(阅重要)房地产投资资金解析-甘美兰

普凯投资基金合伙人甘美兰房地产投资基金--组织、运作与发展趋势2019年8月11房地产投资基金概述目录2组织形式及设立3投资经营策略4运作及管理5风险控制6投资案例分析21456房地产投资基金概述投资案例分析运作及管理风险控制3投资经营策略2组织形式及设立什么是房地产投资基金？房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道主要特点：集合资金专业投资风险分散(地域分散+产品多元化)期限较长双重收益(土地增值+房产升值)34房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异房地产投资基金证券投资基金创业投资基金投资对象房地产企业和项目的经营投资股票、债券、央行发行的票据等实业投资流动性较差强较差募资方式以封闭式为主以开放式为主以封闭式为主收益实现分红、股权溢价回购、租金收益等证券买卖价差、股息、利息等IPO后股权转让收益投资风险项目筛选的风险、经营管理风险、行业周期风险影响证券价格变动的系统性风险项目筛选的风险、IPO的风险投资期限长(3-5年)灵活长(5-8年)5投资房地产基金与直接购买物业的差异投资房地产基金个人投资房地产享受物业开发的边际利润可以不可以地域选择全中国各类城市(一线或二、三线)局限于少数城市、特定地段投资方式股权投资、债权投资单纯持有物业，等待物业增值资产管理专业团队负责，不但达到国际资产管理的水平，更能实现规模效应由个人管理，中间牵涉到很多繁琐而无增值的事务退出机制预售所得的现金流，通过阶段性分红或由开发商在项目清算前回购项目股权，大幅提高基金回报率出售持有物业，但费时较长税费成本高，手续繁琐风险管理对不同地域、不同类型的项目进行组合管理，强调资产配置集中于单个项目投资决策程序经过严谨的尽职调查(包括市场、环境评估、财务及法律的调查)个人对市场及形势的判断交易架构通过优先回报机制缩短投资周期，降低风险敞口；以抵/质押及担保等权利设置转移风险、降低损失一手、二手市场直接买卖6发展房地产投资基金的意义拓宽房地产企业的融资渠道房地产开发企业对银行资金过于依赖，对银行和企业均不利上市融资和发行企业债是“少数开发商的游戏”未来的发展方向一定是融资渠道多元化，以配合房地产行业作为支柱产业和资本密集型行业的巨大资金需求在此过程中，房地产投资基金将扮演越来越重要的角色提高房地产企业运营效率和质量改变房地产企业粗放型经营模式和经营理念，提高管理水平推动企业建立规范的、有利于上市的治理结构和财务制度利用投资管理经验提升项目质量，拓展房地产投资的增值空间增加投资者的投资选择将投资者各自分散的小规模资金组成集合资金，形成规模效益满足追求低流动性、长期性投资工具的投资者的需求向资本市场提供了“较低风险+较高收益”的投资工具通过投资于基金的形式投资于房地产资产，达到抵御通货膨胀的目的7房地产投资基金的种类分类原则特性描述法律属地外资房地产投资基金BVI,开曼，香港(以美元为主)内资房地产投资基金上海，天津，北京(人民币基金)基金管理人背景投资银行主导MorganStanley,Citi,MerrillLynch,ING(荷兰国际集团),Macquarie专业投资公司Blackstone,Aetos,Carlyle,HarvestCapital,PraxCapital(普凯投资)投资方向持有收租型商场、写字楼、服务式公寓、酒店、仓储、物流项目开发型以住宅为主IPO房地产投资基金—境外美元基金8境外房地产投资基金的发展现状2005年以来，因为看好中国经济的持续发展，且随着人民币升值预期的强化，越来越多的境外房地产基金开始大规模投资，“热钱”之说随之出现以境外大型投资银行为主导，资金量大，往往选择“两头在外”的项目2007年境外基金共投资34个房地产项目，投资总额USD39.6亿，同比增加30%*2008年金融危机爆发，绝大多数外资基金投资收益远逊于目标水平，甚至损失本金(MorganStanley,Citi,Aetos)导致境外房地产基金尴尬处境的原因外部原因中国房地产行业处于发展初期，波动性强，金融危机雪上加霜部分开发企业缺乏契约精神金融监管限制太多(171号文、50号文等)；政策不透明，缺乏连续性、稳定性内部原因管理团队缺乏对市场和行业的透彻理解，本土化程度不够*数据来源：清科集团(www.zero2ipo.com.cn)房地产投资基金的新趋势—人民币基金9房地产投资基金的新趋势—人民币基金国内资金、国内项目，无资金入境与出境的麻烦虽无人民币升值预期，但有效规避了对外资的种种限制有限合伙制将成为主流模式(税收优惠)，但相关政策法规有待完善普凯基金与招商银行私人银行携手，于2009年12月成功完成了中国第一支有限合伙制的人民币房地产基金的募集人民币基金将成为未来房地产投资基金的主流境内富裕人士日益增长的理财需要(私人银行客户)股票、债券、证券基金之外的良好投资品种，有利于投资组合多样化抵御通货膨胀的优质投资工具适宜于偏好中长期投资和追求较高绝对收益的高端客户102345组织形式及设立风险控制投资经营策略运作及管理1房地产投资基金概述6投资案例分析组织形式—有限合伙制、信托制和公司制的比较11有限合伙制信托制公司制法律依据《合伙企业法》《信托法》《公司法》法人资格--具有法人资格发行凭证基金单位信托单位股份投资者地位有限合伙人，不参与基金运作与投资决策委托人，不参与信托运作与投资决策股东，对重大决策行使股东权利经营期限一定的经营期限(一般3-5年)一定的经营期限(一般1-3年)永续经营(除非破产、清算)管理人普通合伙人，认购基金总额的一定比例信托公司，一般不认购信托单位董事会任命的管理层，或是公司聘任的外部管理团队税收优惠*无双重征税无双重征税不能避免双重征税*此处税收优惠特指企业所得税的优惠，即投资主体从投资标的企业获取投资收益时是否需要再次缴纳企业所得税12有限合伙制—未来基金的主流组织形式法律依据和要求2007年6月1日起开始实施的《中华人民共和国合伙企业法》合伙人数量不超过50人，其中含1名普通合伙人，49名有限合伙人(投资人)普通合伙人认购基金总金额的一定比例，并负责执行具体投资事务有限合伙人认购基金总额的99%，不参与投资决策，但通过咨询委员会行使监督权和知情权有限合伙制的优势专业经验：房地产投资需要专门的知识和技能，交由专业管理人管理基金，能充分发挥基金管理人的专业特长和经验，综合比较众多备选项目，发掘价值洼地，实现基金的最大化收益利益一致：有别于信托类及其他常见的理财产品，普通合伙人和有限合伙人同时出资，可以有效协调投资人和管理人之间存在的委托-代理关系，有利于保障投资人和管理人的利益一致税收优势：避免基金与投资者双重征税，降低投资者的税收成本法律架构—境外美元基金典型架构13基金控股公司(香港)香港特殊目的公司A基金(有限合伙)(开曼)境外境内项目公司A基金管理公司(境内)项目公司B基金管理公司(香港)香港特殊目的公司B100%100%基金管理公司(开曼)管理服务管理费中外合作中外合作有限合伙人有限合伙人有限合伙人有限合伙人法律架构—普凯人民币房地产基金(有限合伙)实例14100%100%1%1%有限合伙人各投资项目公司天津普凯地吉股权投资基金合伙企业(有限合伙)天津普凯地祥股权投资基金合伙企业(有限合伙)有限合伙人普凯股权投资管理(上海)有限公司(基金管理人、普通合伙人)普凯投资管理(香港)有限公司管理费管理费99%99%管理服务管理服务15房地产基金的资金来源境外房地产投资基金政府资金财政拨款财政贴息贷款政府担保的各类银行贷款私人资本退休基金、养老基金、捐赠基金、大学教育基金银行、大公司、保险公司富有个人或家庭人民币房地产投资基金民间富裕人士(如私人银行客户)，目前是最主要的投资者保险基金和养老基金(暂时不能投资于房地产)企业资金16成功募集房地产基金的基本要求专业的投资团队核心管理层熟悉行业现状洞察产业发展趋势良好的人脉关系投资团队成员从业经验丰富深厚的财务、法律和行业知识娴熟的沟通技巧坚实的过往业绩投资项目数量、金额退出项目数量和回报水平投资逻辑、投资流程、资产管理、危机应对、投资者沟通高效的募资渠道个人投资者仍是房地产基金的主要投资人招商银行私人银行的客户基础和团队的专业素质17有限合伙制—资金募集方式一次到位和承诺出资一次到位：所有合伙人在基金成立日前一次性缴纳出资额承诺出资：有限合伙人先期承诺向基金出资一定的金额，但并不需要一次性足额缴纳，待有合适的投资项目时，再根据基金管理人的要求提供必要资金(CapitalCall)承诺出资方式的优势对有限合伙人而言，不用一次性全额投入资金，提高资金配置灵活性对基金管理人而言，降低了确保基金保值增值的压力人民币基金资金募集的现实选择在国内现有的商业环境下，一次到位的方式是募集资金的现实选择出资人诚信问题私募股权投资的商业文化和国际通行做法尚未普及183456投资经营策略投资案例分析运作及管理风险控制1房地产投资基金概述2组织形式及设立19投资组合策略区域分散化投资策略投资于不同地区、城市的房地产项目中，以抵消房地产项目地理区位唯一性所带来的风险珠三角+长三角+环渤海+中西部/一线城市+二、三线城市类型多样化投资策略投资于不同类别的房地产项目中，以抵消某一特定类别房地产产品下跌所带来的风险住宅+商业+写字楼+酒店+工业地产周期差异化投资策略投资于处于不同经营阶段的房地产项目中，形成一定的时间差，错开投资回收期长短结合，现金回流速度与绝对投资回报相结合20积极管理策略产品类型或地域的选择基于经济发展态势、人口结构变迁和消费习惯转换等经济数据的分析政策调整往往也能带来新的投资机遇(海南岛)市场周期带来的投资机遇投资者对负面消息反应过度，超卖情绪蔓延，此时是低点入市的好时机2007年普凯基金于6月、10月分别投资了天津和武汉的两个项目，之后国内房价飞涨，市场泡沫不断累积，普凯基金决定暂缓投资，耐心等待市场回归理性2008年房地产市场进入深度调整期，普凯前三个季度未投资一单项目2008年年底，在判断市场触底，即将反弹之际，普凯投资了西安的大型项目，战略性地捕捉了市场周期带来的投资机遇运用专业知识和经验创造价值收购被低估资产(DistressedAsset)，经过翻新改造、租户组合和业态组合调整，提升物业价值，变现增值后物业实现收益21房地产投资基金的投资方式方式1：自行开发建设运作特色：基金本身具有长期的开发经验，同时也善于利用国际国内金融市场募集资金方式2：与开发企业联合，共同投资开发项目运作特色：双方共同组建项目公司，基金监控项目公司运作情况本地开发企业凭借市场经验和良好渠道获得优质土地，同时基金对开发企业的公司管理、实力、诚信度和执行力充分认同方式3：收租+资产变现运作特色：整栋购买有稳定租金收益的成熟物业(写字楼、商场、酒店等)收取租金，待资产升值后迅速变现获利方式4：收购被低估资产运作特色：以较低价格收购房地产不良资产或者被低估资产，通过对资产进行重新整理、培养和包装，再以较高价格出售获利方式5：IPO运作特色：开发商首次公开发行前以较低价格认购部分股份，IPO成功后通过二级市场出售所持股份获利22房地产投资基金的退出方式红利分配项目公司清算合作方股权回购按约定价格回购基金持有的股权基于评估机制之上的股权作价向第三方出售基金持有的股权或项目收回本息(特指以债权形式基金投资的房地产基金)房地产金融产品和开发阶段的关系23随着开发阶段的深入，风险不断得以释放，开发商所能承受的资金成本亦随之下降银行贷款需要四证齐全方可发放典型房地产信托产品为获取土地