XXXX年商业地产基础知识培训课件

商业地产基础知识培训课件培训的意义团队成员科学正确的引导客户了解商业地产的基础知识团队成员熟练掌握商业投资基本知识1、商业地产基础知识2、商铺投资基础知识3、商铺投资计算知识商业地产基础知识Part1:什么是商业地产狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切的可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产？商业地产基础知识FUTURELAB商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产基础知识FUTURELAB商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产基础知识FUTURELAB商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产基础知识FUTURELAB商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产基础知识FUTURELAB商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产基础知识FUTURELAB商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分商业地产投资产品类别交通设施商铺商业地产基础知识商业街FUTURELAB•底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）•独立集中商业（购物中心）（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）•商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业）•商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）•街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）商业地产基础知识FUTURELAB购物中心——SHOPPINGMALL什么是购物中心？多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。商业地产基础知识FUTURELABSHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国内一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。商业地产基础知识FUTURELAB省内的购物中心赏析郑州国贸360商业地产基础知识FUTURELAB省内的购物中心赏析郑州丹尼斯大卫城商业地产基础知识FUTURELAB商业地产基础知识FUTURELAB省内的购物中心赏析郑州华润万象城商业地产基础知识FUTURELAB省内的购物中心赏析郑州中原万达商业地产基础知识FUTURELAB商业地产基础知识FUTURELAB商业地产基础知识FUTURELAB(cc)LynetteWebb,2006商业街——BusinessStreetorCommercialStreet什么是商业街？商业街——是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式。商业地产基础知识FUTURELAB省内的商业街赏析郑州万达中原金街商业地产基础知识FUTURELAB省内的商业街赏析郑州德化步行街商业地产基础知识FUTURELAB商业地产基础知识FUTURELAB按投资商圈划分社区型区域型便利型都市型其他商铺商业地产基础知识商业地产投资产品类别FUTURELAB•都市型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万•超级型——这就是传说中的超级购物中心或者superMall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市•区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店•社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店•邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店•目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。商业地产基础知识按照商圈划分FUTURELAB按业态划分零售型配套型娱乐型商业地产基础知识商业地产投资产品类别专业型办公居住型FUTURELAB健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）商业地产六大行业类别（按照行业）商业地产基础知识商业地产（零售地产）发展的几个阶段零售地产工业地产物流地产养老地产文化地产旅游地产街铺摊位超市百货商场专业市场步行街购物中心第一阶段第二阶段第三阶段三个阶段不相互矛盾，可并存。商业地产基础知识街铺摊位超市第一阶段商业地产基础知识百货商场专业市场步行街第二阶段商业地产基础知识购物中心第三阶段商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产基础知识FUTURELAB商业地产基础知识商业地产名词：商圈业态业种FUTURELAB商业地产基础知识FUTURELAB商业地产基础知识FUTURELAB业态？－－以什么方式卖业种？－－卖什么商业地产基础知识FUTURELAB什么是业态商业业态包含两层涵义：一是卖什么，指销售什么样的商品或服务；二是怎么卖，指销售商品或服务的营业形态。商业地产基础知识FUTURELAB一个是卖什么，指销售什么样的商品或服务从销售商品或服务的种类看，单体商业业态可以分为零售购物、餐饮服务和文化娱乐三大类。零售购物餐饮服务文化娱乐商业地产基础知识FUTURELAB零售购物零售购物是指满足消费者购买实物商品的一类商业业态，从提供的商品类型分包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等；从零售购物的营业形态分主要有购物中心、百货、商业街、超市、专业店、便利店、折扣店、仓储式商店等。商业地产基础知识FUTURELAB零售购物商业地产基础知识FUTURELAB餐饮服务餐饮服务是指满足消费者在外饮食需求的一类商业业态，当前社会上的餐饮服务可谓形形种种，包括自助餐厅、正餐厅、快餐厅、咖啡吧、酒吧、茶室西餐、中餐等，它们不仅解决了人们日常生活、购物、娱乐过程中的饮食问题，也成为亲朋好友休闲、聚会的良好场所。商业地产基础知识FUTURELAB餐饮服务商业地产基础知识FUTURELAB文化娱乐文化娱乐是指满足消费者的文化、休闲、娱乐等精神需求的一类商业业态，从提供的服务类型看可分为运动休闲、文化休闲和旅游休闲，运动休闲包括卡丁车、网球场、桌球室、健身中心、保龄球馆、高尔夫球场、溜冰场、射击场、游泳馆等；文化休闲包括美术馆、展览馆、电影院、剧院、音乐厅、博物馆、网吧；旅游休闲包括旅行服务、旅游中介、度假酒店等。商业地产基础知识FUTURELAB文化娱乐商业地产基础知识FUTURELAB一个是怎么卖，指销售商品或服务的营业形态。组合商业业态是指将三类商业业态混合经营的一种商业业态，从当前组合商业业态的发展现状和趋势看，我们主要关注购物中心和商业街这两种组合商业业态。商业业态包括百货店、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和商业步行街等种形式。商业地产基础知识商铺投资基础知识Part2:商铺投资的概念商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。商铺投资基础知识1、商铺投资的稳定性特点商铺投资的价值点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。商铺投资基础知识2、商铺增值的特点商铺投资的价值点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。商铺投资基础知识3、商铺投资回报率较高商铺投资的价值点住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。商铺投资基础知识4、商铺可出租、可经营，方式灵活商铺投资的价值点商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。商铺投资基础知识FUTURELAB商业地产知识销售模式整体转让零散销售自持出租返租销售商铺投资基础知识FUTURELAB商铺投资基础知识整体转让零散销售租约销售返租销售一次性出让给大型投资或金融企业，快速获得销售收益。直接进行销售附带商户销售短期返租销售带固定租约销售，一般6年以上，10年左右回本商铺投资计算方法Part3:商铺投资计算方法投资回报率投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋总价说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）商铺投资计算方法投资回报率投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）商铺投资