【房地产】万科：设计部成本培训

谈谈万科CostManagementDep.—的成本(成本培训系列之设计版)关于成本的几个概念万科成本管理的一些手法设计－成本之配合探讨题纲一、成本是虾米？1.通俗的说法：2.正规的说法：成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。关于成本的几个概念二、万科的成本构成关于成本的几个概念序号成本科目一土地获得价款三主体建筑工程费二开发前期准备费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境工程费七配套设施费八开发间接费1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水电费用。关于成本的几个概念3.主体建安工程费：基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。关于成本的几个概念5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。关于成本的几个概念7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业基金、空房物业管理费。关于成本的几个概念以上是万科项目开发成本构成，把公司的管理费用、营业(销售)费用、财务费用包含在内就构成项目全成本。关于成本的几个概念合计小高层多层商业会所平均小高层多层商业容积率1.12.01.01.01.0土地面积5500050004000070003000****建筑面积60000100004000070003000****可售面积57000100004000070000****土地获得价款50004813846673877481962962开发前期准备费80014056198140140140140主体建筑工程费5260150032005609231500800800主体安装工程费62015040070109150100100社区管网工程费600584628110558115115园林环境费500883516188888888配套设施费270471893347474747开发间接费500883516188888888开发成本135502552936016382377255223402340成本项目总成本（万元）可售面积单位成本三、设计大师的成本意识？1.我们是干啥的？关于成本的几个概念非也！房地产商。政府机关？慈善机构？设计院？2.万科的理念关于成本的几个概念省钱等于赚钱成本管理不等于省钱成本管理的宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。关于成本的几个概念产品观？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值3.价值VS价格关于成本的几个概念性价比Satisfaction＝Value/CostVCVC⇒V⇒CVCVC如何S？关于成本的几个概念4.有效成本VS无效成本YC:能形成有效产品或提升价值、促进营销有积极作用的成本费用。WC:房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。关于成本的几个概念设计环节涉及的无效成本原因现象事例设计失误拆除和重建后期加固与补强花城中央步道种植池500高拆除改为300高由拆除改为200高。设计保守经济性不合理多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。设计效果把握不准拆除与重建花城一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加57.3万元。城花项目部展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约10万元。事例均由武汉公司提供关于成本的几个概念原因现象事例设计变更下达不及时拆除与重建金洋公司在已施工阳台栏杆190米后，接到设计变更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的赔偿要求，经协商，赔偿其1万元。材料、施工工艺选择不当拆除与重建花城一期室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能发生全部更新费用。多工序设计图矛盾拆除与重建一期牡丹苑、百合苑给水井设计在私家花园中，后拆除。信息沟通不畅资金浪费城花营销大厅增加大量费用采用清水砼，但装修设计中，又进行大面积吊顶，使清水砼没有发挥效果，造成浪费。事例均由武汉公司提供一、责任成本1.为何成本管理的一些手法将目标成本按照设计、工程、项目发展、营销、成本等不同责任主体进行划分，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。目的：令全员实施自觉的成本管理行为。2.设计部门责任成本成本管理的一些手法目标：1、建造内容、建筑形式合理化2、结构指标合理化及施工图质量构成：序号项目反馈指标目标1设计费每M2设计费目标成本2施工图设计每M2钢筋含量、每M2砼含量3设计变更变更造价比率≤3%4园林环境费每M2园林环境费、总成本目标成本二、设计中的成本管理成本管理的一些手法1、几个原则：从公司经营角度考虑新产品新技术应用；经过一定时间(一、二、…期)的市场培育和客户引导后，获得客户的认同，不降低项目选择常规产品和技术的利润率。新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给公司后续经营带来潜在的风险和成本。如新型防水材料。二、设计中的成本管理成本管理的一些手法功能、效果与经济性平衡；建筑立面造型的美观性与经济性武汉的铝合金窗台板瓷砖铺贴方式工作过程的合理性合理安排设计周期。园建设计时即确定材料样板，避免施工中定样。二、设计中的成本管理成本管理的一些手法２、几个方面：小区规划配套设施面积住宅的平面布置住宅的单元组成、户型和住户面积住宅建筑结构的选择……成本管理的一些手法3、几个指标：容积率建筑占地面积单方钢筋含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比层高……成本管理的一些手法4、几个阶段概念设计阶段地质条件对规划布局的影响沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区域标高对土方的影响±0.000标高、道路环境标高、基础埋深配套设施位置对管线的影响水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等成本管理的一些手法配套设施的合理配置卖不掉的会所－万科的资产物业公司的合理需求亮化工程？落叶大道？减少后期维护成本不计面积的建筑物架空层－被人遗忘的角落成本管理的一些手法实施方案设计阶段层高的选择每增加0.1M，增加该层造价的3~5％外墙门窗的面积－“窗地比”再大些？武汉花城一期情花0.23武汉城花一期情花0.28铝合金窗350元/M2【提问】窗户大了，好处？缺点？要求：从客户角度考虑(0.28-0.23)×350元/M2＝？17.5成本管理的一些手法停车方式的选择露天？首层架空？建筑物地下车库？独立地下车库？人防地下室车库？半地下车库？结构体系的选择基础：天然地基、复合地基、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩、灌注桩主体结构：矩形框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、户型平面优化墙柱布置柱、梁截面的确定成本管理的一些手法调整前调整后例：广州公司平面结构体系优化成本管理的一些手法施工图设计阶段合同管理将细化的成本指标、配合要求、进度要求、奖罚额度在合同中予以明确，宜多奖少罚。结构设计复核从结构计算书入手，重点检查配筋值以前优化的成果在本期需体现广州花城二期一部分户形与一期相同、相近，这部分的结构布置优化已在一期完成。但有些新户形却不得不重新面对优化问题。经商谈，设计院最后大部分接受了我方意见。成本管理的一些手法室外管网的CSD图(CombineServiceDrawing)将室外各种管网与景观图进行综合，消除各种冲突隐患。避免各种管网间距的冲突，避免绿化树木根系对管网的潜在破坏，同时调整管网避免井盖对路面的不雅影响。成本管理的一些手法景观设计阶段武汉公司景观设计成本控制过程1.制定目标成本2.撰写《××项目园林环境设计成本指导书》3.设计管理部、成本管理部共同提交设计任务书4.签订委托设计合同(含合同正文、附件：《××项目园林环境设计任务书》、《××项目园林环境设计成本指导书》)5.审阅方案设计阶段的技术及经济文件成本管理的一些手法6.设计单位调整设计7.讨论确定景观分区，确定分区目标成本8.审阅扩初设计阶段的技术及经济文件9.审阅设计单位提交的《××项目园林环境预算书》，并向设计单位反馈《××项目绿化工程预算书》、《××项目技术经济意见书》10.设计单位调整设计，出正式图纸11.设计部委托深化设计及其预算书12.根据招标结果，设计部按目标成本调整设计成本管理的一些手法景观设计成本控制的方法按景观的营销价值高低分区域设计和控制。提供常用铺装材料和苗木价格给设计公司。将常用道路、铺装、结构构造做法进行优化、固化，并提供给设计公司。对于景观设计中的桥、水景等结构设计必需进行复核。设计－成本之配合一、成本测算在可行性研究、设计的各阶段与成本部共同进行成本测算，提供测算所需设计指标。设计提供各阶段成本测算的依据时，应考虑测算的需求，必要的数据必须准确。可售面积与建筑面积的关系。可售面积的计算应尤其准确，政府提供的可售面积要进行复核。m2m2总建筑面积m2m2绿地率m2围墙长度m占地面积可售面积平均每户面积单元数类型1类型2类型3类型4类型5小计商业幼儿园会所物业用房市政公用学校其它可售面积地下车位架空层地面车库地面露天小计住宅停车公共配套建筑产品构成容积率规划指标建筑用地面积建筑密度容积率总占地面积建筑物占地面积计容积率面积产品比例户数建筑面积0建筑面积车位数根据是否可售及收入配比原则自行确定成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本只分摊主体建安成本，或保留定额成本不单独留成本合计成本核算说明成本全部摊入可售部分，不单独保留成本需分摊所有八大类费用根据是否可售及收入配比原则自行确定分摊本身主体建造成本沥青路面车行道砼路面车行道重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地道路用地合计0绿化用地合计0水景占地面积硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道设计－成本之配合二、设计阶段成本控制共同开展积极的方案优化工作。如外墙保温体系研究、材料替换等。共同对材料布品进行选样。协调与设计院沟通，共同开展施工图设计中的结构优化。按时、保质提供完整的施工图纸。设计－成本之配合三、设计变更控制设计变更需要经过成本部的测算方可发起审批，审批后方可实施。客户变更需慎重。一、项目设计管理项目设计计划的偶尔顺延？项目设计周期的安排，怎么合理？图纸的质量咋就不对劲ni？武汉四季花城一期原计划2001年4月10日方案发标，7月10日完成施工图，实际施工图于12月中下旬才陆续完成，致使施工单位在施工现场闲置半年。探讨探讨东莞项目3月29日计划4月10日出图4月7日出图时间改为4月15日4月12日，因规划调整，出图时间改为4月15日出示范区图纸(9600M2)，其余图纸25日完成，图纸问题依然较多。南昌花城北地块1A区原计划施工图设计时间为3月15日至4月30日，实际从3月底才开始，原因是在标准化版本的选用上花费了时间。结果实际设计周期短导致4月30日图纸错漏问题较多，对后续清单招标和结算造成不