09年度房地产企业税收培训-PowerPointPre

09年度房地产企业税收培训易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所2009年11月12日内容提要前言：企业涉税风险从何而来一、企业所得税1、完工产品的标准2、配套设施的处理3、其它问题二、营业税三、房地产合同涉税管理四、新政解析前言：税务风险管理一：企业面临的税务风险分析1、税法的复杂性、不完整性、随意性、不公平性2、税务机关执法中的征管与税法执行的问题3、企业面临的社会大环境中的风险4、企业内部管理中的税务控制失误企业处理税务问题的常见失误分析1、合同随意签、财务人员不参与房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基础和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。企业处理税务问题的常见失误分析纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。房地产开发合同涉税条款通常包括合同履行方式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重要内容，并要准确地适合或规避现行税法条款。企业处理税务问题的常见失误分析税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，而税收政策复杂而浩翰，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给开发商带来重大经济损失。案例：黄陂某房地产公司为项目公司，由自然人A与B各出资1000万出资于2005年3月成立，净资产为2000万，公司主要资产为一块土地，土地原价值为6000万，借款4000万，2008年2月将股权以12000万转让给自然人C与D，协议约定：股权支付款8000万，代其支付原先的借款4000万，2009年6月，C与D再次转让股权，转让价18000，结果分析？税务机关的认定：案例企业的资本运作主要包括：投资、收购、股权收购、资产收购、合并、分立、债务重组、跨境重组、资本结构调整：国企改组、股份制改造、转让、增资、减资、扩股、缩股、债转股、股权分置、权证。会计与税法依据国家税务总局：投资改组、并购1998年97号、2003年60号、2007年、财税2009年59号财政部：股权投资、公司合并、金融工具计量与确认、债务重组（38个准则有四个涉及）合并：吸收合并、新设合并（控股合并）案例：持有与转让的考虑转让：个人出资持有：法人出资：法人实质为一人有限公司：不得以个人身份与其他股东共同出资案例：甲公司（A先生、B先生）于2006年出资2000万元成立全资房地产子公司——M公司，2009年9月30日，甲公司将M100%全部转让给乙公司，转让价6000万元，转让日，甲公司资产总额2000万元（土地），负债为零，净资产2000万元（均为实收资本），公司应纳企业所得税=（6000-2000）*25%=1000万分析甲公司将税后利润分配给A、B，应纳个人所得税合计：3000*20%=600万元，合计：1600万元，税负高达40%。资本运作中的风险案例提示企业在资本运作中的收购与投资等业务中缺少必要的“税收尽职调查”现状：有财务调查、法律调查，但没有税收尽职调查税务尽职调查是指接受客户委托，为客户的投资、并购等商业事务提供税务尽职调查服务，降低企业并购的税务风险。案例：广东某企业投资案企业处理税务问题的常见失误分析财务人员只关注财务、钱、收入、成本、发票等，不考虑投资、财务人员与其它部门之间的沟通上面也常出现问题。投资部门的投资分析报告一般没有税负分析的条款。认为“税”都是财务部门的事件合同条款中一般加上“按我国税收法律规定各自承担”，不够清晰明了。企业处理税务问题的常见失误分析二、管理者过于重视关系三、税务风险的控制往往限于财务部四、企业需要什么样的税务代理服务，企业并不清楚，对代理行业也缺少了解五、企业财务人员内部培训有待加强第一部分：疑难解析一、完工标准第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。一、完工标准(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。注明：1、施工单位提交《工程竣工报告》2、监理单位提交《工程质量评估报告》3、勘察设计单位提交《工程检查报告》4、施工单位签署《工程质量保修书》问题一、完工标准如何掌握5、工程质量监督站出具《工程质量监督报告》6、开发商形成《工程竣工验收报告》另还有规划、消防、环保等部门。初始产权证明一般指〈大产权证明〉。会计与税法的协调处理问题！问题二：预交企业所得税能否扣除期间费用？（按季预交）目前部分税务机关做法：预收款*计税毛利率*所得税税率，期间费用就不给扣了，到年底汇算清缴时再给扣，然后多交的退给你。是否正确？分析：国税发【2009】31号文件对房地产企业应纳税所得额的计算方法作出了明确规定：预征税款的办法应遵循【2008】299号文件：企业预交税款是针对会计利润总额，而不是预收账款。为了保障税款的均衡入库税法特案规定，未完工产品的预收账款提前确定应纳税所得额，应纳税所得额=预收款*计税毛利率-营业税金及附加、土地增值税分析预交税款的时候将预收账款按上述公式计算的预计利润并入企业的会计利润总额预交，而不是仅针对预收账款计算的预计利润缴纳，企业的预计利润总额包括：主营业务利润、其他业务利润、投资收益、期间费用、营业外收支。例如：三季度炒股赚了8000万要交，按会计利润征税。(会计利润+预收账款*计税毛利率-弥补以前年度亏损+纳税调整)问题三：核定征收问题一：市局目前对核定征收的意见二：税法的规定：不得事先核定征收问题解答：1、核定征收的建筑企业是否可以按总分包合同差额作为企业所得税的计税依据交企业所得税？2、企业所得税核定征收，如果年终会计利润应纳所得税高于已经按核定征收缴纳的企业所得税，税务局要求补税、罚款及滞纳金是否合理？问题四：配套设施的处理主要包括：1、物业管理用房2、地下室A：有产权的地下汽车库，B：无产权的地下汽车库C:无产权的地下自行车库D:地下人防设施3、水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚4、商店、银行、邮局中小学、文化站、医院等。税法中配套设施的定义：国税发[2009]31号第十七条第三十三条第二十七条第五款(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。配套设施第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。配套设施(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。延伸案例：案例1：报建时按固定资处理，后销售了，企业所得税如何处理？土地增值税如何处理？案例2：某房地产开发企业由A公司与B公司共同投资成立，出资比例为1：3，双方约定对公司项目利润按5：5分成，请问：对于A公司分回的利润是否需要征收企业所得税。配套设施解读第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。国税发[2006]31号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知八、关于开发产品成本、费用的扣除问题6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：配套设施解读（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费（2）属于营利性的，或产权归开发企业所的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。案例：人防工程的争议我公司为北京某房地产开发投资公司在汉成立的房地产开发公司，具有独立法人，目前开发了某楼盘，面积近100万方，分为四期，项目前三期已完工，目前在进行最后一期的开发，我司按照《人民防空法》及当地政府的要求建设了人防工程，人防工程获得了区人防办的验收合格证，并在当地人防办办理了《人防工程平时使用许可证》，目前人防设施做为小区内主内临时停放汽车以及自行车之用，汽车按月收取180元的管理费，自行车每月收取费用为5元，该费用由我司控股的物业管理公司负责收取。案例09年5月，主管税务所对我司进行纳税评估，对人防工程的成本在税前扣除提出疑议，认为不能直接在税前扣除，应根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定，做为营利性固定资产，通过折旧来获得税前扣除的待遇，并要求我司补缴税款。我司认为：1、该项人防工程建设完工之后，交由物业管理公司进行管理并收取一定的使用维护费，符合行业行规，并且其它房地产企业建设的人防工程案例分析所发生的成本，均直接进入开发成本获得税前扣除。我司也应该直接获得税前扣除的待遇，不应按国税发[2009]31号文件的第17条处理，应按33条处理。2、对于税务机关认定是营利性也不对，因为赢利性主体应为物业管理公司，物业管理公司收取的维护费也按国家税法规定缴纳了相应的税收。物业管理公司交税，而我司获得税前扣除的待遇，两不相干才对。我司据此与税务机关多次沟通未果，请问，税务机关的认定是正确的吗？物业用房的处理案例：我公司在与业主签订《商品房买卖合同》时，对于物业管理用房的产权一部分未给予明确，一部分给予明确为物业管理公司管理用房，业主具有使用权。物业管理用房目前由我司投资的物业管理公司在使用。现在税务机关对我司进行稽查，认为一部分产权不明确，认为一部分产权明确属于我司所有，理由是合同中约定物业管理公司只有使用权，业主只有使用权，反过来就是我司具有所有权，全都要转为固定资产，不允许直接在税前扣除成本，其依据为国税发[2009]31号文件第十七条。配套设施第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。补贴收入的处理案例：取得的征地补偿费用是并入当期所得还是冲减成本？我公司为某地招商引资的某大型国有企业职工住房进行定向开发，销售面向企业的职工，销售价格双方共同商定，为了降低房价，当地政府承诺：地价70万一亩，超过的部门由政府返还，2008年3月收到超过部分的返还款2000万，如何处理？分析：涉及：企业所得税、土地增值税《企业所得税法》第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（九）其他收入。《企业所得税法实施条例》第二十二条规定，企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。所得税处理《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2009】87号）第一条规定：对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县