房屋物权记载于登记簿的时间，即登记机关最终审批完成时间为准。开始实行房屋登记簿制度。今后，相关部门在受理房屋权属登记申请时均建立登记簿并予以记载。１０月１日正式实施的《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而对查封登记等其他权利内容的登记，有关部门可直接向交易登记中心提出申请，由房地产交易登记中心负责记载于登记簿中。登记簿将采用纸质介质或电子介质。以前物权的各项内容都以房屋产权证登记为准。但新办法施行之后，实际上淡化了纸质凭证的功用和重要性，转而注重登记的信息。而且今后房屋登记簿所记载的各项内容将成为该物权的核心内容。登记簿制度的建立也让物权转移的时间点更加明确，今后包括财产封存等物权时间依据，也都将以登记簿记载的时间为准。因此，要提醒申请人在领取房屋权属证书时，应认真阅读登记簿上的有关内容，并在纸质登记簿上签字确认。◎房产证与房产登记簿的关联与区别按照我国现行的房屋所有权登记制度?，?房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法?法。商?在以房屋为标的物的交易活动中?，?以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等?，?须经登记始发生物权法上的效力?法。商?所以?，?房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准?法。商?房产证作为一种证书?，?虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实?，?但其证明力的依据是其记载与登记簿上的记载具有一致性?法。商?如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致?，?房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力?，?而只能成为向登记机关请求确权的证明文件?法。商?如果登记簿上未作变更?，?房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力?法。商?例如?，?在房屋买卖时?，?房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果?，?房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由?，?主张其已经取得房屋所有权?法。商?房产证遗失后?，?房屋所有权人并不因此失去房屋所有权?，?权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利?，?并可要求发证机关根据登记簿上的记载补发房产证?法。商?可见?，?房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用?法。◎《房屋登记办法》实施后，房产交易需注意的事项须注意如下三点：1、买房前应先查房屋登记簿2、要买旧房，首先要看这个房子是不是卖方的。3、其次看这个房子是不是有一些限制交易或者转让的条件。比如是不是欠别人的钱，(房屋)已经被法院查封了，或者说你这个房子到银行申请贷款已经被抵押等等。相关提醒，在房产交易的过程中，购房者要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯，而按照《办法》要求，登记机关也要为查询人提供方便。◎《房屋登记办法》实施后的有关要求今年7月1日起，要实施新办法，办理产权登记的购房者，都可以申请进行房屋登记，将相关信息登入“房屋登记簿”。但对于7月前已办理了产权登记的购房者，目前尚要确定此类人群登记时间表。要抓紧时间落实国家政策，建立“登记簿”，对于《办法》中提到的“申请登记”要件，进行细化规定，新办法实施的同时，将向百姓公布“申请登记要件”的明细。目前有很多购房者，在购买新建商品房后，并未按照合同约定如期拿到产权证，这部分人能办理房屋登记吗？产权证与登记簿是对应的，没有产权证就办理不了房屋登记。购房者可依据《合同法》、《城市房地产管理办法》等，依法对开发商提起诉讼，要求其履行合同要求办理产权证，并承担违约责任。◎《办法》有关条款解读·登记簿是房屋真正的“身份证”第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。解读：按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。相关人士进一步解释，比如，今后夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。以前曾发生过类似案件，夫妻一方以不知情为由，拒绝承认房产转让的事实。新办法实施后，就不会存在这种问题，因为夫妻一方如果想共同获得权利，就必须共同登记，否则就是放弃了共有权利。暗地卖亲属房子，不行了。案例：乙方未经父亲同意，骗取证明，将父亲名下的房产转让给甲方，并办理了更名过户，待乙方父亲发现后，出现了房产归属和收益纠纷。这种情况下，乙方父亲可申请查“房屋登记簿”，凭登记明确自己为房屋所有权人的证据，来解决这起房产纠纷。·只签合同，房子不算属于你第五条第二款房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。解读：这一款是按照《物权法》要求确定的，它强调了登记的效力。比如：甲与乙订立买卖合同，将自己的房产转让给乙，乙按合同规定预付房款，同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。又有不知情的丙与甲协商欲买甲的房产，价格比乙略高，甲转而将房产卖给丙，并与丙一起办理了房产过户登记，领取了房产证。根据相关规定，法律保护丙对该房产的所有权，而乙对该房产不享有所有权，他只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。因此，签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续，不办理登记,即使已经占有或使用了所买卖的房屋，也不能取得所有权。·预告登记可防止一房多卖第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。解读：预告登记，是指当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。比如，甲方在某楼盘看好了一套房子，并与开发商签订了买卖合同，在合同中约定对这套房进行预告登记，但由于乙方接受了此套房产的更高定价，开发商将房子卖给乙方，并单方面撕毁合同、退还房款。经预告登记后，开发商就