世联地产专业培训-住宅户型平面分析(一)

住宅平面分析一个标准二个目的三种方法用专业标准评价住宅户型客户购房经验之谈去不去，看位置行不行，看户型定不定，看价格课程讲授目的（一）向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介（二）评审户型平面时，用世联特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议注：评价=设计设计或修改设计主要是建筑设计院的工作课程讲授对象策划人员项目经理销售人员需要房地产知识的人士一个标准二个目的三种方法一个标准：世联户型评价标准（1）深圳住宅户型分类表（2）世联住宅性能标准表（3）世联住宅户型评价表二个目的：（1）住宅平面推介（策划部前期组）（2）住宅户型评价（策划部前期组、后期组）三种方法：（1）专业性：世联标准（定量）（2）合理性：人居标准（定性）（3）市场性：民俗标准住宅平面分析目录第一篇建筑平面分析（1）概论（2）经典平面推介（3）创新平面推介（4）参考平面第二篇户型平面评价（1）专业性：世联标准（2）合理性：人居标准（3）市场性：习俗标准第三篇户型评价及户型修改（1）传统户型点评方法（2）世联户型评价方法（3）户型修改建议住宅平面分析（第一篇）世联地产专业培训课程2007年7月10日第一篇建筑平面分析（1）概论（2）经典平面推介（3）创新平面推介（4）参考平面（1）概论中国民居对朝向的选择广东以北民居：向北房终年无阳光选择南向房是购房前提广东民居（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向南向西南向东向东北向北向西向西北向[概论]景观与朝向选择自然景观朝向小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化案例：1．国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售2．洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力[概论]户型定义经典户型定义市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的零缺陷(少缺陷)户型创新户型定义有独创性的为市场接受的新型实用户型理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释[概论]经典建筑平面定义经典户型创新户型经典建筑平面定义：能够容纳、布置经典户型、创新户型的建筑平面创新户型应在经典建筑平面中创新设计经典平面[概论]建筑平面评价建筑平面类型优点缺点备注点式1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5.便于户型布置6.结构稳定性强1.通风差2.户型间可能产生对视影响私密性1.高层建筑常采用2.香港、深圳的高层住宅区多采用3.可一梯多户板式1.有极好的通风性,容易形成穿堂风2.朝向好,可做到户户向阳3.宽敞明亮4.私密性好1.总平面布置呆板（兵营式排列）1.多层建筑多采用2.大户型高档住宅采用3.一般一梯二户4.在京、沪房地产市场中被推崇备至点式联体1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不力,且形成回声等噪音影响1.深圳目前常采用2.一般多用一梯四户平面拼接[概论]（2）经典平面推介经典平面推介（1）一梯八户(都市花园)优点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房减少销售压力1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典平面推介（2）一梯八户(国都花园)优点缺点1.6户三房户型均有南向房间2.2户有较大阳台3.管道易于布置1.C、D、H、G户型厨房采光较差2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典平面推介（3）一梯八户“蛙式平面”(碧海蓝天)优点缺点1.港式最新“一梯八户”户型2.住人房、客厅采光通风好3.每户有阳台4.方正实用、通风采光5.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点经典平面推介（4）一梯六户（长城•百花园）优点缺点1.所有户型均能向南,具有好朝向2.除C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.C、D户型客厅为钻石厅(港式第一代“一梯八户”的钻石厅不被市场接受)经典平面推介（5）一梯六户（长益花园）优点缺点1.户户南向2.除A、F、C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正经典平面推介（6）一梯六户（碧中园）优点缺点1.所有户型均能向南,2.所有主要房厅均方正3.消防楼梯能通风采光4.01、06户型南北通透1.03、04户型厨房不方正（无大碍）2.电梯厅不能通风采光经典平面推介（7）一梯六户（香港•港景峰55层）优点缺点1.主要房间方正、朝向好2.北向户型面积小,销售压力小3.所有房间均能通风采光4.消防楼梯可通风采光1.电梯厅不能通风采光2.C、D户型厨房离大门较远经典平面推介（8）一梯四户“蝶式平面”（德福花园）优点缺点1.户户南向,3A、01户型南北通2.房房方正3.户户双阳台4.消防楼梯通风采光1.3A、01户型南向面较少（受到03、02户型遮挡）2.餐厅采光不足3.电梯厅不能通风采光经典平面推介（9）一梯四户（百仕达花园）优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光经典平面推介（10）一梯四户（广州银海大厦）优点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无碍）经典平面推介（11）一梯四户（碧华庭居）优点缺点1.户户南向、方正实用2.所有房间均能通风采光3.北侧两户型南北通透4.电梯厅消防楼梯通风采光1.厨房不方正（无大碍）2.A~D、B~C生活阳台与服务阳台距离较近，对视严重经典平面推介（12）一梯四户（金海湾花园）2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖优点缺点1.点式住宅，户户南向2.大多房室方正3.客厅、餐厅分设4.电梯厅、楼梯间通风采光1.主人房有斜角经典平面推介（13）一梯四户（海天一色）优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)经典平面推介（14）一梯三户（富怡雅居）优点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光经典平面推介（15）一梯二户(富怡雅居）优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.高层只有大户型才能采用2.电梯厅不能通风采光经典平面推介（16）一梯二户(紫荆苑）优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）经典平面推介（17）一梯二户（上海•万里城）2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖优点缺点1.板式住宅，南北通透2.房室方正3.客厅、餐厅分设且通风采光4.公共卫生间干湿分区5.楼梯间通风采光1.板式建筑有时“黑房”难免，如联体部分的主人房卫生间经典平面推介（18）一梯十户以上（丽阳天下）优点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正（3）创新平面推介一般在经典建筑平面中创新多为空间上的创新小户型住宅的创新设计活跃创新户型推介（1）三错层（创世纪海滨花园）优点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应家有老年人使用创新户型推介（2）三错层（丽景城）优点缺点1.广告词“买一层，送一层”2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.不适应家有老年人使用2.此类户型所增加面积已计入提高的单价，如客户认知将事与愿违——客户没受到真正实惠三房户型95.7M2偶数层送一房一卫21.22M2奇数层送一房20.96M23.9米3.9米2.8米2.15米2.8米二房户型79.5M2偶数层送一房一卫18.2M2奇数层送一房14.9M2创新户型推介（3）高厅组合（浪琴屿花园）（香逸名苑高层）复式上层复式下层优点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适应较大户型采用高厅复式高厅跃式4.2米2.8米高厅创新户型推介（4）SOHO（雕塑家园）优点缺点1.类“马赛公寓”的别墅居住单元2.空间丰富3.南北通透1.70㎡的户型作跃式设计，有点勉为其难创新户型推介（5）SOHO（旭飞城市广场）优点缺点1.39㎡的跃式居住单元，层高3.9米2.39㎡的户型作跃式设计很难得1.studio空间，其自由度有限创新户型推介（6）“黄金小户型”（碧桐湾、好来居）优点缺点1.38㎡的小复式居住单元，两层层高各2.8米2.可送阳台2.2m23.精致实用4.若上层层高2.2米则可送面积，实现“买一层，送一层”1.楼梯不适应老年人居住2.楼梯占用空间不少面积创新户型推介（7）入户花园（中海阳光棕榈园）优点缺点1.入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡2.户户南向、方正实用3.所有房间均能通风采光4.北侧两户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光（小高层应可解决）2.若进深太大,实际上绿化很难存活(成为开敞的房间)创新户型推介（8）阳光花房（世纪村二期）优点缺点1.由于开间大(5米),可使入户过渡空间大部有阳光,空中花园有实际意义1.计1/2建筑面积,只有大户型可采用2.使总价增加8~12万元,非一般客户可接受创新户型推介（9）双拼户型（香蜜湖豪庭）优点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68㎡，双拼成136㎡五房户型A、B户型55㎡，双拼成110㎡四房户型创新户型推介（10）送花园户型（港湾丽都）优点缺点1.号称“100%实用率”的户型平面2.露台15左右,因二层层高而不计入建筑面积（送面积）1.若露台位置不当，进深太大，会影响下层采光（如创始楼盘：广州金碧华府）户型建筑面积㎡套内面积㎡露台面积㎡（赠送）实用面积㎡A、B119.05105.5815.2120.78C、D115.09101.7914.4116.19奇数楼层平面偶数楼层平面创新户型推介（11）送花园户型（碧玉小家）优点缺点1.小户型能送较多面积（凸窗、二层高阳台等），60平方米户型赠送10多平方米2.实用率大大提高1.客房面积较小创新户型推介（12）全海景小跃式户型（水云间）优点缺点1.户户均能向海景景观2.55平方米一房一厅一卫一西厨，适应滨海度假投资类户型3.1.B户型厨房设在楼上不尽适宜向海向海A户型B户型（4）参考平面或应用不多的建筑平面或尚有某些缺陷的户型参考平面（1）一梯八户“井字平面”优点缺点1.港式第二代“一梯八户”户型2.房型方正、实用率高3.容积率高、土地利用率高3.管道易布置，立面整洁1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）2.大多客厅采光不理想3.南、北户型有对视现象4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光(港怡豪庭)参考平面（2）一梯八户(共和世家)优点缺点1.港式第三代“一梯八户”户型2.户型具均好性3.客厅较方正,采光好4.实用率高1.客房不方正2.无生活阳台3.北向户型是销售难点4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光参考平面（3）一梯六